Att köpa en fastighet i Spanien med kontanter kan ge dig en stark fördel som köpare. Det möjliggör ofta snabbare transaktioner, större förhandlingskraft och färre komplikationer jämfört med att ta ett bolån. Men att ”köpa med kontanter” i detta sammanhang betyder inte att du dyker upp med väskor fyllda med sedlar.
I Spanien sker de flesta kontanttransaktioner via banköverföringar, inte med fysiska kontanter. Vad detta egentligen innebär är att köpa en fastighet utan finansiering eller bolån.
Även utan lån finns det dock juridiska skyldigheter, ekonomiska begränsningar och procedurmässiga steg som du måste följa. I denna guide beskriver vi de viktigaste faktorerna att tänka på innan du köper en fastighet i Spanien (eller Mallorca) kontant för att säkerställa att ditt köp är säkert, lagligt och riskfritt.
Kan man köpa fastighet i Spanien kontant?
Ja, du kan köpa fastighet i Spanien utan hypotekslån eller finansiering. Detta kallas kontantköp. De flesta betalningar måste dock göras via banköverföring, inte med fysiska sedlar, eftersom detta kan innebära att du riskerar att få problem med myndigheter, vilket kan resultera i höga böter (om de upptäcker det, förstås). Du måste också följa Spaniens lagar och finansiella regler.
Juridiska och skattemässiga konsekvenser av att köpa fastighet med kontanter
När man köper en fastighet kontant i Spanien måste både köparen och säljaren följa lagkrav och uppfylla skatteplikt. Dessa åtgärder är utformade för att förhindra skattebedrägeri, säkerställa transparens och bekräfta rättmätigt ägande.
Nedan finns en tabell som beskriver de viktigaste skyldigheterna för varje part:
|
Juridisk/skattemässig post |
Köpare | Säljare |
|---|---|---|
| Regler för kontantbegränsning | Max 1 000 € eller 10 000 € (icke bosatta) | Samma gränser gäller |
| Bevis på pengarnas ursprung | Måste visa dokument | Måste samarbeta |
| NIE-krav | Måste erhållas före köp | Ej tillämpligt |
| Överlåtelseskatt/moms | Betalar ITP eller moms | Ej tillämpligt |
| Notarie- och registreringsavgifter | Betalar huvudkostnaderna | Kan täcka mindre kostnader |
| Kapitalvinstskatt/Plusvalía-skatt | N/A | Måste deklareras och betalas |
| Utestående fastighetsskuld | Övertar obetalda avgifter om de inte är reglerade | Alla skulder ska regleras |
| Fastighetsregistrering | Måste registreras som ägare | N/A |
| Olagliga kontantstraff | 25 % böter om över laglig gräns | Samma straffrisk |
12 punkter att tänka på innan du köper med kontanter
Även utan bolån måste du följa lokala lagar, styrka dina medel och anlita juridisk hjälp för att säkerställa att allt är i ordning, inklusive att öppna ett spanskt bankkonto, när du köper en bostad i Spanien. Dessa 12 viktiga punkter hjälper dig att följa reglerna, undvika straff och skydda din investering.
Kliv in i denna eleganta 3-rumslägenhet till salu i Santa Maria ⇒
1. Köpa fastighet i Spanien med kontanter
Enligt Agencia Tributaria (Spaniens skattemyndighet) anses överträdelse av kontantbetalningsgränserna vara ett allvarligt administrativt brott. Detta gäller både den som betalar och den som tar emot kontanterna.
Om en betalning på 1 000 euro eller mer (eller 10 000 euro för icke-bosatta personer som inte agerar som företagare) görs i kontanter, hålls båda parter gemensamt ansvariga och kan böta 25 % av det totala kontantbeloppet. Sanktionen kan minskas med 50 % om vissa villkor är uppfyllda.
Endast den part som först anmäler den olagliga betalningen till skattemyndigheten, inom tre månader efter transaktionen, är undantagen från straff. Anmälan måste innehålla det betalade beloppet och den andra partens identitet. Om båda parter anmäler det är ingen av dem undantagen.
Överträdelsen i sig och eventuella böter har en preskriptionstid på fem år.
Rolig fakta: Dessa kontantbegränsningar gäller alla transaktioner i Spanien, inte bara fastigheter. Så tekniskt sett är det inte ens tillåtet att betala kontant för en bärbar dator eller en ny kylskåp om den kostar mer än 1 000 euro!
2. Bevisa var dina pengar kommer ifrån
Spanien tillämpar strikta regler mot penningtvätt enligt lag 10/2010. Som kontant köpare måste du kunna styrka var dina pengar kommer ifrån. Detta kan inkludera:
- Certifierade kontoutdrag
- Bevis på lön eller arv
- Försäljning av tidigare fastigheter eller tillgångar
Notarier, fastighetsmäklare och banker är enligt lag skyldiga att anmäla misstänkta transaktioner. Att ha alla papper i ordning undviker onödiga förseningar eller blockeringar av transaktionen.
3. Du behöver fortfarande ett NIE-nummer
Utländska köpare måste skaffa ett NIE (Número de Identificación de Extranjero). Detta är ett personligt identifikationsnummer som används för alla skatte- och fastighetsrelaterade aktiviteter i Spanien.
Du behöver det för att betala överlåtelseskatt, underteckna kontrakt och registrera fastigheten. Ansök i god tid via det spanska konsulatet eller i Spanien, eftersom det kan ta några veckor att utfärda.
4. Anlita en kvalificerad advokat
Även om det inte är lagligt krävs, är det ett av de viktigaste stegen du kan ta när du köper ett nytt hem att anlita en kvalificerad och oberoende fastighetsadvokat. Spanska fastighetslagar och kontrakt kan vara obekanta eller skrivna endast på spanska.
Din advokat kommer att utföra due diligence, se till att det inte finns några juridiska problem kopplade till fastigheten och skydda dina intressen under hela köpet.
5. Anlita en notarie för att slutföra försäljningen
En notarie (notario) är en neutral juridisk tjänsteman som krävs för att godkänna fastighetstransaktioner i Spanien. Deras roll är att bekräfta parternas identitet, kontrollera att transaktionen är laglig och se till att skatter betalas.
De företräder dock inte dina personliga intressen. De kontrollerar inte om fastigheten är skuldfri eller om tillstånd finns – det är din advokats uppgift.
6. Registrera fastigheten i fastighetsregistret
Efter att köpehandlingen (escritura) har undertecknats inför notarius publicus måste fastigheten registreras i Registro de la Propiedad. Registreringen är den rättsliga handling som säkerställer dina äganderättigheter.
Utan registrering är du inte officiellt erkänd som ägare och riskerar komplikationer i framtiden, särskilt om du planerar att sälja eller överlåta fastigheten.
7. Kontrollera att fastigheten är skuldfri
I Spanien kvarstår skulder som är kopplade till en fastighet (såsom obetalda skatter, gemensamma avgifter eller hypotekslån) hos fastigheten, inte hos den tidigare ägaren.
Innan du köper bör du (eller din advokat) alltid begära en Nota Simple från fastighetsregistret. Detta dokument visar:
- Nuvarande ägare
- Hypotekslån eller inteckningar
- Utestående skulder eller panträtter
Om du hoppar över detta steg kan det innebära att du ärver någon annans ekonomiska problem.
8. Kontrollera att fastigheten uppfyller stadsplaneringskrav och har nödvändiga tillstånd
Stadsplaneringskrav innebär att fastigheten måste uppfylla lokala plan- och byggregler. Olagliga byggnader eller otillåtna ändringar kan leda till höga böter eller till och med rivning.
Innan du köper bör du kontrollera att fastigheten har:
- Giltiga bygglov
- Första inflyttningstillstånd (för nyare fastigheter)
- Inga pågående rättstvister med stadsplaneringsmyndigheter
Be din advokat att undersöka detta under due diligence-fasen.
9. Förstå alla skatter och avgifter
Att köpa en fastighet i Spanien innebär flera engångsavgifter och skatter som kan öka din totala kostnad avsevärt. Vanliga avgifter inkluderar:
| Typ av kostnad | Typisk kostnad |
|---|---|
| Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP) | 8 % – 13 % (begagnade bostäder) |
| Stämpelskatt (AJD) | 1 % – 2 % (nybyggnation) |
| Notarieavgifter | 600–1 000 euro+ |
| Registreringsavgifter | 400–1 000 euro+ |
| Juridiska avgifter | 1 % av köpeskillingen (cirka) |
Räkna alltid med ytterligare 10–15 % utöver fastighetspriset för att täcka alla skatter och juridiska kostnader.
10. Hantera valutaväxling och överföringar med försiktighet
Om du överför pengar från utlandet, tänk på följande:
- Valutafluktuationer som kan påverka din köpkraft
- Bankavgifter som snabbt kan bli höga
- Överföringstider för stora belopp
Specialiserade valutaväxlare erbjuder ofta bättre kurser än banker och kan hjälpa dig att säkra en fördelaktig kurs med terminskontrakt eller limitorder.
Om du tar med mer än 10 000 euro i kontanter till Spanien är du dessutom skyldig att deklarera detta till den spanska tullen.
11. Budgetera för löpande kostnader
Att äga en ny fastighet i Spanien för första gången medför återkommande kostnader. Se till att ta med dessa i din budget, eftersom det totala beloppet för dessa kostnader kan variera:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): En årlig fastighetsskatt som betalas till kommunen
- Gemenskapsavgifter: Om du köper en lägenhet eller ett hus i ett delat komplex
- Underhåll och försäkring: Täcker reparationer, underhåll och akuta utgifter
Dessa kostnader varierar beroende på region och fastighetstyp, så begär en kostnadsberäkning innan du köper.
12. Undvik vanliga fallgropar
Många internationella köpare förväxlar ”kontantköp” med att betala med kontanter, när det i själva verket betyder att köpa utan bolån. Enligt vår erfarenhet får kontantköpare ofta ett förhandlingsövertag, särskilt på trögare marknader, eftersom säljarna vet att affären sannolikt inte kommer att gå i stöpet.
Vi har också sett hur viktigt det är att begära Nota Simple innan man förbinder sig. Köpare som hoppar över detta riskerar att ärva skulder kopplade till fastigheten, inklusive obetalda räkningar eller skatter. Vissa köpare, som försöker spara pengar, har övervägt ”under bordet”-affärer för att minska skatterna, men dessa är olagliga och slutar ofta med böter eller retroaktiva skatter.
Kontantköpare kan ibland agera för snabbt och förbise viktiga kontroller. Undvik dessa vanliga fallgropar:
- Bedrägerier eller overifierade säljare: Arbeta endast med licensierade mäklare och kontrollera alltid ägarskapet via fastighetsregistret.
- Köpa på ritning utan ordentliga garantier: Enligt spansk lag måste byggherrar tillhandahålla bankgarantier för dina betalningar.
- Hoppa över due diligence: Låt alltid din advokat kontrollera zonindelning, skulder och tillstånd.
Att vara försiktig och noggrann skyddar din investering.
Slutsats
Att köpa ett hus i Spanien kontant erbjuder fördelar för fastighetsköpare, men också ansvar jämfört med andra europeiska länder. Du måste följa lagar om kontantbegränsningar, bevisa var dina pengar kommer ifrån, betala skatt och samarbeta med professionella som känner till villkoren för bolån och det spanska systemet.
Det handlar inte bara om att undvika problem. Att göra saker på rätt sätt säkerställer att din fastighet är lagligt din, skyddad från anspråk och redo för återförsäljning eller uthyrning.
Planera noggrant, ställ frågor och ta inga genvägar, så kommer du att få en smidig upplevelse när du köper ditt spanska drömhus.
Fastighet till salu i denna artikel: 3-rumslägenhet i Santa Maria.
Vanliga
Kan utlänningar köpa fastigheter i Spanien med kontanter?
Ja. Det finns inga begränsningar. Se bara till att följa de juridiska stegen och deklarera dina medel korrekt.
Hur mycket kontanter kan jag lagligt använda vid ett köp?
Endast 1 000 euro om någon av parterna är en professionell aktör eller ett företag. Upp till 10 000 euro om båda parterna är privatpersoner och köparen är utländsk medborgare.
Behöver jag en notarie och en advokat?
Ja. Notarien krävs för att formalisera transaktionen. En advokat skyddar dina intressen under köpet.
Vad är det största misstaget som kontantköpare gör?
Att hoppa över juridiska kontroller eller inte bevisa pengarnas ursprung, vilket kan fördröja eller blockera försäljningen.
Hur lång tid tar det att köpa en fastighet kontant i Spanien?
Om allt är i ordning kan det ta så lite som 4–6 veckor från erbjudande till undertecknande.
