Comprar una propiedad en España con dinero en efectivo puede suponer una gran ventaja como comprador. A menudo permite realizar transacciones más rápidas, tener un mayor poder de negociación y menos complicaciones en comparación con la obtención de una hipoteca. Sin embargo, «comprar con dinero en efectivo» en este contexto no significa presentarse con maletas llenas de billetes.
En España, la mayoría de las transacciones en efectivo se realizan mediante transferencias bancarias, no con dinero físico. Lo que realmente significa es comprar una propiedad sin financiación ni hipoteca.
Aun así, incluso sin un préstamo, existen obligaciones legales, límites financieros y trámites que debe seguir. En esta guía, describimos los factores más importantes que debe tener en cuenta antes de comprar una propiedad en España (o Mallorca) en efectivo para garantizar que su compra sea segura, conforme a la ley y sin riesgos.
¿Se puede comprar una propiedad en España en efectivo?
Sí, puede comprar una propiedad en España sin hipoteca ni financiación. Esto se conoce como compra en efectivo. Sin embargo, la mayoría de los pagos deben realizarse mediante transferencia bancaria, no con billetes físicos, ya que esto puede suponer un riesgo de problemas con las instituciones gubernamentales, lo que podría dar lugar a multas elevadas (si lo descubren, claro está). Además, debe cumplir la normativa legal y financiera de España.
Implicaciones legales y fiscales de la compra de una propiedad en efectivo
Al comprar una propiedad en efectivo en España, tanto el comprador como el vendedor deben cumplir los requisitos legales y las obligaciones fiscales. Estas medidas están diseñadas para prevenir el fraude fiscal, garantizar la transparencia y confirmar la titularidad legítima.
A continuación se muestra una tabla en la que se resumen las principales responsabilidades de cada parte:
| Elemento legal/fiscal | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Normas sobre límites de efectivo | Máximo 1000 € o 10 000 € (no residentes) | Se aplican los mismos límites |
| Acreditar el origen de los fondos | Debe presentar documentos | Debe cooperar |
| Requisito del NIE | Debe obtenerlo antes de la compra | N/A |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales / IVA | Paga el ITP o el IVA | N/A |
| Gastos de notario y registro | Paga los gastos principales | Puede cubrir los gastos menores |
| Plusvalía | N/A | Debe declararse y pagarse |
| Deudas pendientes sobre la propiedad | Asume los gastos pendientes si no se liquidan | Debe liquidar todas las deudas |
| Registro de la propiedad | Debe registrarse como propietario | N/A |
| Sanciones ilegales en efectivo | Multa del 25 % si se supera el límite legal | Mismo riesgo de sanción |
Sanciones por dinero en efectivo ilegal Multa del 25 % si se supera el límite legal. Mismo riesgo de sanción
Los 12 puntos a tener en cuenta antes de comprar en efectivo
Incluso sin hipoteca, comprar una vivienda en España sigue requiriendo cumplir la legislación local, demostrar el origen de los fondos y trabajar con profesionales del ámbito jurídico para garantizar que todo está en regla, incluida la apertura de una cuenta bancaria española. Estos 12 puntos esenciales le ayudarán a cumplir la normativa, evitar sanciones y proteger su inversión.
Entre en este elegante apartamento de 3 dormitorios en venta en Santa María ⇒
1. Comprar una propiedad en España con dinero en efectivo
Según la Agencia Tributaria (la autoridad fiscal española), infringir los límites de pago en efectivo se considera una infracción administrativa grave. Esto se aplica tanto a la persona que paga como a la que recibe el dinero en efectivo.
Si se realiza un pago de 1000 € o más (o 10 000 € para personas físicas no residentes que no actúen como empresarios) en efectivo, ambas partes son consideradas responsables solidarias y pueden ser multadas con el 25 % del importe total en efectivo utilizado. Esta sanción puede reducirse en un 50 % si se cumplen determinadas condiciones.
Solo la primera parte que denuncie el pago ilegal a la agencia tributaria, en un plazo de tres meses a partir de la transacción, estará exenta de sanciones. La denuncia debe incluir el importe pagado y la identidad de la otra parte. Si ambas partes lo denuncian, ninguna estará exenta.
La infracción en sí y las multas resultantes tienen un plazo de prescripción de cinco años.
Dato curioso: estos límites de efectivo se aplican a todas las transacciones en España, no solo a las inmobiliarias. Así que, técnicamente, ni siquiera se puede pagar en efectivo un ordenador portátil o una nevera nueva si cuestan más de 1000 €!
2. Demostrar el origen de los fondos
España aplica normas estrictas contra el blanqueo de capitales en virtud de la Ley 10/2010. Como comprador en efectivo, debe proporcionar pruebas del origen de sus fondos. Esto puede incluir:
- Extractos bancarios certificados
- Prueba de salario o herencia
- Venta de propiedades o activos anteriores
Los notarios, los agentes inmobiliarios y los bancos están obligados por ley a informar de las transacciones sospechosas. Tener la documentación en regla evita retrasos o bloqueos innecesarios en la transacción.
3. Sigue necesitando un número NIE
Los compradores extranjeros deben obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Se trata de un número de identificación personal que se utiliza para todas las actividades fiscales y relacionadas con la propiedad en España.
Lo necesitará para pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, firmar contratos y registrar la propiedad. Solicítelo con antelación en el consulado español o en España, ya que su expedición puede tardar varias semanas.
4. Contrate a un abogado cualificado
Aunque no es obligatorio por ley, contar con un abogado inmobiliario cualificado e independiente es uno de los pasos más importantes que puede dar al comprar una nueva vivienda. Las leyes y los contratos inmobiliarios españoles pueden resultarle desconocidos o estar redactados únicamente en español.
Su abogado llevará a cabo la debida diligencia, se asegurará de que no haya problemas legales relacionados con la propiedad y protegerá sus intereses durante toda la compra.
5. Contrate a un notario para formalizar la venta
Un notario es un funcionario judicial neutral necesario para validar las transacciones inmobiliarias en España. Su función consiste en confirmar la identidad de las partes, verificar la legalidad de la transacción y garantizar el pago de los impuestos.
Sin embargo, no representa sus intereses personales. No verificará si la propiedad está libre de deudas o si los permisos están en regla, eso es tarea de su abogado.
6. Registre la propiedad en el Registro de la Propiedad
Después de firmar la escritura de compraventa ante el notario, la propiedad debe registrarse en el Registro de la Propiedad. El registro es el acto legal que garantiza sus derechos de propiedad.
Sin el registro, no se le reconocerá oficialmente como propietario y se arriesga a tener complicaciones en el futuro, especialmente si tiene previsto vender o transmitir la propiedad.
7. Compruebe que la propiedad está libre de deudas
En España, las deudas asociadas a una propiedad (como impuestos impagados, cuotas de comunidad o hipotecas) permanecen con la propiedad, no con el propietario anterior.
Antes de comprar, usted (o su abogado) siempre debe solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad. Este documento muestra:
- Propietario actual
- Hipotecas o gravámenes
- Deudas pendientes o embargos
Saltarse este paso puede significar heredar los problemas financieros de otra persona.
8. Confirme el cumplimiento urbanístico y los permisos
El cumplimiento urbanístico significa que la propiedad debe cumplir con la normativa urbanística y de construcción local. Las construcciones ilegales o las modificaciones sin licencia pueden dar lugar a multas elevadas o incluso a la demolición.
Antes de comprar, asegúrese de que la propiedad tiene:
- Permisos de construcción válidos
- Licencia de primera ocupación (para propiedades nuevas)
- No hay litigios pendientes con las autoridades urbanísticas
Pida a su abogado que lo investigue durante la fase de diligencia debida.
9. Entender todos los impuestos y tasas
La compra de una propiedad en España conlleva varios gastos e impuestos únicos que pueden aumentar considerablemente el coste total. Los gastos más comunes son:
| Tipo de coste | Tarifa habitual |
|---|---|
| Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) | 8 % – 13 % (viviendas de segunda mano) |
| Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) | 1 % – 2 % (viviendas de nueva construcción) |
| Gastos de notario | 600 € – 1000 €+ |
| Tasas de registro | 400 € – 1000 €+ |
| Gastos legales | 1 % del precio de compra (aproximadamente) |
Siempre hay que presupuestar entre un 10 % y un 15 % adicional al precio de la propiedad para cubrir todos los impuestos y gastos legales.
10. Maneje con cuidado el cambio de divisas y las transferencias
Si va a transferir dinero desde el extranjero, tenga en cuenta lo siguiente:
- Las fluctuaciones monetarias que podrían afectar a su poder adquisitivo.
- Las comisiones bancarias, que pueden acumularse rápidamente.
- Los plazos de transferencia para grandes sumas.
Los proveedores especializados en cambio de divisas suelen ofrecer mejores tipos de cambio que los bancos y pueden ayudarle a fijar un tipo favorable con contratos a plazo o órdenes limitadas.
Además, si lleva más de 10 000 € en efectivo a España, está obligado por ley a declararlo en la aduana española.
11. Presupuesta los gastos corrientes
Ser propietario de una nueva vivienda en España por primera vez conlleva gastos recurrentes. Asegúrate de tenerlos en cuenta en tu presupuesto, ya que el importe total de estos gastos puede variar:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto anual que se paga al ayuntamiento.
- Gastos de comunidad: si compras un apartamento o una casa en un complejo compartido.
- Mantenimiento y seguro: cubren las reparaciones, el mantenimiento y las emergencias
Estos gastos varían según la región y el tipo de propiedad, así que solicite presupuestos antes de comprar.
12. Evite los errores más comunes
Muchos compradores internacionales confunden «compra en efectivo» con pagar en efectivo, cuando en realidad significa comprar sin hipoteca. Según nuestra experiencia, los compradores en efectivo suelen tener ventaja a la hora de negociar, especialmente en mercados más lentos, porque los vendedores saben que es poco probable que la operación se frustre.
También hemos visto lo importante que es solicitar la Nota Simple antes de comprometerse. Los compradores que se saltan este paso corren el riesgo de heredar deudas vinculadas a la propiedad, como facturas de servicios públicos o impuestos pendientes de pago. Algunos compradores, en su intento por ahorrar, han considerado acuerdos «bajo mano» para reducir los impuestos, pero estos son ilegales y a menudo resultan contraproducentes, ya que acarrean multas o impuestos retroactivos.
Los compradores en efectivo a veces pueden actuar con demasiada rapidez y pasar por alto comprobaciones cruciales. Evite estas trampas habituales:
- Estafas o vendedores no verificados: trabaje solo con agentes autorizados y verifique siempre la titularidad a través del registro de la propiedad.
- Comprar sobre plano sin las garantías adecuadas: según la legislación española, los promotores deben proporcionar garantías bancarias para sus pagos.
- Saltarse la diligencia debida: pida siempre a su abogado que compruebe si hay problemas de zonificación, deudas y permisos.
Ser cauteloso y minucioso protegerá su inversión.
Conclusión
Comprar una vivienda en España en efectivo ofrece ventajas a los compradores, pero también responsabilidades en comparación con otros países europeos. Debe cumplir con las leyes sobre límites de efectivo, demostrar la procedencia de su dinero, pagar impuestos y trabajar con profesionales que conozcan las condiciones hipotecarias y el sistema español.
No se trata solo de evitar problemas. Hacer las cosas bien garantiza que su propiedad sea legalmente suya, esté protegida contra reclamaciones y lista para su reventa o alquiler.
Planifique cuidadosamente, haga preguntas y no tome atajos, y disfrutará de una experiencia fluida en la compra de la casa de sus sueños en España.
Propiedad en venta en este artículo: Apartamento de 3 dormitorios en Santa María.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España en efectivo?
Sí. No hay restricciones. Solo asegúrese de seguir los pasos legales y declarar sus fondos correctamente.
¿Cuánto dinero en efectivo puedo utilizar legalmente en una compra?
Solo 1000 € si alguna de las partes es un profesional o una empresa. Hasta 10 000 € si ambas partes son particulares y el comprador es no residente.
¿Necesito un notario y un abogado?
Sí. El notario es necesario para formalizar la transacción. Un abogado protege sus intereses durante la compra.
¿Cuál es el mayor error que cometen los compradores en efectivo?
Saltarse los controles legales o no demostrar el origen de los fondos, lo que puede retrasar o bloquear la venta.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en efectivo en España?
Si todo está en orden, puede tardar entre 4 y 6 semanas desde la oferta hasta la firma.
