I korthet:
Om du funderar på att köpa eller sälja fastighet på Mallorca, här är en snabb överblick över de viktigaste skatterna och vad de vanligtvis kostar:
Fastighetsskatt på Mallorca vid köp:
- Överlåtelseskatt (ITP): 8–13 % för begagnade bostäder (genomsnitt: 10 % av priset)
- Moms (IVA): 10 % på nya bostäder (istället för ITP), 21 % på mark/kommersiella enheter
- Stämpelskatt (AJD): 1,5–2 % vid köp av ny fastighet
- Notarie- och fastighetsregistreringsavgifter: 0,3–1 % totalt
- Advokatkostnader: Cirka 1–1,5 % av köpeskillingen
- Energicertifikat: Cirka 200–1 000 euro (säljaren tillhandahåller det, men köparen bör kontrollera)
Typisk total kostnad vid köp: Cirka 12–15 % av köpeskillingen, beroende på fastighetstyp.
Fastighetsskatt på Mallorca vid försäljning:
- Kapitalvinstskatt (CGT): 19–26 % på vinsten från försäljningen
- 3 % källskatt: Tillämpas på säljare som inte är bosatta på ön (Säljaren kan senare begära återbetalning om den faktiska skatten är lägre än de 3 %, eller betala mellanskillnaden om skatten är högre.)
- Plusvalía-skatt: Baseras på markvärdets ökning (varierar mellan olika orter, i genomsnitt några tusen euro)
- Mäklarprovision: vanligen runt 5 % av försäljningspriset + moms (inte en skatt, men viktigt att ta med i beräkningen)
- Juridiska/dokumentavgifter: Varierar beroende på försäljningens komplexitet
Typisk total kostnad vid försäljning: Kan uppgå till 7–10 % av försäljningspriset, särskilt om det finns en kapitalvinst.
Introduktion
Mallorca är en del av Spaniens Baleariska öar. Det är fortfarande en populär plats för fastighetsinvesteringar, med vackra villor, charmiga hus på landsbygden och citylägenheter. Om du köper eller säljer fastigheter är det viktigt att känna till de olika skatterna och kostnaderna. Dessa kostnader går utöver själva köpeskillingen.
Eftersom fastighetsmarknaden förändras snabbt är det viktigt att förstå fastighetsskattens konsekvenser för både köpare och säljare. Denna kunskap hjälper dig att genomföra transaktionen smidigt och planera din budget. Låt oss titta på de skatter som gäller för fastighetsskatt på Mallorca.
Undvik kostsamma misstag, prata med en expert först ⇒
Viktiga skatter vid fastighetstransaktioner på Mallorca
Att köpa eller sälja fastigheter på Mallorca medför olika skatteregler. Dessa regler varierar beroende på om fastigheten är ny eller begagnad. Köpare betalar vanligtvis överlåtelseskatt (ITP) för begagnade bostäder och moms för nyproduktion.
Säljare måste betala skatter som kapitalvinstskatt och Plusvalía, som kan påverka hur mycket pengar skatteverket tar ut. Ägare måste också tänka på kostnader som stämpelskatt, notarieavgifter och fastighetsskatt varje år.
Att sälja fastigheter på Mallorca: vilka skatter du måste betala
Att sälja en fastighet på Mallorca innebär flera viktiga skatter som kan påverka din vinst avsevärt. Att förstå dessa skatter hjälper dig att undvika överraskningar och fatta bättre ekonomiska beslut.
1. Kapitalvinstskatt (CGT) för säljare
Kapitalvinstskatt gäller för alla vinster som görs vid försäljning av en fastighet som du äger. För icke-bosatta är skattesatsen 19 % av nettovinsten. För spanska skatteboende är skattesatsen progressiv:
- 19 % på de första 6 000 euro
- 21 % på vinster mellan 6 001 och 50 000 euro
- 23 % på vinster över 50 000 euro
- 26 % på vinster över 200 000 euro
Du kan dra av vissa utgifter som renoveringskostnader, notarieavgifter och mäklararvoden för att minska din skatt. Det är viktigt att spara alla kvitton och samarbeta med en skatterådgivare för att deklarera korrekt.
2. 3 % källskatt för icke-bosatta
När en icke-bosatt säljer en fastighet i Spanien är köparen enligt lag skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala det direkt till de spanska skattemyndigheterna för försäljningen av fastigheten. Detta fungerar som en förskottsbetalning på din kapitalvinstskatt. Om din slutliga kapitalvinstskatt är lägre än 3 % kan du ansöka om återbetalning.
3. Plusvalía Municipal (lokal kapitalvinstskatt)
Detta är en kommunal skatt som baseras på ökningen av fastighetens taxeringsvärde och byggnadens värde under din ägandeperiod. Varje kommun fastställer sin egen skattesats och beräkningsmetod, vanligtvis baserat på antalet år som fastigheten har ägts och fastighetens läge.
- Vem betalar: Säljaren (om inte annat avtalats i kontraktet)
- När ska man betala: Inom 30 dagar efter försäljningen
Du kan begära en beräkning från din kommun för att i förväg få reda på hur mycket du ska betala.
Att köpa fastighet på Mallorca: Skatter du måste betala
När du köper fastighet på Mallorca måste du betala flera engångsskatter och årliga skatter. Om du är förberedd på dessa kan du budgetera mer effektivt och undvika förseningar i köpet.
1. Överlåtelseskatt (ITP) för begagnade fastigheter
Om du köper en begagnad (återförsäljnings-) fastighet på Balearerna måste du betala en fastighetsöverlåtelseskatt som kallas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Denna skatt beräknas enligt ett progressivt system, vilket innebär att olika delar av köpeskillingen beskattas med olika skattesatser:
- 8 % på de första 400 000 euro
- 9 % på delen mellan 400 001 och 600 000 euro
- 10 % på delen mellan 600 001 och 1 000 000 euro
- 11 % på delen mellan 1 000 001 och 2 000 000 euro
- 13 % på allt över 2 000 001 euro
Exempel
Om du köper en fastighet för 495 000 euro beräknas skatten i steg
- De första 400 000 euro beskattas med 8 %.
- De återstående 95 000 euro beskattas med 9 %.
- Dessa belopp läggs sedan ihop för att få din totala ITP.
Viktigt: En reducerad skattesats på 4 % kan tillämpas om du köper en bostad för permanent boende för mindre än 270 151,20 euro och uppfyller vissa krav.
2. Moms (IVA) på nya fastigheter
Om du köper en nybyggd fastighet från en byggherre betalar du moms (IVA) istället för ITP:
- 10 % på bostadsfastigheter
- 21 % på mark och kommersiella fastigheter
Moms tillkommer på försäljningspriset och betalas vid undertecknandet av det offentliga köpebrevet.
3. Stämpelskatt (AJD)
För nya fastigheter som är momspliktiga måste köparen också betala stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados):
- 1,5 % av försäljningspriset (eller 2 % för lyxfastigheter över 1 miljon euro)
Stämpelskatten täcker den officiella notariatsdokumentationen av transaktionen.
4. Notarie- och fastighetsregistreringsavgifter
Dessa administrativa avgifter är nödvändiga för att göra försäljningen officiell:
- Notarieavgifter: Cirka 0,2 % till 0,5 % av försäljningspriset
- Fastighetsregistreringsavgifter: Vanligtvis mellan 0,1 % och 0,5
Avgifterna kan variera beroende på fastighetens värde och försäljningens komplexitet.
5. Advokatkostnader och fastighetsbesiktningar
Advokatkostnader varierar vanligtvis mellan 1 % och 1,5 % av köpeskillingen. Det är tillrådligt att anlita en advokat för att sköta due diligence, granska kontrakt och verifiera fastighetsdokumentation.
Om du finansierar ditt köp kan ytterligare kostnader tillkomma:
- Avgifter för upprättande av bostadslån
- Fastighetsvärderingsavgifter
6. Energicertifikat (EPC)
Säljaren ansvarar för att skaffa ett energicertifikat, men köparen bör kontrollera att ett sådant finns. Certifikatet ger information om fastighetens energieffektivitet.
Årliga och löpande fastighetsskatter på Mallorca
På Mallorca tillkommer årliga fastighetsskatter när du har betalat de initiala köpkostnaderna. Fastighetsägare måste ta hänsyn till en rad löpande kostnader, varav den viktigaste är Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), eller fastighetsskatt. Denna skatt tas ut årligen och beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde, som vanligtvis ligger mellan 0,4 % och 1,1 %, beroende på kommun.
1. IBI – fastighetsskatt
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) är en årlig skatt som baseras på fastighetens taxeringsvärde, som fastställs av den lokala myndigheten:
- Varierar mellan 0,4 % och 1,1 %, beroende på lokala skattesatser
- Betalas årligen av alla fastighetsägare
Fastigheter på landsbygden och i städer beskattas med olika skattesatser. Utebliven betalning kan leda till böter och rättsliga åtgärder.
2. Förmögenhetsskatt
Balearerna tillämpar en förmögenhetsskatt på personer vars tillgångar överstiger 3 miljoner euro:
- Progressiv skatt som varierar mellan 0,2 % och 3,5
- För bostäder för permanentboende är undantagen upp till 700 000 euro
- Gäller för världsomfattande tillgångar för bosatta; endast spanska tillgångar för icke-bosatta
3. Inkomstskatt för icke-bosatta
Om du äger en fastighet på Mallorca men inte bor i Spanien på heltid som resident, kan du vara skyldig att betala inkomstskatt för icke-residenta:
- 19 % för boende inom EU/EES
- 24 % för boende utanför EU
- Tillämpas på hyresintäkter eller beräknat hyresvärde om fastigheten inte är uthyrd
Det beräknade hyresvärdet är vanligtvis 1,1 % av det fastighetsvärdet.
Andra fastighetsbetalningar att tänka på
Hypotekslån och bankrelaterade avgifter
Om du köper en fastighet på Mallorca med ett hypotekslån kan du räkna med vissa bankrelaterade kostnader. Dessa inkluderar vanligtvis upprättandeavgifter, kontoservicekostnader och naturligtvis ränta på lånet. Upprättandeavgifterna för hypotekslån ligger vanligtvis mellan 0,5 % och 1 % av det totala lånebeloppet.
Avgifter för förtida återbetalning av hypotekslån
För säljare – och köpare som vill betala tillbaka sitt bolån i förtid – är det viktigt att förstå reglerna för förtida återbetalning. Spansk lag begränsar hur mycket en bank kan ta ut, och endast om provisionen anges i ditt bolånekontrakt. Om du har ett fast eller rörligt bolån påverkar avgifterna:
Bolån med rörlig ränta
- Upp till 0,25 % om återbetalning sker inom de första 3 åren
- Upp till 0,15 % om återbetalning sker under år 4 eller 5
- Efter 5 år kan banker ta ut en avgift (max 0,25 %) endast om de kan bevisa ekonomisk förlust
Fast ränta
- Upp till 2 % under de första 10 åren
- Upp till 1,5 % efter 10 år
Viktigt att notera är att ingen provision tillkommer om din bolåneränta vid återbetalningstillfället är lägre än den aktuella genomsnittliga marknadsräntan, eftersom banken inte lider någon ekonomisk förlust.
Avgifter och mäklarprovision
Advokatkostnaderna på Mallorca kan variera. De ligger vanligtvis mellan 1 och 1,5 % av det totala försäljningspriset. Detta beror på hur komplex försäljningen är. Att anlita duktiga advokater hjälper till att säkerställa att alla handlingar är korrekta och att lokala fastighetslagar följs.
Säljaren betalar huvudsakligen mäklarprovision. Den uppgår i genomsnitt till cirka 5 % av försäljningspriset. Den kan dock variera beroende på fastighetsmäklaren. Hos Reiderstad Invest tar vi till exempel en fast provision på 4 % (plus moms/IVA) för våra exklusiva fastigheter till salu på Mallorca. I vår provision ingår vanligtvis även marknadsföring, vilket ökar försäljningen av våra exklusiva objekt.
Att tänka på juridiska kostnader och provisioner redan från början kan hjälpa dig att undvika oväntade kostnader. Det kan också förebygga konflikter och göra processen enklare för alla inblandade.
Kostnader för att skaffa ett energicertifikat
Om du vill sälja en fastighet på Mallorca måste du skaffa ett energicertifikat (CEE) innan försäljningen. Kostnaden för detta certifikat kan variera beroende på fastighetens storlek och typ. Priserna varierar vanligtvis mellan 200 och 1000 euro.
Säljare av nyare bostäder kan vänta med att skaffa ett certifikat i fem år, men äldre bostäder måste ha uppdaterade certifikat. Denna regel hjälper till att förhindra juridiska problem när försäljningen slutförs. Licensierade ingenjörer eller arkitekter utfärdar dessa certifikat för att visa att energistandarder uppfylls.
Om du inte skaffar ett CEE kan du få böter som är mycket högre än kostnaden för att skaffa certifikatet. Därför är det klokt för säljare att fokusera på energieffektivitetskontroller tidigt i försäljningsprocessen, eftersom det även är obligatoriskt när en fastighet läggs ut till försäljning.
Slut
För att navigera i fastighetsskatterna på Mallorca krävs en gedigen förståelse för både de juridiska och ekonomiska skyldigheter som är förknippade med köp eller försäljning. Oavsett om du är bosatt eller icke-bosatt kan du genom att rådfråga en skatterådgivare säkerställa att du följer reglerna och minska oväntade kostnader. Från engångsskatter vid köp till årliga skyldigheter – att vara informerad är det första steget för att fatta smarta och kostnadseffektiva fastighetsbeslut på Balearerna.
Vanliga frågor
Vilka är de vanliga notarieavgifterna?
Notarieavgifter för fastighetstransaktioner på Mallorca varierar vanligtvis mellan 0,1 % och 0,5 % av köpeskillingen. Den exakta avgiften kan variera beroende på faktorer som ändringsansökningar eller lokala myndigheters roll. Allt detta ingår i de skatteförpliktelser som fastställs när du undertecknar köpehandlingen.
Hur beräknas plusvalía-skatten på fastighetsförsäljningar?
Plusvalía-skatten beräknas utifrån hur mycket markvärdet har stigit sedan du köpte fastigheten och under den tid du har ägt den. Detta baseras på kommunens fastighetsvärde. Lokala kommunstyrelser fastställer en årlig koefficient och skattesats som beror på hur länge du har ägt fastigheten och vilken kapitalvinst du har gjort.
Hur mycket är skatterna vid fastighetsaffärer på Mallorca?
När du köper fastighet på Mallorca kan du räkna med att betala cirka 12–15 % av köpeskillingen i skatter och avgifter. Vid försäljning kan skatter och relaterade kostnader uppgå till 7–10 % av försäljningspriset.
Hur mycket är den årliga fastighetsskatten i Spanien?
Den årliga fastighetsskatten (IBI) varierar mellan 0,4 % och 1,1 % av fastighetens taxeringsvärde, beroende på läge och fastighetstyp.
