TL;DR
- Licenser är obligatoriska för alla korttidsuthyrningar under en månad.
- Nya turistplatser (plazas) är strikt begränsade, och inga nya plazas är tillåtna i lägenheter (flerbostadshus).
- Att köpa en fastighet med befintlig licens är det snabbaste sättet att lagligt komma in på uthyrningsmarknaden.
- Zonindelningen varierar beroende på område (till exempel Palma) och avgör var du får bedriva verksamhet.
- Kostnaderna är höga, inklusive köp av plats (upp till 3 500 euro per gästplats), ansökningsavgifter och årliga skatter.
- Du måste uppfylla strikta hälso-, säkerhets- och miljöstandarder för att undvika böter på upp till 500 000 euro.
- Det finns tre typer av licenser: ETV (enfamiljshus), ETVPL (lägenheter) och ETV60 (huvudbostäder för upp till 2 månader per år).
- Lägenheter omfattas av strängare regler för gemenskap och zonindelning och genererar ofta lägre hyresintäkter än villor.
- Böterna är mycket höga för olaglig uthyrning, men du kan minska straffen genom att omvandla fastigheter till sociala bostäder eller prisbegränsade bostäder.
- Det rekommenderas starkt att anlita en advokat och fastighetsexperter för att följa reglerna och skydda din investering.
- Airbnb är lagligt, men endast om din fastighet har en giltig turistlicens, ligger i ett godkänt område och din annons tydligt visar ditt officiella licensnummer.
De senaste uppdateringarna och framtida ändringar av hyreslagarna (2025)
Mallorcas lagar om semesteruthyrning har förändrats avsevärt under de senaste åren för att kontrollera turismen och skydda lokalsamhällena.
Moratoriet för nya turistlicenser, som har gällt sedan 2022, har nu upphävts. Det kommer dock inte att skapas några nya gästplatser (plazas). Istället kan ägare endast byta eller köpa befintliga plazas från den officiella poolen, vilket innebär att det totala antalet förblir oförändrat.
De nya reglerna innebär också högre böter för olaglig uthyrning (upp till 500 000 euro) och strängare tillsyn. Plattformar som Airbnb måste visa giltiga registreringsnummer, och både ägare och plattformar delar ansvaret för att reglerna följs.
Sammantaget visar dessa förändringar att regeringen har ett starkt fokus på att kontrollera uthyrningstillväxten och prioritera hållbarhet.
För investerare och ägare är det viktigt att hålla sig uppdaterad om dessa regler, kontrollera zonindelning och licensstatus innan köp och samarbeta med pålitliga lokala experter för att skydda sin investering och bedriva verksamheten lagligt.
10 saker att veta om turistuthyrningslicensen på Mallorca
Att skaffa en turistuthyrningslicens på Mallorca kan öppna dörren till lukrativa investeringsmöjligheter på den växande marknaden för semesteruthyrning. Du måste dock förstå licensiering, zonindelning och tillhörande kostnader innan du går in på denna marknad.
Denna artikel belyser 10 viktiga punkter om att skaffa en turistuthyrningslicens (även känd som ETV-licens) på Mallorca.
Ta en rundtur i den mallorkanska villan som finns att hyra i Cala Major ⇒
1. Vad är en turistuthyrningslicens på Mallorca?
En turistuthyrningslicens på Mallorca gör att du lagligt kan hyra ut hela din fastighet till turister för kortare vistelser (mindre än en månad). Licensen garanterar att din fastighet uppfyller strikta lokala krav på hälsa, säkerhet och komfort innan gästerna kan bo där.
Att hyra ut utan rätt licens är olagligt och kan leda till betydande böter. Licensen skyddar gäster, ägare och lokalsamhället genom att förhindra överbeläggning och bevara öns charm.
För investerare och husägare gör en giltig turistuthyrningslicens också att din fastighet sticker ut på Mallorcas livliga uthyrningsmarknad och kan öka dina hyresintäkter.
Observera: Om du hyr ut din fastighet för kortare vistelser och inte kan bevisa att det inte är för turister (till exempel om du inte har ett långtidskontrakt eller officiella handlingar) kommer Balearernas regering automatiskt att betrakta det som turistuthyrning. Det innebär att du måste ha en giltig turistlicens, annars kan du få höga böter.
2. Typer av tillgängliga licenser: ETV, ETVPL och ETV60
Mallorca har tre huvudtyper av turistuthyrningslicenser, var och en avsedd för specifika typer av fastigheter och användningsfall:
| License Type | Housing Type | Rental Limit | Validity | Notes |
|---|---|---|---|---|
| ETV | Single-family homes (villas, chalets) | All year | Permanent | Most flexible; highest cost (€3,500 per guest space) |
| ETVPL | Apartments or townhouses in shared buildings | All year | 5 years (renewable) | Requires approval from building community; €875 per guest space |
| ETV60 | Owner’s main residence (flat or house) | Max. 60 days/year (not July or August) | 5 years (renewable) | Only for principal residence; €290 per guest space |
Varje licenstyp har sina egna juridiska och operativa krav. För att kvalificera sig för någon av dessa licenser måste fastigheten i allmänhet uppfylla följande villkor:
- Ha varit privatbostad i minst fem år.
- Inte vara under officiellt skydd eller prisbegränsning (precio tasado).
- Inte vara belägen på skyddad rustik mark.
- Inte ha fått allvarliga eller mycket allvarliga sanktioner.
- Inte hyras ut i enskilda rum (endast hela fastigheten).
- Ägarföreningen måste godkänna (för ETVPL).
Att välja rätt typ av licens är avgörande för att undvika juridiska problem och för att säkerställa att din uthyrning fungerar smidigt och lagligt.
3. Zonindelning: Var du kan och inte kan hyra ut
Lokala zonindelningslagar på Mallorca reglerar strikt var semesterbostäder får hyras ut. Varje kommun har sin egen stadsplan, kallad ”Zonificación”, som avgör om ett område är lämpligt för turistuthyrning.
Dessa zoner definieras utifrån miljöfaktorer, befolkningstäthet och hållbarhetsmål. Vissa områden i centrala Palma eller i tätbebyggda bostadsområden kan till exempel vara helt avstängda för att skydda lokalbefolkningen och undvika överbefolkning.
Viktiga punkter att tänka på när det gäller zonindelning:
- Fastigheter måste ligga i en zon som officiellt har förklarats lämplig för turistbruk.
- Ett kommunalt intyg krävs för att bekräfta att din fastighet ligger i ett godkänt område och inte har överskridit den lokala kvoten för turistplatser (plazas turísticas).
- Fastigheter på skyddad landsbygd eller i områden med högt miljövärde är i allmänhet förbjudna att erhålla turistlicens.
Innan du köper eller omvandlar en fastighet för turiständamål är det viktigt att kontrollera zonindelningen direkt med det lokala rådhuset eller via officiella onlinekartor. Om du inte känner till detta kan det leda till oväntade juridiska problem och till och med ogiltigförklara dina uthyrningsplaner.
4. Lagkrav för fastighetsägare
Fastighetsägare som vill hyra ut sina bostäder till turister på Mallorca måste uppfylla strikta lagkrav som fastställts av Balearernas regering. Dessa regler bidrar till att upprätthålla säkerhetsstandarder, skydda lokalsamhällen och säkerställa rättvis konkurrens.
De viktigaste kraven är:
- Cédula de habitabilidad (bostadsintyg): Bekräftar att fastigheten är lämplig för boende och fastställer det maximala antalet boende.
- Fastighetens ålder: Måste ha varit privatbostad i minst 5 år innan ansökan.
- Sanktionsstatus: Fastigheten får inte ha några allvarliga eller mycket allvarliga stadsplaneringsöverträdelser.
- Maximal ägarbegränsning: En ägare får driva högst tre turistuthyrningsfastigheter.
- Energicertifikat: Krävs för alla fastigheter, med minimikrav på energieffektivitet beroende på byggår.
- Förbrukningskontrollsystem: Måste ha separata vatten- och energimätare.
- Minimikrav på utrustning: Måste uppfylla de standarder som fastställs i lokala bestämmelser (t.ex. adekvata badrum, säkerhetsfunktioner).
- Försäkring: Ansvarsförsäkring är obligatorisk, med en minimitäckning på 300 000 euro.
- Identifieringsskylt: En synlig skylt måste visa turistlicensnumret på fastigheten.
- 24-timmars kontaktnummer: Måste vara tillgängligt för gäster och allmänheten.
- Regler för reklam: Licensnumret måste anges i allt marknadsföringsmaterial och i onlineannonser.
- Gästregistrering: Alla gäster måste registreras hos lokala myndigheter (vanligtvis polisen).
- Skatteplikt: Inkomster från uthyrning måste deklareras till spanska skattemyndigheter.
Det är mycket viktigt att dessa krav uppfylls. Underlåtenhet att följa dem kan leda till höga böter, tvångsstopp av uthyrningen och långvariga rättsliga konsekvenser.
5. Ansökningsprocess och nödvändiga handlingar
För att ansöka om turistuthyrningslicens på Mallorca måste du fylla i en formell deklaration som kallas Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT). I detta dokument intygar du att din fastighet uppfyller alla lagkrav och att du har alla nödvändiga handlingar som styrker detta.
När DRIAT har lämnats in kan du börja hyra ut omedelbart, men du måste följa alla regler från dag ett. Myndigheterna kan inspektera din fastighet när som helst.
Så här lämnar du in DRIAT:
- Online (telematiskt): Obligatoriskt för företag (juridiska personer). Valfritt för privatpersoner som har ett digitalt certifikat.
- Personligen: Endast tillgängligt för enskilda ägare (inte företag), genom att besöka officiella kontor eller skicka dokument per post.
Nödvändiga handlingar:
| Handling | Syfte |
|---|---|
| Identitetsbevis (DNI, NIE, pass) | Bekräftar sökandens identitet. |
| Ägarbevis | Visar att du är laglig ägare till fastigheten. |
| Intyg om boende (cédula) | Bekräftar att fastigheten är beboelig. |
| Kommunalt zonintyg | Bekräftar att fastigheten ligger i ett godkänt turistområde. |
| Intyg om förvärv av turistplatser (plazas) | Bekräftar antalet gästplatser som du kan hyra ut. |
| Godkännande från samfälligheten (för lägenheter) | Krävs om fastigheten ligger i ett delat hus. |
| Bosättningsintyg (för ETV60) | Visar att ägaren bor i bostaden. |
| Moderniserings- och kvalitetsplan | Obligatoriskt dokument för självbedömning. |
| Bevis på att avgiften är betald | Bekräftar att du har betalat ansökningsavgifterna. |
Avgifter
Ansökningsavgiften för turistuthyrningslicenser är 36,67 € per gästplats (plaza), med en minimiavgift på 330,06 € per fastighet. Dessa avgifter uppdateras regelbundet och måste betalas innan du kan börja bedriva verksamhet.
6. Kostnader och skatter i samband med att skaffa licens
Att skaffa turistuthyrningslicens på Mallorca medför både engångskostnader och löpande kostnader. Dessa kostnader beror på din fastighetstyp, antal gästplatser (plazas) och andra faktorer.
Huvudsakliga kostnader
Utgiftstyp Ungefärlig kostnad (€) Frekvens
Ansökningsavgift per gästplats (plaza) 36,67 € per plaza (minst 330,06 € per fastighet) Engångskostnad
Årlig licensskatt Cirka 100–200 € per år
Miljö- eller hållbarhetsavgifter 50–100 € Engångsavgift eller årlig
Förnyelseavgift (för licenser med 5 års giltighetstid) Varierar beroende på typ Var 5:e år
Exempel på kostnader
- Viviendas unifamiliares (enfamiljshus): Cirka 3 500 € totalt.
- Viviendas plurifamiliares (lägenheter): Cirka 875 € totalt.
- Huvudsaklig bostad (ETV60): Cirka 292 euro totalt för två månader per år.
Dessa avgifter täcker administrativa kontroller och rätten att använda din fastighet för korttidsuthyrning. Utöver dessa tillkommer följande:
- Underhåll och reparationer
- Försäkringspremier (minst 300 000 euro i täckning krävs)
- Fastighetsförvaltningstjänster (vid behov)
- Lokala skatter och deklarerade hyresintäkter
Att känna till dessa kostnader i förväg hjälper dig att planera din investering bättre och undvika oväntade utgifter senare. Kontrollera alltid med lokala myndigheter eller en fastighetsadvokat för att bekräfta aktuella avgifter och skattskyldigheter.
7. Begränsningar för lägenheter jämfört med villor
Olika regler gäller för semesterbostäder på Mallorca beroende på din fastighetstyp.
Villor (enfamiljshus)
- Har i allmänhet färre begränsningar.
- Kan drivas året runt med en ETV-licens.
- Delar inte tomt eller gemensamma utrymmen med andra fastigheter.
- Inget godkännande från samfälligheten krävs eftersom de inte omfattas av horisontell äganderätt.
Lägenheter eller radhus (flerbostadshus)
- Omfattas av strängare zonindelning och samfällighetsbestämmelser.
- Du behöver godkännande från samfälligheten (Comunidad de Propietarios) innan du ansöker om en ETVPL-licens.
- Licenser är giltiga i fem år och måste förnyas.
- Nytt: Inga nya turistplatser kan skapas för lägenheter. Endast tidigare godkända platser kan bytas ut eller återaktiveras.
På grund av dessa ytterligare restriktioner står lägenheter ofta inför fler utmaningar och kan generera lägre hyresintäkter. Villor är däremot oftast mer flexibla och brukar vara mer attraktiva för semesterfirare, vilket kan öka dina hyresintäkter.
Det är viktigt att förstå dessa skillnader för att undvika juridiska problem och säkerställa att din investering följer lokala bestämmelser.
8. Böter och straff för olaglig uthyrning
Att driva en semesteruthyrning utan rätt licens på Mallorca kan få allvarliga konsekvenser. Balearernas regering övervakar aktivt efterlevnaden och straffen har blivit mycket strängare de senaste åren.
Viktiga straff
- Böter på upp till 500 000 euro för uthyrning eller annonsering av en fastighet utan giltig turistlicens.
- Strängare tillsyn: Plattformar som Airbnb och andra måste verifiera och visa det officiella registreringsnumret för varje annons.
- Delat ansvar: Både fastighetsägaren och annonsplattformen kan bötfällas om reglerna bryts.
- Samarbete mellan myndigheter: Nationella polisen och Guardia Civil kommer att stödja insatser för att upptäcka och stoppa olaglig uthyrning.
- Minskade böter möjliga: Ägare kan minska sina böter med upp till 80 % om de omvandlar fastigheten till socialt eller prisbegränsat boende, med hyreskontroll och förvaltning genom administrationen.
Regeringens mål är att skydda den lokala bostadsmarknaden, upprätthålla balansen i samhället och säkerställa höga standarder för turismen.
För fastighetsägare understryker dessa risker vikten av att fullt ut förstå och följa den rättsliga processen innan man påbörjar någon uthyrningsverksamhet.
9. Senaste lagändringar som påverkar semesteruthyrning
Balearernas regering har gjort flera viktiga ändringar i hyreslagstiftningen som direkt påverkar privata fastighetsägare.
Viktiga ändringar:
- Moratoriet upphävt (2024): Frysningen av turistuthyrningslicenser, som inleddes i början av 2022, har nu officiellt upphävts. Fastighetsägare kan nu byta befintliga turistplatser (plazas), men inga nya plazas kan skapas. Det totala antalet turistplatser är begränsat till 160 133 på alla öar.
- Rättslig klarhet för tidigare osäkra licenser: Cirka 90 000 turistplatser som befann sig i ett rättsligt limbo är nu officiellt erkända och räknas in i det totala antalet.
- Omfördelning av outnyttjade platser: Platser som inte har använts för turistverksamhet under de senaste tre åren kommer att avregistreras och göras tillgängliga för andra fastighetsägare genom ett bytesystem.
- Fokus på hållbarhet och zonindelning förblir strikt: Alla fastigheter måste följa zonindelningslagar och hållbarhetsregler, inklusive energieffektivitet, moderniseringsstandarder och minimikrav på fastigheters ålder.
Dessa förändringar visar att marknaden visserligen är öppen igen, men att den är strikt kontrollerad och att tillväxten är begränsad. Ägare bör se till att alla licenser är uppdaterade och att verksamheten är väl dokumenterad.
10. Viktiga tips för framgångsrik förvaltning av semesterbostäder
Att driva en laglig och lönsam semesterbostad på Mallorca innebär mer än att bara ha rätt licens. God förvaltning är avgörande för att attrahera gäster, skydda din investering och undvika juridiska problem.
Praktiska tips
- Håll kommunikationen öppen: Svara snabbt på gästernas frågor och ge tydliga instruktioner för ankomst, husregler och lokal information.
- Prioritera renlighet och underhåll: Använd professionella städfirmor och planera regelbundet underhåll för att hålla fastigheten i toppskick.
- Följ lokala lagar noggrant: Ange alltid ditt turistlicensnummer i fastigheten och i allt marknadsföringsmaterial. Registrera alla gäster hos lokala myndigheter enligt kraven.
- Anpassa priserna dynamiskt: Använd säsongsbaserade prisstrategier för att maximera hyresintäkterna under högsäsong, till exempel sommarmånaderna.
- Investera i kvalitet: Högkvalitativa bekvämligheter, bekväma möbler och bra design bidrar till att öka gästernas nöjdhet och uppmuntra återbokningar.
- Samarbeta med lokala experter: Genom att samarbeta med erfarna fastighetsförvaltare och juridiska rådgivare säkerställer du att du följer gällande regler och undviker kostsamma misstag.
God förvaltning ökar inte bara dina hyresintäkter utan hjälper också till att bygga upp ett gott rykte, attrahera bättre gäster och hålla din verksamhet hållbar på Mallorcas konkurrensutsatta marknad.
Köpa en fastighet med befintlig turistlicens (ETV)
Att köpa en fastighet på Mallorca som redan har en giltig turistuthyrningslicens (ETV) kan göra det mycket enklare och snabbare att börja tjäna hyresintäkter på Balearerna. Fastigheter med befintlig licens är mycket eftertraktade eftersom de gör att du kan undvika den långa ansökningsprocessen, undvika zonbegränsningar och säkra ett lagligt sätt att bedriva verksamhet omedelbart.
Dessa fastigheter säljs ofta till ett högre pris, men mervärdet kommer från att de är redo att hyras ut lagligt från dag ett.
Det är dock viktigt att kontrollera att licensen är giltig och korrekt registrerad. Kontrollera att:
- Fastigheten uppfyller alla juridiska och tekniska krav (såsom beläggningsgränser, energicertifiering och moderniseringsstandarder).
- Licensen stämmer överens med den faktiska kapaciteten (antal platser) och användningen.
- Det inte finns några utestående böter eller sanktioner kopplade till fastigheten.
Det rekommenderas starkt att anlita en fastighetsadvokat som är specialiserad på turistuthyrning.
De kan hjälpa dig att bekräfta den juridiska statusen, granska alla certifikat och se till att din investering överensstämmer med gällande baleariska bestämmelser.
Airbnb:s laglighet och bästa praxis på Mallorca
Det är lagligt att använda plattformar som Airbnb för att hyra ut din fastighet på Mallorca, men endast om din fastighet har en giltig turistuthyrningslicens (ETV). Denna licens är inte valfri, utan krävs enligt lag för all korttidsuthyrning (under en månad).
Kan jag hyra ut min fastighet på Mallorca via Airbnb?
Ja, du kan annonsera din fastighet på Airbnb eller liknande plattformar endast om:
- Du har en giltig, registrerad turistuthyrningslicens (ETV, ETVPL eller ETV60).
- Din fastighet ligger i ett område där turistuthyrning är tillåten.
- Du anger ditt officiella licensnummer i din annons – detta är nu strikt reglerat i lag. Plattformarna är enligt lag skyldiga att kontrollera detta nummer och kan ta bort annonser som inte uppfyller kraven.
Att bedriva verksamhet utan licens kan leda till höga böter på upp till 500 000 euro, och både ägaren och plattformen kan hållas ansvariga.
Bästa praxis
- Kontrollera alla lokala krav: Kontrollera alltid att din fastighet uppfyller alla hälso-, säkerhets- och tekniska standarder.
- Registrera alla gäster: Du måste rapportera gästernas uppgifter till lokala myndigheter (polisen).
- Visa din licens: Ange tydligt ditt turistlicensnummer i fastigheten och i dina onlineannonser.
- Kommunicera tydligt med gästerna: Fastställ tydliga husregler, förklara lokala bestämmelser och var öppen om hur du följer dem.
Genom att följa dessa steg skyddar du dig juridiskt, bygger förtroende hos gästerna och kan driva en framgångsrik och hållbar uthyrningsverksamhet.
Slutsats
Det är möjligt att få turistuthyrningslicens på Mallorca, men det finns strikta regler och detaljerade krav. Marknaden är hårt kontrollerad och inga nya turistplatser (plazas) skapas, särskilt inte i flerbostadshus.
Lagarna ändras ofta och tillsynen är nu strängare än någonsin, med böter på upp till 500 000 euro. För att lyckas måste du hålla dig uppdaterad om zonbestämmelser, förstå olika typer av licenser (ETV, ETVPL, ETV60) och se till att din fastighet uppfyller alla hälso-, säkerhets- och miljökrav.
Om du vill investera med trygghet bör du alltid rådfråga lokala myndigheter och samarbeta med en erfaren fastighetsadvokat innan du köper eller startar någon uthyrningsverksamhet.
Genom att hålla dig informerad och följa reglerna skyddar du din investering, undviker böter och bidrar till Mallorcas vision om en hållbar och högkvalitativ turism.
Behöver du hjälp med ETV-licensen på Mallorca?
På Reiderstad Invest guidar vi dig genom varje steg i processen, från köp och licensiering av din fastighet till inredning och projektledning. Vi erbjuder även fullständiga fastighetsförvaltningstjänster. Vi hjälper dig inte bara att slutföra affären, utan hanterar även allt som kommer efteråt så att du kan fokusera på att njuta av din investering.
Vår sofistikerade och eleganta approach är särskilt populär bland skandinaviska kunder. Vi erbjuder även ett exklusivt urval av fastigheter till salu på Mallorca.
Är du redo att sätta igång? Låt oss hjälpa dig att göra din fastighetsinvestering på Mallorca smidig och framgångsrik.
Vanliga
Frågor Kan jag hyra ut min fastighet året runt med turistlicens?
Ja, om du har en giltig turistlicens (ETV eller ETVPL) kan du hyra ut din fastighet året runt. Licenser för huvudbostad (ETV60) tillåter dock endast upp till två månader per år. Följ alltid lokala zonbestämmelser och kapacitetsbegränsningar.
Hur lång tid tar det att få en turistlicens på Mallorca?
Det kan ta flera månader. Processen beror på hur fullständiga dina handlingar är och hur snabbt de lokala myndigheterna behandlar din ansökan. Att köpa en fastighet med en befintlig licens är det snabbaste sättet att börja hyra ut omedelbart.
Finns det begränsningar för antalet gäster eller fastigheter jag kan hyra ut?
Ja. Antalet gäster fastställs i fastighetens intyg om boendebevis (cédula de habitabilidad). Dessutom kan en ägare ha högst tre fastigheter för turistuthyrning.
Är Airbnb lagligt för turistuthyrning på Mallorca?
Ja, men endast om fastigheten har en giltig turistlicens och ligger i en tillåten zon. Du måste ange ditt officiella licensnummer i annonsen, annars kan din annons tas bort och du kan få böter.
Kan jag köpa nya turistplatser (plazas) nu?
För närvarande skapas inga nya plazas. Du kan endast köpa eller byta befintliga platser genom den officiella poolen. Detta gör att det totala antalet turistuthyrningsplatser förblir oförändrat.
Måste jag bo på Mallorca för att få en licens?
Nej, men om du planerar att använda alternativet för huvudbostad (ETV60) måste du vara officiellt registrerad (empadronado) på den adressen.
Vad händer om jag hyr ut utan licens?
Du riskerar böter på upp till 500 000 euro. Din fastighet kan också tas bort från uthyrningsplattformar och rättsliga åtgärder kan vidtas.
Kan jag omvandla en bostadsfastighet till turistuthyrning?
Endast om den ligger i ett godkänt turistområde, uppfyller alla tekniska och juridiska krav och du har en giltig turistlicens. Kontrollera alltid zonbestämmelserna först.
Finns det begränsningar för antalet gäster eller fastigheter jag kan hyra ut?
Ja, det finns regler om antalet gäster och hur många platser du kan hyra ut på Mallorca. De lokala reglerna avgör oftast det maximala antalet personer som får vistas på en plats, baserat på platsens storlek och områdets zonindelning. Du bör alltid kontrollera dessa regler för att vara säker på att du gör rätt och för att undvika böter eller problem.
