Hyreslagar på Mallorca: Hur du hyr ut din fastighet lagligt 2025

TL;DR:

På Mallorca krävs en särskild licens för korttidsuthyrning, men nya licenser utfärdas inte längre. Du kan fortfarande köpa fastigheter som redan har en licens. Långtidsuthyrning (över 30 dagar) kräver ingen licens, men måste följa hyreslagstiftningen. Att hyra ut utan rätt licens kan leda till böter på 20 000 euro eller mer, så det är viktigt att känna till reglerna innan du hyr ut.

Nyfiken på detaljerna? Dyk in i det viktigaste nedan eller kontakta en expert idag ⇒

Mallorca är fortfarande en av de mest attraktiva destinationerna i Medelhavet för fastighetsinvesteringar och semesteruthyrning. Med sin starka efterfrågan på turism, året runt-attraktionskraft och höga hyresintäkter kan det vara mycket lönsamt att äga en fastighet här, särskilt för dem som vill generera inkomster genom korttids- eller säsongsuthyrning.

Hyreslagstiftningen på Mallorca har dock blivit mer reglerad under de senaste åren. Nya regler, såsom Balearernas turistlag, har förändrat vad som är tillåtet när det gäller både långtids- och semesteruthyrning. Fastighetsägare måste nu navigera i ett tydligt rättsligt ramverk, inklusive zonbegränsningar och licenskrav.

Denna guide går igenom de viktigaste hyreslagarna på Mallorca, så att du kan investera med trygghet och följa reglerna.

Viktiga hyreslagar på Mallorca, förenklat

Att hyra fastigheter på Mallorca omfattas av tydliga hyreslagar. Dessa lagar syftar till att skydda både hyresgäster och hyresvärdar. Fastighetsägare som vill erbjuda semesteruthyrning måste ha en giltig ETV-licens. De måste också följa zonindelningsreglerna för att säkerställa att deras fastigheter är säkra.

Långtidsuthyrning har enklare lagar och kan medföra vissa skattefördelar.

Långtidsuthyrning vs. semesteruthyrning på Mallorca: Vad är skillnaden?

Kika in i denna hyresbostad i det eftertraktade området Son Espanyolet ⇒

Om du funderar på att hyra ut din fastighet på Mallorca är det första du behöver veta att inte alla uthyrningar följer samma regler. Det finns två huvudtyper – och de behandlas mycket olika enligt lokal lagstiftning.

Långtidsuthyrning (över 30 dagar)

Långtidsuthyrning är för personer som bor i fastigheten som sin huvudsakliga bostad. Dessa regleras av Spaniens lag om urban hyresrätt (LAU). Här är vad det innebär för dig:

• Du måste tillhandahålla ett skriftligt hyreskontrakt
• En deposition krävs
• Fastigheten måste hållas i gott, beboeligt skick
• Du behöver ingen särskild licens

Det här alternativet är enklare, med färre restriktioner, och många ägare föredrar det för att få en stabil inkomst och mindre pappersarbete. Det är också ett bra val om du riktar dig till fastboende eller letar efter en långsiktig investering.

Semesteruthyrning (korttidsboende)

Det här är kortare vistelser för turister – vanligtvis mindre än 30 dagar – och de omfattas av strängare regler.

• Du behöver en ETV-licens för att hyra ut lagligt
• Fastigheten måste uppfylla säkerhets- och kvalitetsstandarder
• Den måste vara fullt möblerad, ha separata bekvämligheter och följa zonindelningen

Obs: Balearernas regering har ställt in nya semesteruthyrningslicenser fram till minst 2026. Det innebär att du endast kan bedriva korttidsuthyrning om din fastighet redan har en giltig licens eller om du köper en som har det.

Behöver du hjälp med att investera i korttidsuthyrning? Boka ett möte ⇒

Dessutom avgör zonindelningen var korttidsuthyrning är tillåten. I vissa populära områden är uthyrning endast tillåten 60 dagar om året – och endast om du bor i fastigheten.

Vad fastighetsägare måste följa (båda typer av uthyrning)

Oavsett om du hyr ut på lång eller kort sikt finns det några saker du måste tänka på:

För semesteruthyrning:

Skaffa en giltig ETV-licens, kontrollera din zonindelning och se till att din fastighet är registrerad på ett lagligt sätt.

För långtidsuthyrning:

Följ LAU-reglerna, upprätta ett rättvist avtal och underhåll fastigheten på ett korrekt sätt.

Om du inte följer dessa regler kan det leda till juridiska problem – och i vissa fall böter på över 20 000 euro. Det är därför viktigt att veta vilken kategori din fastighet tillhör och vad som är tillåtet.

Tips: Kontrollera alltid med din kommun eller en juridisk rådgivare för att säkerställa att du följer reglerna.

Skattekonsekvenser för lång- och korttidsuthyrning

Hyresform	Invånare	Icke-bosatta	Ytterligare anmärkningar
Långtidsuthyrning	60 % skatteavdrag på nettohyresintäkter	19 % skatt (EU/EES-medborgare) 24 % skatt (icke-EU-medborgare)	Lämna in kvartalsvis med Modelo 210
Korttidsuthyrning (semester)	Beskattas enligt reglerna för företagsinkomster	Kan behöva registreras som företag Moms och turistskatt tillkommer	Turistskatt måste uppbäras och betalas Ytterligare rapportering krävs

Skattereglerna för uthyrning på Mallorca skiljer sig mycket mellan långsiktiga och kortvariga hyresavtal. För långsiktiga uthyrningar har fastighetsägare ett enklare skattesystem. Icke-bosatta hyresvärdar måste lämna in skattedeklaration med Modelo 210 var tredje månad. Bosatta får dock en stor fördel med 60 % skattelättnad på vinsten.

Å andra sidan medför kortvariga semesteruthyrningar mer komplicerade skatteförpliktelser. Icke-bosatta kan behöva starta ett företag, vilket innebär att de måste följa bolagsskattelagstiftningen. Ägare av semesterbostäder måste också ta ut turistskatt från sina gäster och betala denna till skattemyndigheterna.

När man väljer mellan lång- eller korttidsuthyrning måste fastighetsägare tänka på både skattekostnader och hyresintäkter. Att välja rätt uthyrningsalternativ kan hjälpa dig att spara pengar och samtidigt se till att du följer Mallorcas skatteregler.

Semesteruthyrningslicenser på Mallorca: Vad du behöver veta

Utforska en traditionell mallorkansk villa att hyra i Cala Major, Palma ⇒

Om du vill hyra ut din fastighet korttids på Mallorca behöver du en ETV-licens – utan undantag. Detta är ett lagkrav för all semesteruthyrning (under 30 dagar), och reglerna har skärpts avsevärt under de senaste åren.

Viktiga regler i korthet:

• Ingen licens = ingen korttidsuthyrning: Att hyra ut utan ETV-licens är olagligt och böterna börjar på 5 000 euro och kan uppgå till över 50 000 euro.
• Licensen gäller för fastigheten, inte för ägaren: Den förblir knuten till bostaden. Om du säljer fastigheten kan licensen inte överföras till en annan bostad.
• En person kan endast inneha licens för upp till tre fastigheter: Detta är en del av Mallorcas satsning på att undvika överturism och spekulativa investeringar.

Inga nya licenser förrän 2026 (åtminstone)

Sedan 2022 har Balearernas regering ställt in utfärdandet av nya ETV-licenser. Moratoriet förväntas pågå till 2026 eller längre, beroende på zonindelning och miljöutredningar.

Så vad kan du göra nu?

Det enda sättet att bedriva laglig semesteruthyrning är att köpa en fastighet som redan har en ETV-licens. Dessa bostäder är nu mycket efterfrågade och har ofta högre priser på grund av sin lagliga uthyrningsstatus.

Tips: Kontrollera alltid att licensen är aktiv, uppdaterad och stämmer överens med bostadens gästkapacitet innan du köper.

Typer av ETV-licenser

Det finns tre typer av ETV-licenser på Mallorca, var och en med sina egna regler:

Licenstyp	Boendetyp	Hyresbegränsning	Giltighet	Anteckningar
ETV	Enfamiljshus (villor, stugor)	Hela året	Permanent	Mest flexibel; högsta kostnad (3 500 € per gästplats)
ETVPL	Lägenheter eller radhus i delade byggnader	Hela året	5 år (förnybar)	Kräver godkännande från byggnadssamfundet; 875 € per gästplats
ETV60	Ägarens huvudsakliga bostad (lägenhet eller hus)	Max. 60 dagar/år (inte juli eller augusti)	5 år (förnybar)	Endast för huvudbostad; 290 € per gästplats

Licenskostnader (före moratoriet 2022)

• ETV: 3 500 € per gästplats (Exempel: 1 sovrum för 2 personer = 7 000 €)
• ETVPL: 875 € per gästplats
• ETV60: 290 € per gästplats

Dessa priser baseras på antalet gästplatser, inte bara antalet sovrum.

Viktigt att komma ihåg:

• Korttidsuthyrning (under 1 månad) kräver en ETV-licens. Utan den får du endast hyra ut i 1 månad eller längre enligt lagen om stadsuthyrning (LAU).
• Moratorium för nya licenser: Sedan 2022 har Balearernas regering pausat utfärdandet av nya turistlicenser. Detta moratorium kommer sannolikt att gälla fram till 2026. Endast bostäder med befintlig licens kan hyras ut korttidslagligt.
• En person kan endast inneha licens för upp till 3 fastigheter.
• Ingen licensöverföring mellan fastigheter: Om du köper en fastighet med ETV-licens förblir licensen knuten till den specifika bostaden.
• Ingen licens = inga kortare vistelser: Att hyra ut en bostad utan giltig ETV-licens för perioder kortare än 30 dagar är olagligt och böterna börjar på 5 000 euro.

Tips: Fastigheter med befintliga ETV-licenser är nu mycket värdefulla på grund av det begränsade utbudet och framtida restriktioner. Om du investerar i en bostad för turiständamål är det viktigt att kontrollera licensstatus och zonindelning innan du köper.

Dina juridiska skyldigheter som hyresvärd

Oavsett om du hyr ut på lång eller kort sikt finns det tydliga juridiska skyldigheter som du måste följa på Mallorca. Att inte följa dem kan snabbt bli dyrt.

Långtidsuthyrning (över 30 dagar)

Om du hyr ut din fastighet på lång sikt gäller lagen om stadsuthyrning (LAU). Denna lag skyddar dina hyresgäster och fastställer dina skyldigheter som hyresvärd:

• Du måste tillhandahålla ett skriftligt hyresavtal
• Hyresgäster har rätt att bo kvar i minst 5 år (eller 7 år om du är ett företag)
• Du kan inte höja hyran fritt – endast under vissa förutsättningar
• Depositionen måste återbetalas om det inte finns några skador

Långtidsuthyrning betraktas som bostäder, så reglerna är strängare till förmån för hyresgästen.

Utforska vårt utbud av fastigheter att hyra i exklusiva områden på Mallorca ⇒

Semesteruthyrning (under 30 dagar)

Korttidsuthyrning till turister följer andra regler. Dessa måste:

• Vara fullt möblerade och utrustade
• Inkludera tjänster som städning och grundläggande bekvämligheter
• Följa turismlagar och ETV-licensregler
• Ligger i ett lagligt tillåtet område

Även vid kortare vistelser har hyresgäster rätt till en säker och väl underhållen fastighet. Och ja, de kan lämna in klagomål om något inte stämmer.

Vad händer om du bryter mot reglerna?

Att hyra ut en fastighet utan rätt licens eller i ett begränsat område medför höga böter. Balearernas regering har skärpt straffen för att komma åt olaglig uthyrning.

Straffnivåer (uppdatering 2025):

Offence Level	Fine Range	Examples
Minor Offences	Warning up to €5,000	First-time infractions; minor technical issues
Serious Offences	€5,001 to €50,000	Renting without a license in an urban zone
Very Serious Offences	€50,001 to €500,000	- Repeat illegal rentals - Renting on protected rural land - Renting government-regulated housing (e.g., VPO)

Viktigt: Att hyra ut på skyddad landsbygd eller i bostäder som regleras av staten (VPO) anses vara ett mycket allvarligt brott.

Du kan få en andra chans

Det finns nu en plan för bönaffär. Om du åker fast för olaglig uthyrning men går med på att sluta och låta din bostad användas för social uthyrning eller prisbegränsad uthyrning i 5 år, kan regeringen minska böterna med upp till 80 %.

Sammanfattningsvis: följ lagen, känn till dina skyldigheter som hyresvärd och kontrollera noga att din fastighet är godkänd för uthyrning. En laglig uthyrning är lönsam – en olaglig kan kosta dig dyrt.

Hur du får en uthyrningslicens på Mallorca

Sedan 2022 har Balearernas regering infört ett moratorium för nya semesteruthyrningslicenser. Det innebär att du inte längre kan ansöka om en ny ETV-licens förrän moratoriet upphävs (förväntas tidigast 2026).

Så hur kan du fortfarande hyra ut din fastighet lagligt på kort sikt?

Det enda sättet att få en ETV-licens nu är att köpa en fastighet som redan har en. ETV-licenser är knutna till bostaden, inte till ägaren. När du köper en licensierad bostad överförs licensen tillsammans med fastigheten, så länge reglerna fortfarande följs.

Vad du bör kontrollera innan du köper:

• Se till att licensen är aktiv och registrerad
• Bekräfta hur många gästplatser den tillåter (baserat på rum)
• Kontrollera om det finns några zonindelningar eller byggrestriktioner
• Kontrollera att fastigheten uppfyller turismlagarna
• Om det är en delad fastighet (ETVPL eller ETV60), bekräfta att det finns godkännande från grannarna

Att köpa en fastighet med en befintlig ETV-licens är för närvarande det enda lagliga sättet att bedriva korttidsuthyrning på Mallorca. På grund av moratoriet är dessa bostäder nu mycket efterfrågade och ofta dyrare.

Tips: Anlita en lokal expert eller juridisk rådgivare för att kontrollera licensen och undvika kostsamma misstag.

Hur var processen före moratoriet?

Före frysningen 2022 kunde fastighetsägare ansöka om licens genom att följa dessa steg:

Säkerställ att fastigheten uppfyller säkerhets- och kvalitetsstandarder, inklusive ett giltigt intyg om beboelighet (cédula de habitabilidad).

1. Kontrollera att fastigheten är zonindelad med det lokala rådhuset (Ayuntamiento).
2. Lämna in en DRIAT-deklaration, som officiellt anger avsikten att använda bostaden för semesteruthyrning.
3. Ansök om ETV-licens hos Baleariska turistrådet.
4. Betala den erforderliga avgiften per gästplats, baserat på antalet rum och licenstyp.

Denna process är inte längre möjlig enligt gällande lagstiftning, men kan återinföras om moratoriet upphävs i framtiden.

Inverkan av hyreslagar på fastighetsvärden

Mallorcas hyreslagar har en direkt inverkan på fastighetsvärden och investeringspotential. Bostäder som har en giltig ETV-licens är särskilt värdefulla, inte bara för att de följer lagen, utan också för att de erbjuder en sällsynt laglig väg in på marknaden för korttidsuthyrning.

Varför korttidsuthyrning är så efterfrågad

År 2023 var Mallorca den mest besökta regionen i EU för internationella turister, före Paris och Venedig. Bara det året tillbringades 302 miljoner nätter i turistboenden i Spanien, med Mallorca på första plats.

På grund av detta

• Licensierade semesterbostäder genererar starka hyresintäkter året runt
• Hus med ETV-licenser säljs ofta för högre priser, eftersom dessa licenser inte längre utfärdas
• Dessa fastigheter är mycket efterfrågade av både investerare och köpare av fritidshus

Men moratoriet för nya licenser från 2022 och strikta zonbestämmelser har begränsat utbudet, vilket gör licensierade fastigheter ännu mer exklusiva.

Långtidsuthyrning: en smart strategi

För investerare som tänker långsiktigt är uthyrning enligt lagen om stadsuthyrning (LAU) ett pålitligt alternativ:

• Ingen licens behövs för uthyrning på 1 månad eller längre
• Invånarna får skatteavdrag på upp till 60 % av den beskattningsbara hyresinkomsten.
• Det ger en stabil kassaflöde och undviker de restriktioner som gäller för semesteruthyrning.

Kort sagt, oavsett om du är inriktad på höginkomstturism eller stadig långsiktig uthyrning, kommer en förståelse för Mallorcas hyreslagar att hjälpa dig att fatta smartare beslut och skydda din fastighets värde.

Navigera i zonindelningen för uthyrning på Mallorca

Mallorca använder ett zonindelning för att reglera var semesterbostäder är tillåtna. Dessa regler är en del av PIAT (Mallorca Area Designation Plan) och syftar till att balansera turismens tillväxt med miljöskydd och bostadsbehov.

Fastigheter faller under en av fyra zoner: stads-, kust-, landsbygds- eller skyddad zon. Varje zon har olika regler för korttidsuthyrning. Det är viktigt att veta vad som är tillåtet i ditt område för att undvika juridiska problem och böter, som kan börja på 5 000 euro eller mer, beroende på hur allvarligt brottet är.

Zone	Zone beskrivning	60 dagars semesteruthyrning (med bostad)	365 dagars uthyrning Enfamiljshus	365 dagars uthyrning Flerfamiljshus
Zone 1	Sårbara turistområden vid kusten (t.ex. Magaluf, Santa Ponsa)	✅ Ja	❌ Nej	❌ Nej
Zone 2	Återstående kustområden (t.ex. Port d'Andratx, Cala d'Or)	✅ Ja	✅ Ja	✅ Ja
Zone 3	Sårbara innerstadsområden (t.ex. Deià, Valldemossa)	✅ Ja	❌ Nej	❌ Nej
Zone 4	Återstående innerstadsområden (t.ex. Inca, Santa Maria)	✅ Ja	✅ Ja	✅ Ja
Zone 5	Skyddad landsbygdsmark	❌ Nej	❌ Nej	❌ Nej
Zone 6	Gemensam mark på landsbygden	✅ Ja	✅ Ja	❌ Nej
Zone 7	Undantagna områden (t.ex. flygplatsområde, industriområden)	❌ Nej	❌ Nej	❌ Nej

Användbara anteckningar

• I zonerna 1, 2, 3, 4 och 6 kräver en 60-dagarslicens att ägaren bor i bostaden.
• Flerfamiljshus kräver alltid godkännande från byggnadens samfällighetsförening.
• Zon 5 och zon 7 förbjuder strikt semesteruthyrning.
• Moratoriet för nya licenser gäller fortfarande för vissa områden. Endast fastigheter med befintliga ansökningar eller ansökningar som lämnats in före 2017 får bedriva verksamhet lagligt tills nya godkännanden återupptas.
• Det är oklart om de 60 dagarna måste användas kontinuerligt eller fördelas över året – kontrollera med lokala myndigheter.

Sluts

Att förstå hyreslagarna på Mallorca är mycket viktigt för alla som vill hyra ut fastigheter, vare sig det är för en längre tid eller bara för semester. Att känna till de viktigaste reglerna och kraven hjälper dig att få en bra uthyrningsupplevelse och skydda din investering. Detta inkluderar saker som nödvändiga licenser och skatteuppgifter. Att vara informerad kan hjälpa dig att undvika problem och fatta smartare beslut om din fastighet. Kom ihåg att att följa lokala lagar inte bara skyddar dig utan också hjälper uthyrningsmarknaden på Mallorca. Om du behöver hjälp eller personlig rådgivning om uthyrningslagar på Mallorca, tveka inte att be om en konsultation.

Vill du investera på Mallorca, boka en tid ⇒

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan långtidsuthyrning och semesteruthyrning på Mallorca?

Långtidsuthyrning (mer än 30 dagar) är avsedd för bostadsändamål och måste följa Spaniens lag om urban hyresrätt (LAU), som föreskriver att ett formellt hyresavtal måste finnas. Dessa uthyrningar kräver ingen särskild licens.

Semesteruthyrning är däremot korttidsuthyrning som erbjuds turister och kräver en giltig ETV-licens. Hur du annonserar din fastighet är viktigt, eftersom det avgör om din uthyrning anses vara turistisk enligt lagen.

Kan jag hyra ut min fastighet på Mallorca utan licens?

Nej, semesteruthyrning måste ha en ETV-licens utfärdad av Balearernas regering. Enligt Balearernas turistlag är uthyrning utan denna licens olaglig och kan leda till böter från 5 000 euro. Du kan använda verktyg som Holiday Rental Check Mallorca för att se om din fastighet är berättigad. Kontrollera alltid zonbestämmelserna innan du lägger ut din fastighet.

Hur ofta måste jag förnya min uthyrningslicens?

Om din ETV-licens utfärdades före juli 2017 måste den förnyas vart sjätte år. Licenser som beviljats efter 2012 upphör ofta inte att gälla, men de kan fortfarande behöva uppdateras beroende på hur fastigheten används eller om några regler ändras. Kontrollera alltid förnyelsekraven direkt med Balearernas turistråd eller en lokal juridisk rådgivare.

Kan jag få en ny ETV-licens 2025?

För närvarande har Balearernas regering pausat utfärdandet av nya ETV-licenser i många områden på grund av zonindelning och hållbarhetsbegränsningar. Befintliga licenser förblir giltiga och överlåtbara, men nya ansökningar är begränsade. Detta gör licensierade fastigheter mer värdefulla för köpare som vill investera i semesterbostäder.