Der Kauf einer Immobilie in Spanien mit Bargeld kann Ihnen als Käufer einen erheblichen Vorteil verschaffen. Im Vergleich zur Aufnahme einer Hypothek ermöglicht dies oft schnellere Transaktionen, eine bessere Verhandlungsposition und weniger Komplikationen. „Mit Bargeld kaufen” bedeutet in diesem Zusammenhang jedoch nicht, dass Sie mit Taschen voller Bargeld erscheinen müssen.
In Spanien werden die meisten Bargeldtransaktionen nicht mit physischem Bargeld, sondern per Banküberweisung abgewickelt. Was dies tatsächlich bedeutet, ist der Kauf einer Immobilie ohne Finanzierung oder Hypothek.
Doch auch ohne Darlehen gibt es gesetzliche Verpflichtungen, finanzielle Grenzen und Verfahrensschritte, die Sie beachten müssen. In diesem Leitfaden beschreiben wir die wichtigsten Faktoren, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien (oder auf Mallorca) mit Bargeld beachten sollten, um sicherzustellen, dass Ihr Kauf sicher, konform und risikofrei ist.
Können Sie in Spanien Immobilien mit Bargeld kaufen?
Ja, Sie können in Spanien Immobilien ohne Hypothek oder Finanzierung erwerben. Dies wird als Barzahlung bezeichnet. Die meisten Zahlungen müssen jedoch per Banküberweisung und nicht mit Bargeld erfolgen, da Sie sonst Probleme mit Behörden bekommen können, die zu hohen Geldstrafen führen können (sofern sie davon erfahren). Außerdem müssen Sie die rechtlichen und finanziellen Vorschriften Spaniens beachten.
Rechtliche und steuerliche Auswirkungen beim Kauf einer Immobilie mit Bargeld
Beim Kauf einer Immobilie mit Bargeld in Spanien müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und ihren steuerlichen Verpflichtungen nachkommen. Diese Maßnahmen dienen der Verhinderung von Steuerbetrug, der Durchsetzung von Transparenz und der Bestätigung des rechtmäßigen Eigentums.
In der folgenden Tabelle sind die wichtigsten Pflichten der einzelnen Parteien aufgeführt:
| Rechtliche/steuerliche Angaben | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|
| Bargeldlimitregeln | Maximal 1.000 € oder 10.000 € (nicht ansässig) | Es gelten dieselben Limits |
| Nachweis der Herkunft der Mittel | Dokumente vorzulegen sind | Mitarbeit erforderlich |
| NIE-Anforderung | Muss vor dem Kauf eingeholt werden | Nicht zutreffend |
| Übertragungssteuer/Mehrwertsteuer | Zahlung der ITP oder Mehrwertsteuer | Nicht zutreffend |
| Notar- und Grundbuchgebühren | Zahlt Hauptkosten | Kann Nebenkosten abdecken |
| Kapitalertragssteuer/Plusvalía-Steuer | Nicht zutreffend | Muss angegeben und gezahlt werden |
| Ausstehende Immobilienschulden | Übernahme unbezahlter Gebühren, sofern nicht beglichen | Alle Schulden sollten beglichen werden |
| Eigentumsregistrierung | Muss als Eigentümer registriert sein | Nicht zutreffend |
| Illegale Geldstrafen | 25 % Geldstrafe bei Überschreitung des gesetzlichen Limits | Gleiches Strafrisiko |
12 Punkte, die Sie vor dem Kauf mit Bargeld beachten sollten
Auch ohne Hypothek müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien die lokalen Gesetze befolgen, die Herkunft Ihrer Mittel nachweisen und mit Rechtsfachleuten zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist, einschließlich der Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Diese 12 wesentlichen Punkte helfen Ihnen, die Vorschriften einzuhalten, Strafen zu vermeiden und Ihre Investition zu schützen.
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1. Immobilienkauf in Spanien mit Bargeld
Laut der Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) gilt die Überschreitung der Bargeldzahlungsgrenzen als schwerwiegende Ordnungswidrigkeit. Dies gilt sowohl für die zahlende als auch für die empfangende Person.
Wenn eine Zahlung von 1.000 € oder mehr (oder 10.000 € für nicht ansässige Personen, die nicht als Geschäftsinhaber auftreten) in bar geleistet wird, haften beide Parteien gesamtschuldnerisch und können mit einer Geldstrafe in Höhe von 25 % des gesamten Barbetrags belegt werden. Diese Sanktion kann unter bestimmten Voraussetzungen um 50 % reduziert werden.
Nur die Partei, die die illegale Zahlung innerhalb von drei Monaten nach der Transaktion als Erste bei der Steuerbehörde meldet, ist von Strafen befreit. Die Meldung muss den gezahlten Betrag und die Identität der anderen Partei enthalten. Wenn beide Parteien die Zahlung melden, ist keine der beiden Parteien befreit.
Die Zuwiderhandlung selbst und alle daraus resultierenden Geldstrafen verjähren nach fünf Jahren.
Interessante Tatsache: Diese Bargeldbeschränkungen gelten für alle Transaktionen in Spanien, nicht nur für Immobilien. Technisch gesehen dürfen Sie also nicht einmal einen Laptop oder einen neuen Kühlschrank legal in bar bezahlen, wenn er mehr als 1.000 € kostet!
2. Nachweis der Herkunft Ihrer Gelder
Spanien hat strenge Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche gemäß Gesetz 10/2010 erlassen. Als Barzahler müssen Sie nachweisen, woher Ihr Geld stammt. Dazu können gehören:
- Beglaubigte Kontoauszüge
- Nachweis über Gehalt oder Erbschaft
- Verkauf früherer Immobilien oder Vermögenswerte
Notare, Immobilienmakler und Banken sind gesetzlich verpflichtet, verdächtige Transaktionen zu melden. Wenn Sie Ihre Unterlagen in Ordnung haben, vermeiden Sie unnötige Verzögerungen oder Blockaden bei der Transaktion.
3. Sie benötigen weiterhin eine NIE-Nummer
Ausländische Käufer müssen eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) beantragen. Dabei handelt es sich um eine persönliche Identifikationsnummer, die für alle steuerlichen und immobilienbezogenen Aktivitäten in Spanien verwendet wird.
Sie benötigen diese Nummer, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen, Verträge zu unterzeichnen und die Immobilie zu registrieren. Beantragen Sie die NIE frühzeitig beim spanischen Konsulat oder in Spanien, da die Ausstellung einige Wochen dauern kann.
4. Beauftragen Sie einen qualifizierten Anwalt
Obwohl dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist die Beauftragung eines qualifizierten und unabhängigen Immobilienanwalts einer der wichtigsten Schritte beim Kauf einer neuen Immobilie. Spanische Immobiliengesetze und Verträge sind möglicherweise unbekannt oder nur in spanischer Sprache verfasst.
Ihr Anwalt führt eine Due-Diligence-Prüfung durch, stellt sicher, dass keine rechtlichen Probleme mit der Immobilie verbunden sind, und schützt Ihre Interessen während des gesamten Kaufprozesses.
5. Beauftragen Sie einen Notar mit dem Abschluss des Kaufs
Ein Notar (notario) ist ein neutraler Rechtsbeistand, der in Spanien für die Beglaubigung von Immobilientransaktionen erforderlich ist. Zu seinen Aufgaben gehören die Bestätigung der Identität der Parteien, die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Transaktion und die Sicherstellung, dass alle Steuern bezahlt werden.
Er vertritt jedoch nicht Ihre persönlichen Interessen. Er überprüft nicht, ob die Immobilie schuldenfrei ist oder ob alle Genehmigungen vorliegen – das ist Aufgabe Ihres Anwalts.
6. Registrieren Sie die Immobilie im Grundbuch
Nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde (escritura) vor dem Notar muss die Immobilie im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eingetragen werden. Die Eintragung ist der Rechtsakt, der Ihre Eigentumsrechte sichert.
Ohne Eintragung werden Sie nicht offiziell als Eigentümer anerkannt und riskieren Komplikationen in der Zukunft, insbesondere wenn Sie die Immobilie verkaufen oder weitergeben möchten.
7. Überprüfen Sie, ob die Immobilie schuldenfrei ist
In Spanien bleiben Schulden, die mit einer Immobilie verbunden sind (wie unbezahlte Steuern, Gemeinschaftsgebühren oder Hypotheken), bei der Immobilie und nicht beim Vorbesitzer.
Vor dem Kauf sollten Sie (oder Ihr Anwalt) immer eine Nota Simple beim Grundbuchamt anfordern. Dieses Dokument enthält:
- Aktueller Eigentümer
- Hypotheken oder Belastungen
- Ausstehende Schulden oder Pfandrechte
Wenn Sie diesen Schritt überspringen, können Sie die finanziellen Probleme einer anderen Person erben.
8. Bestätigen Sie die städtebauliche Konformität und Genehmigungen
Städtebauliche Konformität bedeutet, dass die Immobilie den örtlichen Planungs- und Bauvorschriften entsprechen muss. Illegale Bauten oder nicht genehmigte Umbauten können zu hohen Geldstrafen oder sogar zum Abriss führen.
Vergewissern Sie sich vor dem Kauf, dass die Immobilie über Folgendes verfügt:
- Gültige Baugenehmigungen
- Erstbezugsgenehmigung (für neuere Immobilien)
- Keine anhängigen Rechtsstreitigkeiten mit den Stadtplanungsbehörden
Bitten Sie Ihren Anwalt, dies während der Due-Diligence-Phase zu überprüfen.
9. Informieren Sie sich über alle Steuern und Gebühren
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist mit mehreren einmaligen Gebühren und Steuern verbunden, die Ihre Gesamtkosten erheblich erhöhen können. Zu den üblichen Kosten gehören:
| Art der Kosten | Typischer Satz |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 8 % – 13 % (Wiederverkauf von Immobilien) |
| Stempelsteuer (AJD) | 1 % – 2 % (Neubauten) |
| Notargebühren | 600 € – 1.000 €+ |
| Registergebühren | 400 € – 1.000 €+ |
| Rechtskosten | 1 % des Kaufpreises (ca.) |
Planen Sie immer zusätzlich 10 % bis 15 % des Immobilienpreises ein, um alle Steuern und Rechtskosten zu decken.
10. Seien Sie vorsichtig beim Geldwechsel und bei Überweisungen
Wenn Sie Geld aus dem Ausland überweisen, beachten Sie bitte Folgendes:
- Währungsschwankungen, die Ihre Kaufkraft beeinträchtigen können
- Bankgebühren, die sich schnell summieren können
- Überweisungsfristen für große Beträge
Spezialisierte Devisenanbieter bieten oft bessere Kurse als Banken und können Ihnen helfen, mit Terminkontrakten oder Limitaufträgen einen günstigen Kurs zu sichern.
Wenn Sie mehr als 10.000 € in bar nach Spanien einführen, sind Sie gesetzlich verpflichtet, dies beim spanischen Zoll anzumelden.
11. Planen Sie laufende Kosten ein
Der Besitz einer neuen Immobilie in Spanien ist mit wiederkehrenden Kosten verbunden. Berücksichtigen Sie diese in Ihrem Budget, da die Gesamtkosten variieren können:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Eine jährliche Grundsteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird
- Gemeinschaftsgebühren: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in einer Wohnanlage kaufen
- Instandhaltung und Versicherung: Deckt Reparaturen, Instandhaltung und Notfälle ab
Diese Kosten variieren je nach Region und Art der Immobilie. Holen Sie daher vor dem Kauf Kostenvoranschläge ein.
12. Vermeiden Sie häufige Fallstricke
Viele internationale Käufer verwechseln „Barzahlung” mit der Zahlung in physischem Bargeld, obwohl damit eigentlich der Kauf ohne Hypothek gemeint ist. Unserer Erfahrung nach haben Barzahler oft einen Verhandlungsvorteil, insbesondere in schwächeren Märkten, da die Verkäufer wissen, dass der Kauf wahrscheinlich nicht platzen wird.
Wir haben auch gesehen, wie wichtig es ist, vor der Verpflichtung die Nota Simple anzufordern. Käufer, die diesen Schritt überspringen, riskieren, mit der Immobilie verbundene Schulden zu übernehmen, darunter unbezahlte Stromrechnungen oder Steuern. Einige Käufer, die versuchen, Kosten zu sparen, haben „Unter-der-Hand”-Geschäfte in Betracht gezogen, um Steuern zu reduzieren, aber diese sind illegal und führen oft zu Geldstrafen oder nachträglichen Steuerbescheiden.
Barzahlende Käufer handeln manchmal zu schnell und übersehen wichtige Überprüfungen. Vermeiden Sie diese häufigen Fallstricke:
- Betrug oder nicht verifizierte Verkäufer: Arbeiten Sie nur mit lizenzierten Maklern zusammen und überprüfen Sie immer die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.
- Kauf von Immobilien vom Plan ohne angemessene Garantien: Nach spanischem Recht müssen Bauträger Bankgarantien für Ihre Zahlungen vorlegen.
- Überspringen der Sorgfaltspflicht: Lassen Sie immer Ihren Anwalt auf Bebauungsbeschränkungen, Schulden und Genehmigungen prüfen.
Vorsicht und Sorgfalt schützen Ihre Investition.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Spanien mit Bargeld bietet Immobilienkäufern Vorteile, aber auch Verpflichtungen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern. Sie müssen Bargeldbeschränkungen einhalten, die Herkunft Ihres Geldes nachweisen, Steuern zahlen und mit Fachleuten zusammenarbeiten, die sich mit den Hypothekenbedingungen und dem spanischen System auskennen.
Dabei geht es nicht nur darum, Probleme zu vermeiden. Wenn Sie alles richtig machen, stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie rechtmäßig Ihnen gehört, vor Ansprüchen geschützt ist und für den Wiederverkauf oder die Vermietung bereit ist.
Planen Sie sorgfältig, stellen Sie Fragen und machen Sie keine Abstriche, dann werden Sie den Kauf Ihres spanischen Traumhauses reibungslos genießen können.
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FAQ
Können Ausländer in Spanien Immobilien mit Bargeld kaufen?
Ja, es gibt keine Einschränkungen. Achten Sie lediglich darauf, die gesetzlichen Schritte zu befolgen und Ihre Gelder korrekt anzugeben.
Wie viel Bargeld kann ich legal für einen Kauf verwenden?
Nur 1.000 €, wenn eine der Parteien ein Gewerbetreibender oder ein Unternehmen ist. Bis zu 10.000 €, wenn beide Parteien Privatpersonen sind und der Käufer nicht in Spanien ansässig ist.
Benötige ich einen Notar und einen Anwalt?
Ja. Der Notar ist für die Formalisierung der Transaktion erforderlich. Ein Anwalt schützt Ihre Interessen während des Kaufs.
Was ist der größte Fehler, den Barzahlungskäufer machen?
Das Überspringen rechtlicher Prüfungen oder das Nichtnachweisen der Herkunft der Gelder, was den Verkauf verzögern oder blockieren kann.
Wie lange dauert es, eine Immobilie in Spanien mit Bargeld zu kaufen?
Wenn alles in Ordnung ist, kann es von der Angebotsabgabe bis zur Unterzeichnung nur 4 bis 6 Wochen dauern.
