Neubau vs. Wiederverkauf: Vor- und Nachteile für Käufer auf Mallorca

Was solltest du kaufen?

Letztendlich kommt es auf deine Prioritäten an.

Wenn du brandneue moderne Designs, Energieeffizienz und minimalen Wartungsaufwand willst, ist ein Neubau wahrscheinlich die richtige Wahl.

Wenn du Charakter, eine erstklassige Lage und langfristige Wertsteigerung suchst, könnte eine Bestandsimmobilie einen besseren Wert bieten.

Ist es besser, in Spanien einen Neubau oder ein bestehendes Haus zu kaufen?

Bei der Entscheidung zwischen einem Neubau und einem bestehenden Haus solltest du mehr als nur den Preis berücksichtigen. Lage, rechtliche Struktur, Instandhaltung, Ausstattung und Lebensstil spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Neubauten zeichnen sich oft durch modernes Design, Energieeffizienz und Garantien aus, die kurzfristige Instandhaltungskosten reduzieren. Allerdings befinden sie sich in der Regel in neueren Wohnsiedlungen, die möglicherweise weiter von der Küste oder den Stadtzentren entfernt sind.

Gebrauchte Häuser hingegen liegen eher in etablierten Vierteln mit gepflegten Gärten, besseren Grundstücken und manchmal Meerblick. Sie bieten oft mehr Platz für den Preis und haben einen architektonischen Charakter, müssen aber möglicherweise modernisiert oder renoviert werden.

Neubau vs. Wiederverkaufseigentum – Hauptunterschiede

Der Hauptunterschied zwischen einem Neubau und einem Wiederverkaufseigentum besteht darin, dass Ersteres in der Regel in neueren Wohnanlagen zu finden ist, die möglicherweise weiter von der Küste oder städtischen Zentren entfernt sind, während Letzteres in der Regel in etablierteren Wohngegenden mit ausgereifter Landschaftsgestaltung, besseren Grundstücken und manchmal Meerblick zu finden ist.

Einer der deutlichsten finanziellen Unterschiede zwischen den beiden Immobilientypen in Spanien ist die Besteuerung.

Neubauten unterliegen einer Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % auf den Verkaufspreis, unabhängig vom Wert der Immobilie.
Wiederverkaufshäuser werden über eine progressive Grunderwerbsteuer
(ITP) besteuert, die je nach Verkaufspreis und Region zwischen 8 % und 11 % liegt.

Dieser Unterschied kann sich erheblich auf dein Gesamtbudget auswirken, insbesondere bei hochpreisigen Käufen. Darüber hinaus variieren die Kosten pro Quadratmeter je nach Lage auf Mallorca stark, sodass lokale Marktkenntnisse für genaue Vergleiche unerlässlich sind.

Neubauten und Wiederverkaufsimmobilien auf Mallorca verstehen

Neubauten auf Mallorca sprechen Käufer an, die offene Grundrisse, intelligente Geräte und höhere Energieeffizienzklassen suchen. Diese Häuser sind schlüsselfertig, unberührt und mit Blick auf modernes Wohnen und Technik gebaut.

Gebrauchte Häuser hingegen haben einen ganz eigenen Charme. Sie liegen oft in etablierten Wohngegenden, haben eine einzigartige Architektur und private Außenbereiche, die den Bedürfnissen deiner Familie gerecht werden. Bei der Entscheidung zwischen beiden geht es um mehr als nur das Alter – es geht um den Lebensstil, die Investitionsziele und darum, wie viel Veränderung du bewältigen möchtest.

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Was gilt als Neubau auf Mallorca?

Ein Neubau ist eine Immobilie, die noch nie bewohnt wurde und in der Regel Teil eines neu erschlossenen Gebiets oder eines maßgeschneiderten Projekts ist, das verschiedene Bauphasen umfasst. Der Baufortschritt kann sehr unterschiedlich sein: Einige Immobilien werden bezugsfertig übergeben, während andere vom Plan weg gekauft und erst Monate später fertiggestellt werden.

Käufer können oft zwischen verschiedenen Grundrissen, Ausstattungen und Materialien wählen. Allerdings können sich Genehmigungen, Materialien und Wetterbedingungen auf den Zeitplan der Bauarbeiten auswirken.

Definition von Wiederverkaufsimmobilien auf der Insel

Wiederverkaufsimmobilien haben eine Geschichte und spiegeln oft das architektonische Erbe Mallorcas wider. Viele verfügen über angelegte Gärten, größere Grundstücke und vermitteln ein Gefühl von Gemeinschaft in alteingesessenen Vierteln.

Ihr einzigartiger Charakter und ihre Lage können für Käufer attraktiv sein, die Vintage-Elemente und gewachsene Landschaften schätzen, aber oft sind Modernisierungen nötig, um sie auf den neuesten Stand zu bringen.

Renovierungsrisiko vs. Seelenfrieden: Was ist wichtiger?

Faktor	Neubau	Gebrauchtimmobilie
Zustand	Schlüsselfertig, brandneu	Unterschiedlich – möglicherweise sind Renovierungen nötig
Wartung (erste 5 Jahre)	Minimal	Mittel bis hoch
Renovierungsbedarf	Optional (meist kosmetisch)	Wahrscheinlich (strukturell oder kosmetisch)
Flexibilität beim Design	Vorausgewählte Optionen während des Baus	Volle Anpassung durch Renovierung
Kostenvorhersagbarkeit	Hoch	Mittel bis niedrig (mehr Variablen)
Zeitpunkt des Einzugs	Verzögerung bei Off-Plan-Projekten	Sofort oder im Ist-Zustand
Langfristiges ROI-Potenzial	Stabil, wenn die Lage gut ist	Hoch, wenn gut renoviert

Einer der wichtigsten Punkte für Käufer auf Mallorca, vor allem für Erstkäufer und internationale Investoren, ist, wie viel Zeit, Aufwand und Unsicherheit sie nach dem Kauf in Kauf nehmen wollen. Ein bezugsfertiger Neubau kann Sicherheit bieten, während ein Wiederverkauf vielleicht Visionen, Geduld und die Bereitschaft erfordert, Renovierungen zu managen.

Neubauten: Schlüsselfertiger Komfort und weniger Überraschungen

Neubauten sind perfekt für alle, die schnell einziehen wollen, ohne viel zu ändern. Viele Käufer legen Wert auf:

Moderne Elektro- und Sanitärinstallationen, die den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen
Moderne Elektro- und Sanitärinstallationen, die den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen
Geringe unmittelbare Instandhaltungskosten, vor allem in den ersten 3–5 Jahren
Vorhersehbare Kosten (HOA, Grundsteuer, Nebenkosten) mit weniger Sorgen um Notfallreparaturen

Das passt gut für Käufer, die umziehen, die Immobilie nur saisonal nutzen oder einen eher „Lock-and-Leave”-Lebensstil bevorzugen.

„Käufer, die sich nicht mit laufenden Reparaturen oder Renovierungen beschäftigen wollen, fühlen sich oft wohler mit einem Neubau – vor allem, wenn Zeit und Komfort wichtiger sind als langfristige Rendite.” – Reiderstad Invest Team-Einblick

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Wiederverkaufshäuser: Langfristiger Wert mit mehr Komplexität

Auf der anderen Seite haben Wiederverkaufshäuser eine vorhandene Infrastruktur, die vielleicht schon etwas älter oder veraltet ist. Aber für Käufer, die sich mit Renovierungen auskennen oder mit Architekten und Designern zusammenarbeiten, können diese Immobilien Folgendes bieten:

Charaktervolle Gebäude in erstklassigen Lagen mit architektonischem Reiz
Größere Grundstücke, gepflegte Gärten und klassische Grundrisse, die neu gestaltet werden können
Niedrigerer Kaufpreis mit Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierungen.
Die Möglichkeit, das Haus umfassend individuell zu gestalten (allerdings mit entsprechenden Kosten).

Der Wiederverkauf kann Folgendes mit sich bringen:

Unerwartete Kosten für Dach, Sanitär, Isolierung oder Fundament
Die Notwendigkeit von Genehmigungen, vor allem in geschützten Gebieten oder bei baulichen Veränderungen
Verzögerungen aufgrund der Verfügbarkeit lokaler Bauunternehmer, der Genehmigung von Bauplänen oder der Beschaffung von Materialien

„Wer bereit ist, Zeit und Geld in eine Renovierung zu stecken, kann oft einen höheren Wert und mehr Charakter erzielen, aber das ist nicht jedermanns Sache.“ – Reiderstad Invest Erfahrung mit langfristigen Käufern

Vergleich der Kaufpreise: Neubau vs. Wiederverkauf

Beschreibung	Kosten für Neubauten	Kosten für Wiederverkaufsobjekte
Durchschnittlicher Verkaufspreis	Höhere Anschaffungskosten	Niedrigerer Anschaffungspreis
Quadratmeterzahl	Normalerweise geräumiger	Variiert stark
Zusätzliche Kosten	Hochwertige Ausstattungsmerkmale, HOA	Instandhaltung, Modernisierungen

Während Neubauten Vorteile in Sachen Energieeinsparungen und geringer Wartungsaufwand bieten, können gebrauchte Häuser langfristig an Wert gewinnen, wenn sie gut gelegen oder geschmackvoll renoviert sind.

Laufende Kosten und unerwartete Ausgaben

Egal, ob du einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie kaufst, die laufenden Kosten können je nach Art des Hauses und seiner Lage stark variieren.

Auch wenn Neubauten in den ersten Jahren oft weniger Wartungsaufwand haben, solltest du trotzdem die Kosten nach der Fertigstellung einplanen. Dazu gehören Landschaftsgestaltung, Umzäunung, Beleuchtung und manchmal sogar die endgültige Innen- oder Außenausstattung. Viele Käufer sind überrascht, wie hoch diese Investitionen nach dem Kauf sein können.

Neubauten erfordern in den ersten Jahren in der Regel weniger Wartungsaufwand, verursachen aber dennoch Kosten wie:

Gebühren für die Hausverwaltung (HOA) (gastos de comunidad)
Hochwertige Ausstattungsmerkmale oder individuelle Ausstattungen
Anfängliche Gartengestaltung und Außenmöbel

Wiederverkaufsobjekte sind zwar oft günstiger, können aber mit der Zeit versteckte Kosten mit sich bringen:

Erneuerung von Dach, Heizung, Lüftung, Klimaanlage oder Sanitäranlagen (je nach Alter)
Kosmetische Modernisierungen (Küchen, Badezimmer, Fußböden)
Verbesserungen der Energieeffizienz (Fenster, Isolierung)
Reparatur von Termiten- oder Wasserschäden in älteren Gebäuden

HOA-Gebühren können insbesondere für beide Immobilientypen anfallen.

Je nach Wohnanlage können die Gebühren zwischen 60 € und über 600 € pro Monat liegen und decken gemeinsame Einrichtungen wie Pools, Aufzüge, Sicherheitspersonal, Wartungspersonal und die Pflege der Außenanlagen ab. In Luxusimmobilien, bewachten Wohnanlagen oder Apartmentkomplexen können sich diese Kosten summieren und sollten immer in deinem langfristigen Budget berücksichtigt werden.

Rechtliche und regulatorische Unterschiede

Die Vorschriften für Genehmigungen, Lizenzen und Sorgfaltspflichten sind auf Mallorca je nach Immobilientyp unterschiedlich. Neubauten müssen strenge Vorschriften für Flächennutzung und Bebauung einhalten, während bei Wiederverkaufsimmobilien eine vollständige Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und möglicherweise Renovierungsgenehmigungen erforderlich sind.

Spanische Gesetze für Neubauten

Für Neubauten sind erforderlich:

Für die Bebauung zugelassenes Grundstück
Vollständige Baugenehmigungen und Lizenzen
Einhaltung regionaler Bebauungsdichte und Bauvorschriften
Mögliche Beteiligung an Eigentümergemeinschaften

Eigentumsrechte, Genehmigungen und Sorgfaltspflicht bei Wiederverkaufsimmobilien

Bei Wiederverkaufsimmobilien liegt der rechtliche Fokus auf:

Überprüfung des Eigentumsrechts an der Immobilie
Überprüfung auf ausstehende Pfandrechte oder Schulden
Sicherstellung, dass frühere Renovierungen den örtlichen Bauvorschriften entsprechen
Einholung von Renovierungsgenehmigungen, falls erforderlich

Eine gründliche Sorgfaltsprüfung ist besonders wichtig, wenn du ältere Immobilien mit undokumentierten Umbauten kaufst.

Lebensstil und persönliche Faktoren

Käufer, die ein maßgeschneidertes Erlebnis suchen, bevorzugen oft Neubauten, bei denen sie die Wahl zwischen verschiedenen Grundrissen, Ausstattungen und Energiesystemen haben. Im Gegensatz dazu tendieren diejenigen, die sich von Geschichte, Charme und etablierten Gemeinschaften angezogen fühlen, oft zu Wiederverkaufsimmobilien mit traditionelleren Grundrissen.

Basierend auf unseren Erfahrungen in der Kundenberatung werden Neubauten oft dort errichtet, wo Grundstücke verfügbar sind, in der Regel weiter entfernt von den Stadtzentren oder in neu erschlossenen Gebieten. Wenn Ihnen Fußgängerfreundlichkeit, eine gepflegte Landschaftsgestaltung oder der Zugang zu langjährigen Annehmlichkeiten wichtig sind, passt eine Wiederverkaufsimmobilie möglicherweise besser zu Ihrem Lebensstil.

Individuelle Gestaltung und moderne Ausstattung in Neubauten

Neubauten bieten ein Maß an Individualisierung, das beim Kauf eines bestehenden Hauses nicht möglich ist. Käufer haben oft die Möglichkeit, Geräte, Einrichtungsgegenstände und Grundrisse nach ihren Vorlieben auszuwählen. Andere finden jedoch, dass ältere Häuser ein zeitloses Design und einen Charakter widerspiegeln, der schwer zu reproduzieren ist.

Neubauten bieten dir folgende Vorteile:

Auswahl der Grundrissgestaltung
Auswahl der Oberflächen (Bodenbeläge, Arbeitsplatten, Einrichtungsgegenstände)
Installation von Smart-Home-Systemen von Anfang an
Optimierung des Übergangs zwischen Innen- und Außenbereich durch modernes Design

Für diejenigen, die ein Haus suchen, das perfekt zu ihrem Lebensstil passt, sind Neubauten ideal.

Charakter, Gemeinschaft und etablierte Nachbarschaften bei Wiederverkäufen

Wiederverkaufte Häuser bieten:

Traditionelle Fassaden und Innenräume mit Persönlichkeit
Langjährige Nachbarschaften und lokale Kultur
Reife Gärten und natürliche Privatsphäre
Gehweite zu Geschäften, Märkten und historischen Stätten

Sie sind besonders attraktiv für Käufer, die Authentizität und nicht nur Effizienz suchen.

Zeitrahmen und Kaufprozess

Der Kauf von Wiederverkaufsimmobilien wird in der Regel innerhalb von 30 bis 90 Tagen abgeschlossen und ermöglicht einen schnelleren Einzug.
Neubauten, insbesondere Off-Plan-Projekte, erfordern mehr Schritte: Grundstücksauswahl, Bauphasen und Inspektionsrunden.

Risiken von Verzögerungen und Projektfertigstellung

Neubauten bringen Risiken mit sich:

Materialengpässe
Verzögerungen bei der Genehmigung
Wetter- oder Personalprobleme
Unerwartete Kostensteigerungen

Käufer müssen flexibel bleiben und mögliche Zeitplanänderungen einplanen.

Wird das PRE-Wohnungsbaugesetz Auswirkungen auf Käufer von Luxusimmobilien haben?

Während das neue PRE-Wohnungsbauprogramm soll über 20.000 bezahlbare Wohnungen in Palma schaffen, hat es kaum direkte Auswirkungen auf vermögende Privatpersonen oder Luxusbauherren. Das Gesetz konzentriert sich auf geschützte und preisgebundene Wohnungen, die für Langzeitbewohner reserviert sind, die bestimmte Kriterien erfüllen.

Die indirekten Vorteile sind jedoch von Bedeutung. Durch die Stabilisierung des Gesamtmarktes und die Entlastung des Drucks auf den mittleren Wohnungsmarkt kann die PRE-Initiative dazu beitragen, die Preisintegrität und Planungssicherheit in Premium-Gebieten wie Son Vida, Deià und Port d’Andratx beitragen. Für Luxuskäufer schafft dies ein ausgewogeneres langfristiges Investitionsklima, ohne die Exklusivität zu beeinträchtigen

So sieht ein luxuriöser Neubau in der Altstadt von Palma aus

Schau dir mal dieses 3-Zimmer-Designer-Stadthaus mit 324 m² an, das wir in der Altstadt von Palma im Angebot haben. Obwohl es sich technisch gesehen um einen Neubau handelt, verbindet es zeitlose architektonische Elemente wie Holzbalken und Mauerwerk mit hochwertigen Ausstattungsmerkmalen: privater Aufzug, Dachterrasse mit Pool, Garage und Premium-Marken wie Bang & Olufsen und Gaggenau.

Obwohl es mitten in der Stadt liegt, fühlt es sich privat und ruhig an und bietet eine seltene Mischung aus Komfort und Ruhe. Diese Art von luxuriösen Neubauten ist genau das Richtige für Leute, die den urbanen Lebensstil von Palma genießen wollen, ohne auf Design, Privatsphäre oder Komfort zu verzichten.

Die wichtigsten Highlights:

Pool auf dem Dach mit Solarium und Außenküche
Private Garage und Aufzug
4 Etagen, darunter eine Weinbar und eine Designerküche
Preis: 6,4 Mio. €

Dies ist die Art von Neubau, die Sinn macht: zentrale Lage, architektonischer Charakter und bereits installierte High-End-Ausstattung – kein Warten, kein Rätselraten.

Fazit

Die Entscheidung zwischen einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie auf Mallorca hängt letztendlich von deinen Lebensgewohnheiten, deinem Engagement und deinen langfristigen Zielen ab. Neubauten bieten modernes Design, Energieeffizienz und eine schlüsselfertige Lösung. Bestandsimmobilien bieten oft Charme, Platz und eine bessere Lage in etablierten Wohngegenden.
Keines der beiden Modelle ist grundsätzlich besser – die richtige Wahl hängt davon ab, wie du leben möchtest, was du bereit bist zu verwalten und wo du langfristigen Wert siehst.

Egal, für welchen Weg du dich entscheidest, achte darauf, dass er nicht nur zu deinem Budget passt, sondern auch zu der Art und Weise, wie du dein Zuhause wirklich nutzen und genießen möchtest. Reiderstad Invest steht dir mit fachkundiger Beratung zur Seite, die auf deine Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Häufig gestellte Fragen

Ist es einfacher, eine Hypothek für einen Neubau oder einen Wiederverkauf auf Mallorca zu bekommen?

Kreditgeber fühlen sich aufgrund bekannter Bewertungen und Aufzeichnungen in der Regel bei Wiederverkäufen sicherer. Bei Neubauten können zusätzliche Bedingungen oder gestaffelte Auszahlungen erforderlich sein.

Welche Steuern fallen für die einzelnen Immobilientypen an?

Neubauten: 10 % Mehrwertsteuer + 1,5 % Stempelsteuer

Wiederverkäufe: 6–10 % ITP-Übertragungssteuer
Dein Finanzberater sollte dir dabei helfen, die tatsächlichen Nettokosten zu berechnen.

Sind Neubauten energieeffizienter?

Ja. Sie erfüllen oft höhere Energieeffizienzstandards, mit intelligenten Systemen und besserer Isolierung. Wiederverkaufte Immobilien müssen möglicherweise modernisiert werden.

Wie sieht es mit den Instandhaltungskosten aus?

Neubauten haben Garantien und weniger Probleme in der Anfangsphase. Bei Wiederverkäufen müssen je nach Alter möglicherweise Arbeiten an Sanitäranlagen, Dächern oder Heizungssystemen durchgeführt werden.

Können Ausländer beide Arten von Immobilien kaufen?

Ja. Nicht-Residenten können auf Mallorca frei kaufen. Ein erfahrener Makler und Anwalt kümmert sich um den Papierkram und die Einhaltung der Vorschriften, einschließlich der NIE-Registrierung und der Beschaffung von Finanzmitteln.