Kurz gesagt:
Wenn du darüber nachdenkst, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen oder zu verkaufen, findest du hier einen schnellen Überblick über die wichtigsten Steuern und deren übliche Höhe:
Grundsteuer auf Mallorca beim Kauf:
- Mehrwertsteuer (IVA): 10 % auf Neubauten (anstelle der ITP), 21 % auf Grundstücke/Gewerbeimmobilien
- Stempelsteuer (AJD): 1,5 %–2 % beim Kauf einer neuen Immobilie
- Notar- und Grundbuchgebühren: insgesamt 0,3 %–1
- Rechtskosten: ca. 1 %–1,5 % des Kaufpreises
- Energieausweis: ca. 200–1.000 € (wird vom Verkäufer bereitgestellt, sollte aber vom Käufer überprüft werden)
Typische Gesamtkosten beim Kauf: ca. 12 %–15 % des Kaufpreises, je nach Art der Immobilie.
Grundsteuer auf Mallorca beim Verkauf:
- Kapitalertragsteuer (CGT): 19 %–26 % auf den Gewinn aus dem Verkauf
- 3 % Quellensteuer: Für nicht ansässige Verkäufer (rückerstattbar)
- Plusvalía-Steuer: Basiert auf dem Wertzuwachs des Grundstücks (variiert je nach Ort, im Durchschnitt ein paar Tausend Euro)
- Maklerprovision: 3 %–5 % des Verkaufspreises (keine Steuer, aber wichtig zu berücksichtigen)
- Rechts-/Dokumentationsgebühren: Variieren je nach Komplexität des Verkaufs
Typische Gesamtkosten beim Verkauf: Können 7 %–10 % des Verkaufspreises betragen, insbesondere wenn ein Kapitalgewinn erzielt wird.
Einführung
Mallorca gehört zu den Balearen, einer Inselgruppe Spaniens. Mit ihren wunderschönen Villen, charmanten Landhäusern und Stadtwohnungen ist Mallorca nach wie vor ein beliebter Standort für Immobilien. Wenn du eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchtest, solltest du dich über die verschiedenen Steuern und Grundsteuern informieren. Diese Kosten gehen über den reinen Kaufpreis hinaus.
Da sich der Immobilienmarkt schnell verändert, ist es wichtig, die Auswirkungen der Grundsteuer sowohl für Käufer als auch für Verkäufer zu verstehen. Dieses Wissen hilft dir, deine Transaktion reibungslos abzuwickeln und dein Budget zu planen. Schauen wir uns die Steuern an, die bei der Abwicklung von Immobilien auf Mallorca anfallen.
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Wichtige Steuern bei Immobilientransaktionen auf Mallorca
Der Kauf oder Verkauf von Immobilien auf Mallorca unterliegt unterschiedlichen steuerlichen Regelungen. Diese Regelungen ändern sich je nachdem, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt. Käufer zahlen in der Regel Übertragungssteuern (ITP) für gebrauchte Immobilien und Mehrwertsteuer für neue Immobilien.
Verkäufer müssen Steuern wie Kapitalertragssteuer und Plusvalía berücksichtigen, die sich darauf auswirken können, wie viel Geld das Finanzamt einbehält. Eigentümer müssen außerdem jedes Jahr Kosten wie Stempelgebühren, Notarkosten und Grundsteuer einkalkulieren.
Immobilienverkauf auf Mallorca: Welche Steuern fallen an?
Beim Verkauf einer Immobilie auf Mallorca fallen mehrere wichtige Steuern an, die Ihren Gewinn erheblich beeinflussen können. Wenn Sie diese Steuern kennen, vermeiden Sie Überraschungen und können bessere finanzielle Entscheidungen treffen.
1. Kapitalertragsteuer (CGT) für Verkäufer
Die Kapitalertragsteuer gilt für jeden Gewinn, den du beim Verkauf einer Immobilie erzielst, die dir gehört. Für Nicht-Residenten beträgt der Steuersatz 19 % des Nettogewinns. Für spanische Steuerresidenten ist der Steuersatz progressiv:
- 19 % auf die ersten 6.000 €
- 21 % auf Gewinne zwischen 6.001 € und 50.000 €
- 23 % auf Gewinne über 50.000 €
- 26 % auf Gewinne über 200.000 €
Du kannst bestimmte Ausgaben wie Renovierungskosten, Notargebühren und Maklerprovisionen abziehen, um deine Steuerlast zu verringern. Es ist wichtig, alle Belege aufzubewahren und mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, um eine korrekte Steuererklärung abzugeben.
2. 3 % Quellensteuer für Nichtansässige
Wenn ein Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien verkauft, muss der Käufer laut Gesetz 3 % des Verkaufspreises einbehalten und direkt an die spanischen Steuerbehörden für den Verkauf der Immobilie abführen. Dies gilt als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragsteuer. Wenn Ihre endgültige Kapitalertragsteuer weniger als 3 % beträgt, können Sie eine Rückerstattung beantragen.
3. Plusvalía Municipal (lokale Kapitalertragsteuer)
Das ist eine kommunale Steuer, die auf der Erhöhung des Katasterwerts des Grundstücks und des Gebäudes während deines Besitzes basiert. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Steuersatz und ihre eigene Berechnungsmethode fest, die sich in der Regel nach der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie gehalten wurde, und nach der Lage der Immobilie richtet.
- Wer zahlt: In der Regel der Verkäufer (sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist)
- Wann ist zu zahlen: Innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf
Du kannst bei deiner Gemeinde eine Berechnung anfordern, um deine Steuerpflicht im Voraus zu ermitteln.
Immobilienkauf auf Mallorca: Steuern, die du zu zahlen hast
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen verschiedene einmalige und jährliche Steuern an. Wenn du darauf vorbereitet bist, kannst du dein Budget besser planen und Verzögerungen beim Kauf vermeiden.
1. Übertragungssteuer (ITP) für Wiederverkaufsimmobilien
Wenn du eine gebrauchte (Wiederverkaufs-) Immobilie auf den Balearen kaufst, musst du eine Grunderwerbsteuer namens Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) zahlen. Diese Steuer wird nach einem progressiven System berechnet, d. h., verschiedene Teile des Kaufpreises werden mit unterschiedlichen Sätzen besteuert:
- 8 % auf die ersten 400.000
- 9 % auf den Teil zwischen 400.001 € und 600.000
- 10 % auf den Teil zwischen 600.001 € und 1.000.000
- 11 % auf den Teil zwischen 1.000.001 € und 2.000.000
- 13 % auf alles über 2.000.001
Beispiel
Wenn du eine Immobilie für 495.000 € kaufst, wird die Steuer in Schritten berechnet
- Die ersten 400.000 € werden mit 8 % besteuert.
- Die restlichen 95.000 € werden mit 9 % besteuert.
- Diese Beträge werden dann addiert, um deine gesamte ITP zu ermitteln.
Wichtig: Wenn du eine Hauptwohnung für weniger als 270.151,20 € kaufst und bestimmte Voraussetzungen erfüllst, kann ein ermäßigter Steuersatz von 4 % gelten.
2. Mehrwertsteuer (IVA) auf neue Immobilien
Wenn du eine neu gebaute Immobilie von einem Bauträger kaufst, zahlst du statt der ITP die Mehrwertsteuer (IVA):
- 10 % auf Wohnimmobilien
- 21 % auf Grundstücke und Gewerbeimmobilien
Die Mehrwertsteuer wird auf den Verkaufspreis erhoben und ist bei Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde fällig.
3. Stempelsteuer (AJD)
Für neue Immobilien, die der Mehrwertsteuer unterliegen, müssen Käufer zusätzlich eine Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados) zahlen:
- 1,5 % des Verkaufspreises (oder 2 % für Luxusimmobilien über 1 Million Euro)
Die Stempelsteuer deckt die notariell beglaubigten Unterlagen der Transaktion ab.
4. Notar- und Grundbuchgebühren
Diese Verwaltungsgebühren sind notwendig, um den Verkauf offiziell zu machen:
- Notargebühren: ca. 0,2 % bis 0,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchgebühren: in der Regel zwischen 0,1 % und 0,5
Die Gebühren können je nach Wert der Immobilie und Komplexität des Verkaufs variieren.
5. Rechtskosten und Immobiliengutachten
Rechtskosten liegen in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises. Es ist ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, der die Due Diligence durchführt, Verträge prüft und die Unterlagen zur Immobilie überprüft.
Wenn du den Kauf finanzierst, können zusätzliche Kosten anfallen:
- Hypothekenbearbeitungsgebühren
- Immobilienbewertungsgebühren
6. Energieausweis (EPC)
Die Verkäufer sind zwar für die Beschaffung eines Energieausweises verantwortlich, aber die Käufer sollten sicherstellen, dass einer vorliegt. Dieser Ausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie.
Jährliche und laufende Immobiliensteuern auf Mallorca
Auf Mallorca fallen nach den anfänglichen Kaufkosten jährliche Grundsteuern an. Hausbesitzer müssen mit verschiedenen laufenden Kosten rechnen, darunter vor allem die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) oder Grundsteuer. Diese Steuer wird jährlich erhoben und basiert auf dem Katasterwert der Immobilie, der je nach Gemeinde zwischen 0,4 % und 1,1 % liegt.
1. IBI – Grundsteuer
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine jährliche Steuer, die auf dem Katasterwert der Immobilie basiert, der von der lokalen Behörde festgelegt wird:
- Zwischen 0,4 % und 1,1 %, je nach örtlichen Sätzen
- Muss jährlich von allen Immobilienbesitzern gezahlt werden
Ländliche und städtische Immobilien werden unterschiedlich besteuert. Nichtzahlung kann zu Geldstrafen und rechtlichen Problemen führen.
2. Vermögenssteuer
Auf den Balearen gibt’s eine Vermögenssteuer für Leute, deren Vermögen 3 Millionen Euro übersteigt:
- Progressive Steuer von 0,2 % bis 3,5
- Der Hauptwohnsitz ist bis zu 700.000 Euro steuerfrei
- Gilt für das weltweite Vermögen von Einwohnern; für Nicht-Einwohner nur für spanisches Vermögen
3. Einkommensteuer für Nicht-Einwohner
Wenn du eine Immobilie auf Mallorca besitzt, aber nicht ganz in Spanien lebst, musst du als spanischer Einwohner möglicherweise Einkommensteuer für Nicht-Residenten zahlen:
- 19 % für EU-/EWR-Bürger
- 24 % für Nicht-EU-Bürger
- Wird auf Mieteinnahmen oder den angenommenen Mietwert erhoben, wenn die Immobilie nicht vermietet ist
Der angenommene Mietwert beträgt in der Regel 1,1 % des Katasterwerts.
Weitere zu berücksichtigende Zahlungen für Immobilien
Hypotheken- und Bankgebühren
Wenn du eine Immobilie auf Mallorca mit einer Hypothek kaufst, musst du mit einigen Bankgebühren rechnen. Dazu gehören normalerweise Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und natürlich die Zinsen für den Kredit. Die Kosten für die Einrichtung einer Hypothek liegen in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % des Gesamtkreditbetrags.
Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek
Für Verkäufer – und Käufer, die ihre Hypothek vorzeitig zurückzahlen möchten – ist es wichtig, die Regeln für die vorzeitige Rückzahlung zu kennen. Das spanische Recht begrenzt die Höhe der Gebühren, die eine Bank erheben darf, und zwar nur, wenn die Provision in deinem Hypothekenvertrag angegeben ist. Ob du eine feste oder variable Hypothek hast, wirkt sich auf die Gebühren aus:
Hypotheken mit variablem Zinssatz
- Bis zu 0,25 % bei Rückzahlung innerhalb der ersten 3 Jahre
- Bis zu 0,15 % bei Rückzahlung im 4. oder 5. Jahr
- Nach 5 Jahren können Banken eine Gebühr (max. 0,25 %) nur dann erheben, wenn sie einen finanziellen Verlust nachweisen können.
Festhypotheken
- Bis zu 2 % in den ersten 10 Jahren
- Bis zu 1,5 % nach 10 Jahren
Wichtig ist, dass keine Provision anfällt, wenn dein Hypothekenzinssatz zum Zeitpunkt der Rückzahlung unter dem aktuellen durchschnittlichen Marktzinssatz liegt, da der Bank kein finanzieller Verlust entsteht.
Gebühren und Maklerprovisionen
Die Rechtskosten auf Mallorca können unterschiedlich sein. Sie liegen in der Regel zwischen 1 und 1,5 % des Gesamtkaufpreises. Dies hängt davon ab, wie komplex der Verkauf ist. Die Beauftragung guter Anwälte hilft dabei, sicherzustellen, dass alle Formalitäten korrekt erledigt werden und die lokalen Immobiliengesetze eingehalten werden.
Verkäufer zahlen hauptsächlich Maklerprovisionen. Diese betragen durchschnittlich etwa 5 % des Verkaufspreises. Sie können jedoch je nach Immobilienagentur variieren. Bei Reiderstad Invest berechnen wir beispielsweise eine Pauschale von 4 % (zzgl. MwSt./IVA) für unsere exklusiven Immobilien zum Verkauf auf Mallorca. Unsere Provision umfasst in der Regel auch Marketingmaßnahmen, die den Verkauf unserer exklusiven Objekte fördern.
Wenn du dich von Anfang an mit den Rechts- und Provisionskosten auseinandersetzt, kannst du Überraschungskosten vermeiden. Außerdem kannst du so Konflikte vorbeugen und den Prozess für alle Beteiligten vereinfachen.
Kosten für die Beschaffung eines Energieausweises
Wenn du auf Mallorca eine Immobilie verkaufen möchtest, benötigst du vor dem Verkauf einen Energieausweis (EPC). Die Kosten für diesen Ausweis können je nach Größe und Art der Immobilie variieren. Die Preise liegen in der Regel zwischen 200 € und 1000 €.
Verkäufer neuerer Häuser können fünf Jahre lang auf die Bescheinigung verzichten, ältere Häuser müssen jedoch über aktuelle Bescheinigungen verfügen. Diese Regelung hilft, rechtliche Probleme beim Verkauf zu vermeiden. Diese Bescheinigungen werden von zugelassenen Ingenieuren oder Architekten ausgestellt, um nachzuweisen, dass die Energiestandards ordnungsgemäß erfüllt sind.
Wenn du keinen EPC vorlegen kannst, drohen dir Geldstrafen, die weit über den Kosten für die Bescheinigung liegen. Aus diesem Grund ist es für Verkäufer ratsam, sich frühzeitig im Verkaufsprozess um die Überprüfung der Energieeffizienz zu kümmern.
Abschließende
Gedanken Um sich in Mallorca mit den Immobiliensteuern zurechtzufinden, muss man die rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen beim Kauf oder Verkauf gut kennen. Egal, ob du hier wohnst oder nicht, ein Steuerberater kann dir helfen, alles richtig zu machen und unerwartete Kosten zu vermeiden. Von einmaligen Kaufsteuern bis hin zu jährlichen Verpflichtungen – gut informiert zu sein, ist der erste Schritt, um kluge und kostengünstige Immobilienentscheidungen auf den Balearen zu treffen.
Häufig
Wie hoch sind die üblichen Notargebühren?
Die Notargebühren für Immobilientransaktionen auf Mallorca liegen normalerweise zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises. Die genaue Gebühr kann sich je nach Faktoren wie Änderungsanträgen oder der Rolle der lokalen Behörden ändern. All diese Kosten sind Teil der Steuerpflichten, die bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags festgelegt werden.
Wie wird die Plusvalía-Steuer auf Immobilienverkäufe berechnet?
Die Plusvalía-Steuer wird berechnet, indem man schätzt, wie viel der Wert des Grundstücks seit dem Kauf gestiegen ist, während du es besitzt. Das basiert auf dem Katasterwert der Gemeinde. Die örtlichen Rathäuser legen einen jährlichen Koeffizienten und Steuersatz fest, der davon abhängt, wie lange du die Immobilie besitzt und welchen Kapitalgewinn du erzielt hast.
Wie hoch sind die Grundsteuern auf Mallorca?
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca musst du mit Steuern und Gebühren in Höhe von etwa 12 % bis 15 % des Kaufpreises rechnen. Beim Verkauf können Steuern und damit verbundene Kosten bis zu 7 % bis 10 % des Verkaufspreises betragen.
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Spanien?
Die jährliche Grundsteuer (IBI) liegt zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie, je nach Lage und Art der Immobilie.
