TL;DR:
En Mallorca, los alquileres vacacionales a corto plazo requieren una licencia especial, pero ya no se expiden nuevas licencias. Todavía se pueden comprar propiedades que ya la tengan. Los alquileres a largo plazo (más de 30 días) no necesitan licencia, pero deben cumplir la legislación sobre arrendamientos. Alquilar sin la licencia adecuada puede acarrear multas de 20 000 € o más, por lo que es fundamental conocer la normativa antes de alquilar.
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Mallorca sigue siendo uno de los destinos más atractivos del Mediterráneo para la inversión inmobiliaria y el alquiler vacacional. Con su fuerte demanda turística, su atractivo durante todo el año y sus excelentes rendimientos de alquiler, ser propietario de una vivienda aquí puede ser muy rentable, especialmente para aquellos que buscan generar ingresos a través de alquileres a corto plazo o de temporada.
Sin embargo, la legislación en materia de alquileres en Mallorca se ha regulado más en los últimos años. Las nuevas normas, como la Ley de Turismo de las Islas Baleares, han cambiado lo que está permitido en lo que respecta a los alquileres a largo plazo y vacacionales. Los propietarios deben ahora navegar por un marco legal claro, que incluye restricciones de zonificación y requisitos de licencia.
Esta guía te explicará las principales leyes de alquiler en Mallorca, para que puedas invertir con confianza y cumplir con la normativa.
Las principales leyes de alquiler en Mallorca, simplificadas
El alquiler de propiedades en Mallorca está sujeto a una normativa clara. Estas leyes tienen por objeto proteger tanto a los inquilinos como a los propietarios. Los propietarios que deseen ofrecer alquileres vacacionales deben obtener una licencia ETV válida. También deben cumplir las normas de zonificación para garantizar la seguridad de sus propiedades.
Los alquileres a largo plazo tienen una normativa legal más sencilla y pueden tener algunas ventajas fiscales.
Alquileres a largo plazo frente a alquileres vacacionales en Mallorca: ¿cuál es la diferencia?
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Si estás pensando en alquilar tu propiedad en Mallorca, lo primero que debes saber es que no todos los alquileres siguen las mismas normas. Hay dos tipos principales, y la legislación local los trata de forma muy diferente.
Alquileres a largo plazo (más de 30 días)
Los alquileres a largo plazo son para personas que viven en la propiedad como su residencia principal. Están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España. Esto es lo que significa para ti:
- Debes proporcionar un contrato de alquiler por escrito
- Se requiere un depósito de garantía
- La propiedad debe mantenerse en buenas condiciones para ser habitada
- No necesitas una licencia especial
Esta opción es más sencilla, con menos restricciones, y muchos propietarios la prefieren por los ingresos estables y el menor papeleo. También es una gran opción si tu objetivo son los residentes o buscas una inversión a largo plazo.
Alquileres vacacionales (estancias cortas)
Se trata de estancias cortas para turistas, normalmente de menos de 30 días, y están sujetas a normas más estrictas.
- Necesitarás una licencia ETV para alquilar legalmente
- La propiedad debe cumplir las normas de seguridad y calidad
- Debe estar completamente amueblada, tener servicios públicos independientes y cumplir con las leyes de zonificación
Nota: El Gobierno balear ha suspendido la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional hasta al menos 2026. Esto significa que solo puedes operar alquileres a corto plazo si tu propiedad ya tiene una licencia válida o si compras una que la tenga.
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Además, las normas de zonificación deciden dónde se permiten los alquileres a corto plazo. Algunas zonas muy concurridas solo permiten alquileres de 60 días al año, y solo si vives en la propiedad.
Lo que deben cumplir los propietarios (ambos tipos de alquiler)
Tanto si alquilas a largo como a corto plazo, hay algunas cosas que debes tener en cuenta:
Para alquileres vacacionales:
Obtén una licencia ETV válida, comprueba tu zona de zonificación y asegúrate de que tu propiedad está registrada legalmente.
Para alquileres a largo plazo:
Sigue las normas LAU, proporciona un contrato justo y mantén la propiedad en buen estado.
No cumplir con cualquiera de estos requisitos puede acarrear problemas legales y, en algunos casos, multas de más de 20 000 €. Por lo tanto, es importante saber en qué categoría se encuentra tu propiedad y qué está permitido.
Consejo: Consulta siempre con tu ayuntamiento o con un asesor legal para cumplir con la normativa.
Implicaciones fiscales de los alquileres a largo plazo frente a los alquileres a corto plazo
| Tipo de alquiler | Residentes | No Residentes | Notas adicionales |
|---|---|---|---|
| Alquileres a largo plazo | Deducción fiscal del 60 % sobre los ingresos netos por alquiler | 19 % de impuestos (ciudadanos de la UE/EEE) 24 % de impuestos (no pertenecientes a la UE) | Declaración trimestral mediante el Modelo 210 |
| Alquileres a corto plazo (vacacionales) | Tributan como ingresos empresariales | Puede ser necesario registrarse como empresa Sujeto al IVA y al impuesto turístico | El impuesto turístico debe recaudarse y pagarse Se requiere información adicional |
Las normas fiscales para los alquileres en Mallorca difieren mucho entre los contratos de larga duración y los de corta duración. En el caso de los alquileres a largo plazo, los propietarios tienen un sistema fiscal más sencillo. Los propietarios no residentes deben presentar una declaración de impuestos utilizando el Modelo 210 cada tres meses. Sin embargo, los residentes obtienen una gran ventaja con una desgravación fiscal del 60 % sobre los beneficios.
Por otro lado, los alquileres vacacionales a corto plazo conllevan responsabilidades fiscales más complicadas. Los no residentes pueden tener que constituir una empresa, lo que significa que deben cumplir la legislación fiscal aplicable a las sociedades. Los propietarios de alquileres vacacionales también deben cobrar impuestos turísticos a sus huéspedes y pagarlos a las autoridades fiscales.
A la hora de elegir entre alquileres a largo o corto plazo, los propietarios deben tener en cuenta tanto los costes fiscales como los ingresos por alquiler. Elegir la opción de alquiler adecuada puede ayudarte a ahorrar dinero y a cumplir la normativa fiscal de Mallorca.
Licencias de alquiler vacacional en Mallorca: lo que debes saber
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Si quieres alquilar tu propiedad a corto plazo en Mallorca, necesitarás una licencia ETV, sin excepciones. Es un requisito legal para todos los alquileres vacacionales (de menos de 30 días) y las normas al respecto se han endurecido mucho en los últimos años.
Resumen de las normas principales:
- Sin licencia no hay alquileres a corto plazo: alquilar sin una licencia ETV es ilegal y las multas van desde los 5000 € hasta más de 50 000 €.
- La licencia es para la propiedad, no para el propietario: permanece con la vivienda. Si vendes la propiedad, la licencia no se puede transferir a otra vivienda.
- Una persona solo puede tener licencias para un máximo de tres propiedades: esto forma parte del esfuerzo de Mallorca por evitar el exceso de turismo y la inversión especulativa.
No habrá nuevas licencias hasta 2026 (como mínimo)
Desde 2022, el Gobierno balear ha suspendido la concesión de nuevas licencias ETV. Se espera que la moratoria dure hasta 2026 o más, dependiendo de las revisiones urbanísticas y medioambientales.
Entonces, ¿qué puedes hacer ahora?
La única forma de gestionar un alquiler vacacional legal es comprar una propiedad que ya tenga una licencia ETV. Estas viviendas tienen ahora una gran demanda y suelen tener un precio más elevado debido a su condición de alquiler legal.
Consejo: Antes de comprar, comprueba siempre que la licencia está activa, actualizada y que coincide con la capacidad de la vivienda.
Tipos de licencias ETV
Hay tres tipos de licencias ETV en Mallorca, cada una con sus propias normas:
| Tipo de licencia | Tipo de vivienda | Límite de alquiler | Validez | Notas |
|---|---|---|---|---|
| ETV | Viviendas unifamiliares (villas, chalés) | Todo el año | Permanente | El más flexible; el más caro (3500 € por plaza de invitado) |
| ETVPL | Apartamentos o adosados en edificios compartidos | Todo el año | 5 años (renovable) | Requiere la aprobación de la comunidad de propietarios; 875 € por plaza de invitado |
| ETV60 | Residencia principal del propietario (piso o casa) | Máximo 60 días al año (excepto julio y agosto) | 5 años (renovable) | Solo para la residencia principal; 290 € por plaza de invitado |
Costes de las licencias (antes de la moratoria de 2022)
- ETV: 3500 € por plaza (ejemplo: 1 dormitorio para 2 personas = 7000 €)
- ETVPL: 875 € por plaza
- ETV60: 290 € por plaza
Estos precios se basan en el número de plazas para huéspedes, no solo en el número de dormitorios.
Aspectos importantes a recordar:
- Los alquileres a corto plazo (menos de 1 mes) requieren una licencia ETV. Sin ella, solo puedes alquilar durante 1 mes o más en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Moratoria de nuevas licencias: desde 2022, el Gobierno balear ha suspendido la concesión de nuevas licencias turísticas. Es probable que esta moratoria se mantenga hasta 2026. Solo las viviendas que ya cuentan con una licencia pueden alquilarse legalmente por periodos cortos.
- Una persona solo puede tener licencias para un máximo de 3 propiedades.
- No se pueden transferir licencias entre propiedades: si compras una propiedad con una licencia ETV, la licencia permanece vinculada a esa vivienda en concreto.
- Sin licencia no hay estancias cortas: Alquilar una vivienda sin una licencia ETV válida por periodos inferiores a 30 días es ilegal y las multas comienzan a partir de 5000 €.
Consejo: Las propiedades con licencias ETV existentes tienen ahora un gran valor debido a la oferta limitada y a las restricciones futuras. Si estás invirtiendo en una vivienda con fines turísticos, es fundamental que compruebes el estado de la licencia y las normas de zonificación antes de comprar.
Tus obligaciones legales como propietario
Tanto si alquilas a largo como a corto plazo, hay una serie de responsabilidades legales claras que debes cumplir en Mallorca. No cumplirlas puede salirte caro, y muy rápido.
Alquileres a largo plazo (más de 30 días)
Si alquilas tu propiedad a largo plazo, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley protege a tus inquilinos y establece tus obligaciones como propietario:
- Debes proporcionar un contrato de alquiler por escrito
- Los inquilinos tienen derecho a permanecer al menos 5 años (o 7 años si eres una empresa)
- No puedes subir el alquiler libremente, solo bajo ciertas condiciones
- La fianza debe devolverse a menos que haya daños
Los alquileres a largo plazo se consideran viviendas residenciales, por lo que las normas son más estrictas a favor del inquilino.
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Alquileres vacacionales (menos de 30 días)
Los alquileres turísticos a corto plazo siguen unas normas diferentes. Deben:
- Estar totalmente amueblados y equipados
- Incluir servicios como la limpieza y las comodidades básicas
- Cumplir con las leyes turísticas y las normas de licencia ETV
- Estar en una zona urbanística legalmente permitida
Incluso para estancias cortas, los inquilinos tienen derecho a una propiedad segura y en buen estado. Y sí, pueden presentar quejas si algo no está bien.
¿Qué pasa si no se cumplen las normas?
Alquilar una propiedad sin la licencia adecuada o en una zona restringida conlleva fuertes multas. El Gobierno balear ha aumentado las sanciones para acabar con los alquileres ilegales.
Niveles de sanciones (actualización de 2025):
| Nivel de infracción | Rango de multas | Ejemplos |
|---|---|---|
| Infracciones leves | Advertencia hasta 5000 € | Infracciones por primera vez; problemas técnicos menores |
| Infracciones graves | De 5001 € a 50 000 | Alquiler sin licencia en una zona urbana |
| Infracciones muy graves | De 50 001 € a 500 000 | - Alquileres ilegales repetidos - Alquiler en terrenos rurales protegidos - Alquiler de viviendas reguladas por el gobierno (por ejemplo, VPO) |
Importante: Alquilar en terrenos rurales protegidos o en viviendas reguladas por el Gobierno (VPO) se considera un delito muy grave.
Se te puede ofrecer una segunda oportunidad
Ahora existe un plan de reducción de multas. Si te descubren alquilando ilegalmente, pero aceptas dejar de hacerlo y permitir que tu vivienda se utilice para alquileres sociales o con precio limitado durante 5 años, el gobierno puede reducir tu multa hasta un 80 %.
En resumen: cumple la ley, conoce tus responsabilidades como inquilino y comprueba que tu propiedad cumple los requisitos para alquilarla. Un alquiler legal es rentable, mientras que uno ilegal puede salirte muy caro.
Cómo obtener una licencia de alquiler en Mallorca
Desde 2022, el Gobierno balear ha suspendido la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Esto significa que ya no puedes solicitar una nueva licencia ETV hasta que se levante la moratoria (prevista para 2026 como muy pronto).
Entonces, ¿cómo puedes seguir alquilando legalmente tu propiedad a corto plazo?
La única forma de obtener una licencia ETV ahora es comprar una propiedad que ya la tenga. Las licencias ETV están vinculadas a la vivienda, no al propietario. Cuando compras una vivienda con licencia, esta se transfiere con la propiedad, siempre y cuando se sigan cumpliendo las normas.
Qué debes comprobar antes de comprar:
- Asegúrate de que la licencia está activa y registrada.
- Confirma cuántas plazas tiene (en función de las habitaciones).
- Comprueba si hay restricciones urbanísticas o de construcción.
- Revisa que la propiedad cumple con la legislación turística
- Si se trata de un edificio compartido (ETVPL o ETV60), confirma que cuenta con la aprobación de la comunidad
Comprar una propiedad con una licencia ETV ya existente es actualmente la única forma legal de operar un alquiler a corto plazo en Mallorca. Debido a la moratoria, estas viviendas tienen ahora una gran demanda y, a menudo, un precio más elevado.
Consejo: Trabaja con un experto local o un asesor legal para verificar la licencia y evitar errores costosos.
¿Cuál era el proceso antes de la moratoria?
Antes de la congelación en 2022, los propietarios podían solicitar una licencia siguiendo estos pasos:
Asegurarse de que la propiedad cumplía las normas de seguridad y calidad, incluida una cédula de habitabilidad válida.
- Verificar la idoneidad de la zonificación con el ayuntamiento local.
- Presentar una declaración DRIAT, que indica oficialmente la intención de utilizar la vivienda para alquileres vacacionales.
- Solicitar la licencia ETV a la Junta de Turismo de las Islas Baleares.
- Pagar la tasa correspondiente por plaza, en función del número de habitaciones y del tipo de licencia.
Este proceso ya no es posible según la legislación vigente, pero podría volver a serlo si se levanta la moratoria en el futuro.
Repercusión de las leyes de alquiler en el valor de las propiedades
Las leyes de alquiler de Mallorca tienen un impacto directo en el valor de las propiedades y en su potencial de inversión. Las viviendas que cuentan con una licencia ETV válida son especialmente valiosas, no solo porque cumplen la ley, sino porque ofrecen una vía legal poco habitual para acceder al mercado del alquiler a corto plazo.
Por qué hay tanta demanda de alquileres a corto plazo
En 2023, Mallorca fue la región más visitada de la UE por turistas internacionales, por delante de París y Venecia. Solo ese año, se pasaron 302 millones de noches en alojamientos turísticos en toda España, con Mallorca en primer lugar.
Por este motivo:
- Las viviendas vacacionales con licencia generan importantes ingresos por alquiler durante todo el año.
- Las viviendas con licencia ETV suelen venderse por un precio más alto, ya que estas licencias ya no se conceden.
- Estas propiedades tienen una gran demanda tanto por parte de inversores como de compradores de segundas residencias.
Sin embargo, la moratoria de 2022 sobre nuevas licencias y las estrictas normas de zonificación han limitado la oferta, lo que hace que las propiedades con licencia sean aún más exclusivas.
Alquileres a largo plazo: una estrategia inteligente
Para los inversores que piensan a largo plazo, alquilar bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una opción fiable:
- No se necesita licencia para alquileres de 1 mes o más.
- Los residentes se benefician de reducciones fiscales de hasta el 60 % sobre los ingresos imponibles por alquiler.
- Ofrece un flujo de caja estable y evita las restricciones impuestas a los alquileres vacacionales.
En resumen, tanto si te centras en alquileres turísticos de alta gama como en alquileres a largo plazo estables, conocer la legislación sobre alquileres de Mallorca te ayudará a tomar decisiones más inteligentes y a proteger el valor de tu propiedad.
Las leyes de zonificación para alquileres en Mallorca
Mallorca utiliza un sistema de zonificación para regular dónde se permiten los alquileres vacacionales. Estas normas forman parte del PIAT (Plan de Ordenación Territorial de Mallorca) y tienen por objeto equilibrar el crecimiento del turismo con la protección del medio ambiente y las necesidades residenciales.
Las propiedades se clasifican en cuatro zonas: urbana, costera, rural o protegida. Cada zona tiene normas diferentes para los alquileres a corto plazo. Es fundamental conocer lo que está permitido en tu zona para evitar problemas legales y multas, que pueden empezar en 5000 € o más, dependiendo de la gravedad.
| Zone | Descripción de las zonas | Alquiler vacacional de 60 días(con residencia) | Alquiler de 365 días Casas unifamiliares | Alquiler de 365 días Viviendas multifamiliares |
|---|---|---|---|---|
| Zone 1 | Zonas turísticas costeras vulnerables (por ejemplo, Magaluf, Santa Ponsa) | ✅ Sí | ❌ No | ❌ No |
| Zone 2 | Resto de zonas costeras (por ejemplo, Port d'Andratx, Cala d'Or) | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ Sí |
| Zone 3 | Zonas vulnerables del interior (por ejemplo, Deià, Valldemossa) | ✅ Sí | ❌ No | ❌ No |
| Zone 4 | Resto de zonas del interior (por ejemplo, Inca, Santa Maria) | ✅ Sí | ✅ Sí | ✅ Sí |
| Zone 5 | Terrenos rurales protegidos | ❌ No | ❌ No | ❌ No |
| Zone 6 | Terrenos rurales comunes | ✅ Sí | ✅ Sí | ❌ No |
| Zone 7 | Zonas excluidas (por ejemplo, zona del aeropuerto, polígonos industriales) | ❌ No | ❌ No | ❌ No |
Notas útiles
- En las zonas 1, 2, 3, 4 y 6, la licencia de 60 días exige que el propietario viva en la vivienda.
- Las viviendas multifamiliares siempre requieren la aprobación de la comunidad de propietarios del edificio.
- Las zonas 5 y 7 prohíben estrictamente los alquileres vacacionales.
- La moratoria sobre nuevas licencias sigue vigente en algunas zonas. Solo las propiedades con solicitudes existentes o anteriores a 2017 pueden operar legalmente hasta que se reanuden las nuevas aprobaciones.
- No está claro si los 60 días deben utilizarse de forma continua o repartidos a lo largo del año; consulte con las autoridades locales.
Conclusión
Comprender la legislación sobre alquileres en Mallorca es muy importante para cualquiera que quiera alquilar una propiedad, ya sea por un periodo prolongado o solo para vacaciones. Conocer las normas y requisitos clave te ayudará a tener una buena experiencia de alquiler y a proteger tu inversión. Esto incluye aspectos como las licencias necesarias y los detalles fiscales.
Estar informado puede evitarte problemas y ayudarte a tomar decisiones más inteligentes sobre tu propiedad. Recuerda que cumplir con la legislación local no solo te protege a ti, sino que también ayuda al mercado del alquiler en Mallorca. Si necesitas ayuda o asesoramiento personal sobre la legislación en materia de alquiler en Mallorca, no dudes en solicitar una consulta.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre alquileres a largo plazo y alquileres vacacionales en Mallorca?
Los alquileres a largo plazo (de más de 30 días) están destinados a uso residencial y deben cumplir la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, que estipula que debe existir un contrato de alquiler formal. Estos alquileres no requieren una licencia especial.
Los alquileres vacacionales, por su parte, son alquileres de corta duración que se ofrecen a turistas y requieren una licencia ETV válida. La forma en que anuncias tu propiedad es importante, ya que ayuda a definir si tu alquiler se considera turístico según la ley.
¿Puedo alquilar mi propiedad en Mallorca sin licencia?
No, los alquileres vacacionales deben tener una licencia ETV expedida por el Gobierno de las Islas Baleares. Según la Ley de Turismo de las Islas Baleares, alquilar sin esta licencia es ilegal y puede acarrear multas a partir de 5000 €. Puedes utilizar herramientas como Holiday Rental Check Mallorca para comprobar si tu propiedad cumple los requisitos. Comprueba siempre las normas de zonificación antes de publicar tu propiedad.
¿Con qué frecuencia debo renovar mi licencia de alquiler?
Si tu licencia ETV se expidió antes de julio de 2017, debe renovarse cada seis años. Las licencias concedidas después de 2012 no suelen caducar, pero es posible que sea necesario actualizarlas en función del uso que se le dé a la propiedad o de los cambios en la normativa. Confirma siempre los requisitos de renovación directamente con la Junta de Turismo de las Islas Baleares o con un asesor legal local.
¿Puedo obtener una nueva licencia ETV en 2025?
Actualmente, el Gobierno balear ha suspendido la concesión de nuevas licencias ETV en muchas zonas debido a restricciones urbanísticas y de sostenibilidad. Aunque las licencias existentes siguen siendo válidas y transferibles, las nuevas solicitudes están limitadas. Esto hace que las propiedades con licencia sean más valiosas para los compradores que desean invertir en alquileres vacacionales.
