Aspectos destacados
- Muchos compradores pagan de más al estirar demasiado su presupuesto.
- Algunos eligen una zona inadecuada para vivir a largo plazo o para alquilar.
- No todos los agentes inmobiliarios son de confianza: infórmate bien.
- Saltarse una inspección completa puede acarrear gastos de reparación ocultos.
- Los gastos e impuestos adicionales suelen pillar por sorpresa a los compradores.
- Confiar en el agente del vendedor o en el inspector puede salirte caro.
- Centrarse solo en la apariencia y no en la funcionalidad puede llevar a arrepentirse más adelante.
- Comprar sin conocer los planes futuros o los riesgos de zonificación conlleva problemas a largo plazo.
Mallorca tiene un mercado inmobiliario lleno de oportunidades, pero también tiene muchos escollos si no sabes qué buscar. Muchos compradores cometen errores evitables que pueden costarles miles de euros. Olvidar las obligaciones legales, ignorar los costes ocultos o precipitarse en una compra sin investigar puede convertir rápidamente la casa de tus sueños en una inversión estresante.
En esta guía, te explicamos los cinco errores más comunes y costosos que comete la gente al comprar una propiedad en Mallorca, además de otros tres menos conocidos pero fundamentales, extraídos de experiencias reales de compradores.
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1. Pasar por alto las implicaciones legales y fiscales
No comprender el marco legal de la compra de una propiedad en Mallorca puede causar graves problemas financieros, especialmente si los compradores pasan por alto el valor de la propiedad y no realizan la debida diligencia. Los compradores a menudo se saltan la debida diligencia y luego descubren que su nueva propiedad tiene deudas, multas o restricciones legales, incluida la posibilidad de una orden de demolición.
Caso real: Un comprador internacional adquirió una villa en el campo y meses después descubrió que estaba amenazada de demolición debido a ampliaciones no autorizadas.
Nuestro consejo: Solicita siempre una nota simple del registro de la propiedad para comprobar la titularidad, las deudas y el cumplimiento de la legislación. Trabaja con un abogado local para confirmar las obligaciones fiscales y las obligaciones vigentes, incluyendo el IBI (impuesto anual sobre la propiedad), el impuesto sobre el patrimonio y las plusvalías. No te saltes nunca este paso, aunque la vivienda parezca perfecta a simple vista.
2. Ignorar la importancia de la ubicación
Es fácil enamorarse de una casa bonita, pero si la ubicación no se adapta a tu estilo de vida o la zona está en declive, puede que no sea una inversión acertada.
Caso real: Una pareja compró una casa por su interior y sus vistas al mar, pero no se dio cuenta de que estaba en una ruta aérea con aviones sobrevolando cada 30 minutos (en temporada alta, los aviones pueden sobrevolar cada 2-3 minutos).
Nuestro consejo: Visita las propiedades en diferentes momentos del día, de la semana e incluso de la temporada para conocer el tráfico, el ruido y los niveles de actividad. Pregunta a tu agente inmobiliario sobre futuros cambios en la zonificación o desarrollos que puedan afectar a las vistas, la privacidad o el valor de la propiedad. Adapta siempre la propiedad a tus necesidades de estilo de vida a largo plazo.
Por ejemplo, las zonas de Mallorca cercanas al aeropuerto, como Coll d’en Rabassa y Playa de Palma, pueden estar demasiado cerca del aeropuerto para la comodidad de algunas personas. Aunque la mayoría de las construcciones nuevas cuentan con ventanas insonorizadas, es mejor tenerlo en cuenta.
3. No tener en cuenta los costes totales de la compra
Muchos compradores solo presupuestan el precio de compra y se olvidan del 10-15 % adicional en costes de transacción, incluidos los ajustes del precio de venta. Estos pueden incluir los gastos de notario, el impuesto de timbre, el impuesto de transmisiones patrimoniales, los honorarios de los abogados y los gastos de registro.
Caso real: Un comprador se sorprendió al saber que debía más de 40 000 € en impuestos y tasas después de comprar una villa de 400 000 €. Solo había presupuestado pequeños gastos adicionales.
Nuestro consejo: Utiliza este desglose como guía general:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): 6-10 %
- IVA + Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (para construcciones nuevas): 10 % + 1,5 %
- Notario + Registro de la Propiedad: ~1 %
- Honorarios de abogados: ~1-2 %
Pide a tu agente que te ayude a planificar una estimación completa de los costes antes de hacer cualquier oferta.
4. No realizar inspecciones exhaustivas de la propiedad
Saltarse una inspección detallada puede dejarte con sorpresas costosas, como un cableado deficiente, daños por agua o estructuras ilegales.
Caso real: Un comprador encontró daños importantes por humedad en el techo tres meses después de mudarse. Su inspector solo había realizado una revisión superficial.
Nuestro consejo: Contrata a un inspector cualificado e independiente que trabaje solo para ti, no para el vendedor ni el agente. En el caso de propiedades rurales o antiguas, considera la posibilidad de contratar a especialistas en fontanería, electricidad, tejados, cimientos y drenaje. No renuncies a la inspección por presión.
5. Precipitarse en la compra
Muchos compradores se precipitan en la decisión, por miedo a perder la oportunidad o simplemente por el entusiasmo de mudarse a su nueva casa en Mallorca. Pero el mercado mallorquín tiene ciclos y no todos los anuncios tienen un precio justo.
Caso real: Un comprador pagó el 112 % del precio de venta por miedo a perder la casa. Meses después, la tasación fue 100 000 € inferior.
Nuestro consejo: estudia las comparativas locales. Infórmate sobre los precios por zona. Pregunta a tu agente si el precio de venta se ajusta a las ventas anteriores. No te fíes de una sola propiedad; busca varias opciones y hazte una idea del precio de mercado de las propiedades de los alrededores. En el mercado de Mallorca, el conocimiento es tu mejor baza.
6. No comprobar el barrio
Una casa no es solo el edificio, sino también lo que la rodea.
Caso real: Un comprador tuvo que vender su casa al cabo de un año porque el hijo de un vecino tenía un ruidoso negocio de chatarra en el jardín por las noches.
Nuestro consejo: Visita la zona a todas horas, pasea por el barrio y pregunta a los vecinos cómo es realmente. Busca permisos de construcción en solares cercanos y utiliza mapas por satélite para evaluar el uso del suelo en los alrededores. ¡No seas tímido! Si estás pensando en mudarte a un nuevo lugar, esfuérzate; nos lo agradecerás más adelante.
7. Confiar en las personas equivocadas (especialmente en el agente inmobiliario equivocado)
Por desgracia, no todos los agentes inmobiliarios de Mallorca trabajan pensando en tus intereses. Algunos se centran más en cerrar una venta que en encontrarte la casa adecuada o en darte toda la información sobre la propiedad y la zona. Por eso es fundamental que investigues bien antes de elegir con quién trabajar.
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Caso real: Un comprador prescindió de asesoramiento independiente y confió en todo lo que le dijeron el vendedor y su agente, incluida una «nueva» tubería de alcantarillado. Esta se rompió meses después, lo que supuso una reparación importante (y costosa).
Nuestro consejo: No te limites a aceptar la primera recomendación que te den. Habla con compradores recientes. Pregúntales cómo fue su experiencia. Busca una agencia que tenga una buena reputación y un conocimiento auténtico de la zona. Por ejemplo, en Reiderstad Invest conocemos el suroeste de Mallorca como la palma de nuestra mano, desde las mejores zonas escolares y las playas más tranquilas hasta los barrios emergentes y los mejores restaurantes. Ese tipo de información nos permite guiarte hacia la zona más adecuada para tu estilo de vida y tus objetivos de inversión, y no simplemente hacia cualquier propiedad disponible.
Elige siempre tu propio abogado, topógrafo e inspector independientes, personas cuyo trabajo es protegerte a ti, no el trato. Y si vas a comprar en una comunidad o complejo, revisa las normas de la comunidad (las asociaciones de propietarios, conocidas como «Comunidad de Propietarios» en Mallorca, España) y las finanzas antes de firmar nada.
8. Estirar demasiado el presupuesto
Conseguir la aprobación de una hipoteca elevada puede ser emocionante, pero eso no significa que debas gastar todo el importe. Muchos compradores en Mallorca llevan sus finanzas al límite para asegurarse la casa de sus sueños, solo para encontrarse bajo presión en el momento en que surgen gastos inesperados.
Caso real: Una pareja compró al máximo de su presupuesto y se quedó sin colchón financiero. Solo tres semanas después del cierre, uno de ellos perdió su trabajo. Sin ahorros para emergencias, tuvieron dificultades para hacer frente a los pagos de la hipoteca y los gastos diarios.
Nuestro consejo: Deja siempre un margen para imprevistos, desde el aumento de los impuestos sobre la propiedad y los gastos de reparación hasta cambios en la vida, como la pérdida del empleo o la formación de una familia. Recomendamos mantener en reserva al menos entre 6 y 12 meses de gastos de manutención. Tu primera vivienda no tiene por qué ser la definitiva. Céntrate en lo que es financieramente sostenible hoy y te permite crecer mañana.
9. No pensar en la habitabilidad a largo plazo
Una vivienda puede parecer el refugio perfecto, pero eso no significa que sea ideal para vivir a tiempo completo. Uno de los errores más comunes que vemos en Mallorca es que los compradores eligen una propiedad basándose únicamente en su atractivo vacacional, sin tener en cuenta su practicidad para la vida cotidiana.
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Caso real: Una pareja compró una pintoresca casa de piedra en Valldemossa después de enamorarse de las vistas. Pero en cuestión de meses, se encontraron aislados durante la temporada de invierno, con acceso limitado a tiendas, colegios y servicios. Finalmente, vendieron la casa y se trasladaron más cerca de Palma.
Nuestro consejo: adapta siempre la propiedad a tu estilo de vida. Si tu objetivo es el alquiler vacacional, pueblos con encanto como Deià, Sóller, Port de Pollença y algunas zonas de la Sierra de Tramuntana ofrecen un gran atractivo para los turistas: vistas impresionantes, tranquilidad y arquitectura tradicional. Pero ten en cuenta que estas zonas tan populares pueden resultar un poco tranquilas y limitadas en invierno, y puede que no sean adecuadas para vivir todo el año.
Por otro lado, si buscas comodidad durante todo el año, zonas como Bendinat, Illetas, Costa d’en Blanes, Santa Ponsa y Palma ofrecen muchas más ventajas. Estos lugares cuentan con infraestructuras fiables, colegios internacionales, asistencia sanitaria, tiendas y buenas comunicaciones, lo que los hace ideales para familias, profesionales o jubilados que desean quedarse todo el año.
En Reiderstad Invest, ayudamos a nuestros clientes a ir más allá del folleto y a elegir propiedades que se adapten a su estilo de vida real, ya sea una inversión vacacional o una residencia permanente en Mallorca.
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Cómo evitar errores al comprar una propiedad en Mallorca
Por muy bonita que sea una casa o por muy tentadora que parezca su ubicación, comprar una propiedad en Mallorca requiere algo más que una corazonada. Se necesita una planificación adecuada, la debida diligencia y el asesoramiento de expertos que conozcan realmente el mercado local.
En Reiderstad Invest, hemos visto de primera mano lo costosos que pueden ser incluso los pequeños descuidos. Por eso no solo te ayudamos a encontrar una propiedad, sino que te guiamos a lo largo de todo el proceso con claridad, honestidad y experiencia local.
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Así es como ayudamos a nuestros clientes a evitar estos errores:
- Hacemos el trabajo preliminar contigo: desde verificar la zonificación y comprobar si hay problemas legales ocultos hasta ayudarte a comprender qué zonas se adaptan mejor a tu estilo de vida, nuestro trabajo es pensar en el futuro para que no tengas que dar marcha atrás.
- Solo te mostramos lo que tiene sentido: todas las propiedades de nuestra cartera han sido cuidadosamente seleccionadas. No te hacemos perder el tiempo con lugares que no se ajustan a tus objetivos.
- Te ponemos en contacto con las personas adecuadas: ya sea un abogado independiente, un inspector de edificios de confianza o un diseñador de interiores cualificado, contamos con profesionales con los que nosotros mismos trabajaríamos.
- Te ayudamos a ver más allá de la venta: nuestros servicios van mucho más allá de la transacción. Te ayudamos con todo, desde las reformas y la gestión del proyecto hasta el mantenimiento continuo de la propiedad, para que tu inversión sea segura y sin estrés.
Con un profundo conocimiento de la zona, especialmente en áreas del suroeste como Illetas, Old Bendinat y el casco antiguo de Palma, ayudamos a los compradores a encontrar propiedades que no solo sean bonitas, sino que también tengan sentido desde el punto de vista financiero, legal y práctico.
Si estás listo para invertir en Mallorca y quieres contar con el asesoramiento de expertos desde el primer día, habla con nosotros. Estamos aquí para ayudarte a evitar los errores más comunes y a encontrar una vivienda o una inversión que se adapte realmente a tu visión.
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Conclusión
En resumen, evitar los grandes errores que se han compartido en este blog puede ayudarte a ahorrar mucho tiempo, dinero y estrés a la hora de comprar una propiedad en Mallorca. Es importante comprender los aspectos legales, la normativa local y documentarse bien sobre el mercado inmobiliario y el barrio.
Cada paso es importante para garantizar que el proceso se desarrolle correctamente. Si eres cuidadoso y sabes qué buscar, podrás desenvolverte con mayor facilidad en el mundo inmobiliario. Ten en cuenta que comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes que puedes tomar con tu dinero, por lo que debes estar seguro. Si deseas recibir asesoramiento personalizado, habla con nuestro equipo de expertos y solicita una reunión gratuita hoy mismo.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los costes ocultos de comprar una propiedad en Mallorca?
Los costes ocultos pueden ser más elevados de lo que imaginas. Hay que pagar el impuesto de timbre, que suele ser de alrededor del 0,5 %. También hay que pagar los honorarios del notario por los documentos de la venta y un impuesto anual sobre la propiedad. Si vendes la vivienda más adelante, tendrás que pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Pueden surgir otros costes adicionales con las operaciones de financiación.
También debes contar con algunos gastos adicionales, como las tasas de registro y los honorarios de los servicios jurídicos. Conocer estos gastos por adelantado te ayudará a evitar sorpresas más adelante.
¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra de una propiedad en Mallorca?
El proceso de compra de una propiedad en Mallorca suele durar entre 6 y 12 semanas. El tiempo depende de factores como la obtención de la financiación, la realización de los trámites en el registro y el paso siguiente, que es la escritura pública de compraventa ante notario, así como el pago de los costes adicionales, como el AJD. Este proceso puede alargarse si necesitas más documentos o si aún no se han obtenido algunas autorizaciones.
¿Merece la pena comprar una propiedad en Mallorca?
Invertir en el mercado inmobiliario de Mallorca puede reportarte buenos beneficios. Además, podrás disfrutar de un estilo de vida fantástico. Zonas como Palma y Pollensa tienen una gran demanda, por lo que el valor de las propiedades es más alto y se mantiene estable. Por eso, es una buena idea pensar en invertir en inmuebles a largo plazo en las Islas Baleares.
¿Qué documentos necesito para comprar una propiedad en Mallorca?
Algunos documentos importantes que necesitas son la escritura pública de compraventa, los documentos del registro de la propiedad, los acuerdos de financiación bancaria y un documento de identidad, como tu pasaporte. Si eres un comprador internacional, es posible que se te soliciten comprobaciones adicionales de tus documentos. Para facilitar el proceso de recopilación de la documentación necesaria, es recomendable que consultes con asesores legales sobre lo que debes tener.
