Wichtige Highlights
- Viele Käufer zahlen zu viel, weil sie ihr Budget zu sehr strapazieren.
- Manche wählen die falsche Gegend für ein langfristiges Leben oder zur Vermietung.
- Nicht alle Immobilienmakler sind vertrauenswürdig – mach deine Hausaufgaben.
- Das Überspringen einer vollständigen Inspektion kann zu versteckten Reparaturkosten führen.
- Zusätzliche Gebühren und Steuern überraschen Käufer oft.
- Das Vertrauen in den Makler oder Gutachter des Verkäufers kann nach hinten losgehen.
- Sich nur auf das Aussehen und nicht auf die Funktion zu konzentrieren, führt später zu Bedauern.
- Kauf ohne Kenntnis der Zukunftspläne oder der Risiken der Flächennutzung birgt langfristige Probleme.
Mallorca hat einen Immobilienmarkt voller Möglichkeiten, aber auch viele Fallstricke, wenn man nicht weiß, worauf man achten muss. Viele Käufer machen vermeidbare Fehler, die sie Tausende kosten können. Das Vergessen rechtlicher Verpflichtungen, das Ignorieren versteckter Kosten oder das übereilte Abschließen eines Geschäfts ohne Recherche können Ihr Traumhaus schnell in eine stressige Investition verwandeln.
In diesem Leitfaden zeigen wir dir die fünf häufigsten und teuersten Fehler, die beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca gemacht werden, sowie drei weniger bekannte, aber entscheidende Fehler, die aus den Erfahrungen realer Käufer stammen.
Vereinbare einen Termin mit einem Experten von Reiderstad Invest ⇒
1. Rechtliche und steuerliche Auswirkungen übersehen
Wenn du die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca nicht verstehst, kann das zu ernsthaften finanziellen Problemen führen, vor allem, wenn du den Wert der Immobilie unterschätzt und die erforderliche Sorgfalt bei der Prüfung vernachlässigst. Oft wird die erforderliche Sorgfalt bei der Prüfung vernachlässigt, sodass Käufer erst später feststellen, dass ihre neue Immobilie mit Schulden, Bußgeldern oder rechtlichen Beschränkungen belastet ist, einschließlich der Möglichkeit eines Abrissverfügung.
Realer Fall: Ein internationaler Käufer erwarb eine Villa auf dem Land und stellte Monate später fest, dass sie aufgrund nicht genehmigter Anbauten vom Abriss bedroht war.
Unser Tipp: Fordere immer eine „nota simple” vom Grundbuchamt an, um die Eigentumsverhältnisse, Schulden und die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zu überprüfen. Arbeite mit einem lokalen Anwalt zusammen, um steuerliche Verpflichtungen und laufende Verpflichtungen, einschließlich IBI (jährliche Grundsteuer), Vermögenssteuer und Kapitalerträge, zu bestätigen. Überspringe diesen Schritt niemals, auch wenn das Haus auf den ersten Blick perfekt aussieht.
2. Die Bedeutung der Lage ignorieren
Es ist leicht, sich in ein schönes Haus zu verlieben, aber wenn die Lage nicht zu deinem Lebensstil passt oder die Gegend im Niedergang begriffen ist, ist es vielleicht keine kluge Investition.
Realfall: Ein Paar kaufte ein Haus wegen seiner Innenausstattung und der Aussicht auf das Meer, ohne zu bemerken, dass es in einer Flugzone lag, in der alle 30 Minuten ein Flugzeug überflog (in der Hochsaison sogar alle 2-3 Minuten).
Unser Tipp: Schaut euch die Immobilien zu verschiedenen Tageszeiten, an verschiedenen Wochentagen und sogar zu verschiedenen Jahreszeiten an, um euch ein Bild vom Verkehr, Lärm und der Aktivität zu machen. Fragt euren Makler nach zukünftigen Änderungen der Flächennutzung oder Bauvorhaben, die eure Aussicht, Privatsphäre oder den Wert der Immobilie beeinträchtigen könnten. Passt die Immobilie immer an eure langfristigen Lebensbedürfnisse an.
Zum Beispiel könnten Gebiete auf Mallorca, die in der Nähe des Flughafens liegen, wie Coll d’en Rabassa und Playa de Palma, für manche Leute zu nah am Flughafen sein. Auch wenn die meisten Neubauten schalldichte Fenster haben, solltest du das im Hinterkopf behalten.
3. Nicht alle Kaufkosten berücksichtigen
Viele Käufer planen nur den Kaufpreis ein und vergessen die zusätzlichen 10–15 % Transaktionskosten, einschließlich der Anpassungen des Verkaufspreises. Dazu können Notargebühren, Stempelsteuer, Grunderwerbsteuer, Rechtskosten und Registrierungsgebühren gehören.
Fallbeispiel: Ein Käufer war überrascht, als er erfuhr, dass er nach dem Kauf einer 400.000 € teuren Villa über 40.000 € an Steuern und Gebühren zahlen musste. Er hatte nur geringfügige Extrakosten eingeplant.
Unser Tipp: Nutzt diese Aufschlüsselung als grobe Richtlinie:
- Grunderwerbsteuer (ITP): 6–10 %
- Mehrwertsteuer + Stempelsteuer (für Neubauten): 10 % + 1,5 %
- Notar + Grundbuchamt: ~1 %
- Rechtskosten: ~1–2 %
Bittet euren Makler, euch bei der Erstellung einer vollständigen Kostenaufstellung zu helfen, bevor ihr ein Angebot macht.
4. Keine gründliche Immobilienbesichtigung
Wenn du eine detaillierte Inspektion auslässt, kann das zu teuren Überraschungen führen, wie z. B. schlechte Verkabelung, Wasserschäden oder illegale Bauten.
Realfall: Ein Käufer hat drei Monate nach dem Einzug umfangreiche Feuchtigkeitsschäden im Dach entdeckt. Sein Gutachter hatte nur eine oberflächliche Überprüfung durchgeführt.
Unser Tipp: Beauftragen Sie einen qualifizierten, unabhängigen Gutachter, der nur für Sie arbeitet, nicht für den Verkäufer oder den Makler. Bei ländlichen oder älteren Immobilien sollten Sie Spezialisten für Sanitär, Elektrik, Dach, Fundament und Entwässerung hinzuziehen. Verzichten Sie nicht unter Druck auf die Begutachtung.
5. Überstürzte Kaufentscheidung
Viele Käufer treffen ihre Entscheidung überstürzt, weil sie Angst haben, das Objekt zu verlieren, oder einfach zu aufgeregt sind, in ihr neues Zuhause auf Mallorca einzuziehen. Der Markt auf Mallorca unterliegt jedoch Zyklen, und nicht alle Angebote sind fair bewertet.
Fallbeispiel: Ein Käufer zahlte aus Angst, das Haus zu verlieren, 112 % des Angebotspreises. Monate später lag der Schätzwert um 100.000 € niedriger.
Unser Tipp: Informier dich über lokale Vergleichsobjekte. Mach dich mit den Preisen in der Gegend vertraut. Frag deinen Makler, ob der Angebotspreis mit früheren Verkäufen übereinstimmt. Verlass dich nicht nur auf eine Immobilie, sondern such nach mehreren Optionen und verschaff dir einen Überblick über die Marktpreise in der Umgebung. Auf dem Markt von Mallorca ist Wissen dein Vorteil.
6. Die Nachbarschaft nicht überprüfen
Ein Haus ist nicht nur das Gebäude, sondern auch seine Umgebung.
Realer Fall: Ein Käufer musste sein Haus nach einem Jahr verkaufen, weil der Sohn eines Nachbarn nachts im Garten einen lauten Schrottplatz betrieb.
Unser Tipp: Schau dir die Gegend zu verschiedenen Tageszeiten an, spazier durch die Nachbarschaft und frag die Leute, wie es wirklich ist. Informier dich über zukünftige Baugenehmigungen für Grundstücke in der Nähe und schau dir Satellitenkarten an, um die Nutzung der Umgebung zu checken. Sei nicht schüchtern! Wenn du vorhast, an einen neuen Ort zu ziehen, investier etwas Zeit und Mühe – du wirst es später nicht bereuen.
7. Den falschen Leuten vertrauen (vor allem dem falschen Makler)
Leider haben nicht alle Immobilienmakler auf Mallorca dein bestes Interesse im Sinn. Einige sind mehr darauf bedacht, einen Deal abzuschließen, als das richtige Haus für dich zu finden oder dir ein umfassendes Bild von der Immobilie und der Gegend zu vermitteln. Deshalb ist es wichtig, dass du dich vor der Auswahl eines Maklers gründlich informierst.
Hier ist unsere Auswahl der besten Immobilienagenturen auf Mallorca ⇒
Realer Fall: Ein Käufer verzichtete auf eine unabhängige Beratung und vertraute auf alles, was der Verkäufer und sein Makler behaupteten – einschließlich einer „neuen” Abwasserleitung. Diese brach wenige Monate später zusammen, was zu einer umfangreichen (und teuren) Reparatur führte.
Unser Tipp: Nehmen Sie nicht einfach die erste Empfehlung an, die Sie erhalten. Sprechen Sie mit Käufern, die kürzlich eine Immobilie erworben haben. Fragen Sie sie nach ihren Erfahrungen. Such dir eine Agentur mit gutem Ruf und echten Ortskenntnissen. Bei Reiderstad Invest kennen wir zum Beispiel den Südwesten Mallorcas wie unsere Westentasche – von den besten Schulbezirken und ruhigsten Stränden bis hin zu aufstrebenden Vierteln und Top-Restaurants. Dank dieser Kenntnisse können wir dir die richtige Gegend für deinen Lebensstil und deine Investitionsziele empfehlen und nicht einfach irgendeine verfügbare Immobilie.
Wähle immer deinen eigenen unabhängigen Anwalt, Gutachter und Inspektor, also Leute, deren Aufgabe es ist, dich zu schützen, nicht das Geschäft. Und wenn du in einer Wohnanlage oder einem Komplex kaufst, schau dir die Regeln der Eigentümergemeinschaft (auf Mallorca „Comunidad de Propietarios” genannt) und die Finanzen an, bevor du irgendwas unterschreibst.
8. Das Budget zu sehr ausreizen
Die Bewilligung einer hohen Hypothek kann aufregend sein, aber das bedeutet nicht, dass du den gesamten Betrag ausgeben solltest. Viele Käufer auf Mallorca strapazieren ihre Finanzen bis zum Äußersten, um sich ihr Traumhaus zu sichern, und geraten dann in Druck, sobald unerwartete Kosten auftauchen.
Realer Fall: Ein Paar kaufte am oberen Ende seines Budgets und hatte keine finanziellen Reserven mehr. Nur drei Wochen nach dem Kauf verlor einer der beiden seinen Job. Ohne Notfallersparnisse hatten sie Mühe, die Hypothekenzahlungen und die täglichen Ausgaben zu bezahlen.
Unser Tipp: Plan immer etwas für Unvorhergesehenes ein – von steigenden Grundsteuern und Reparaturkosten bis hin zu Lebensveränderungen wie Jobverlust oder Familiengründung. Wir empfehlen, mindestens 6–12 Monate Lebenshaltungskosten als Reserve zu haben. Dein erstes Zuhause muss nicht dein Zuhause für immer sein. Konzentriere dich auf das, was heute finanziell tragbar ist und Raum für Wachstum in der Zukunft lässt.
9. Nicht über die langfristige Lebensqualität nachdenken
Ein Haus mag sich wie der perfekte Rückzugsort anfühlen, aber das bedeutet nicht, dass es ideal für das ganze Leben ist. Einer der häufigsten Fehler, den wir auf Mallorca beobachten, ist, dass Käufer eine Immobilie nur aufgrund ihrer Attraktivität als Ferienhaus wählen, ohne zu berücksichtigen, wie praktisch sie für das tägliche Leben ist.
Schau dir diese luxuriöse Villa zum Verkauf in Palma an ⇒
Realfalle: Ein Paar kaufte ein malerisches Steinhaus in Valldemossa, nachdem es sich in die Aussicht verliebt hatte. Doch innerhalb weniger Monate fanden sie sich im Winter isoliert wieder, mit eingeschränktem Zugang zu Geschäften, Schulen und Dienstleistungen. Schließlich verkauften sie das Haus und zogen näher an Palma.
Unser Tipp: Passt die Immobilie immer an eure Lebensziele an. Wenn ihr euch auf Ferienvermietungen konzentriert, sind charmante Orte wie Deià, Sóller, Port de Pollença und Teile des Tramuntana-Gebirges mit ihrer atemberaubenden Aussicht, ihrer Ruhe und ihrer traditionellen Architektur sehr attraktiv für Touristen. Aber denkt daran: Diese beliebten Gegenden können im Winter etwas ruhig und eingeschränkt wirken und sind möglicherweise nicht für ein dauerhaftes Leben geeignet.
Wenn du hingegen ganzjährigen Komfort suchst, bieten Gegenden wie Bendinat, Illetas, Costa d’en Blanes, Santa Ponsa und Palma weitaus mehr Annehmlichkeiten. Diese Orte verfügen über eine zuverlässige Infrastruktur, internationale Schulen, Gesundheitsversorgung, Geschäfte und eine gute Verkehrsanbindung, was sie ideal für Familien, Berufstätige oder Rentner macht, die das ganze Jahr über hier leben möchten.
Bei Reiderstad Invest helfen wir unseren Kunden, über den Prospekt hinauszudenken und Immobilien zu wählen, die zu ihrem tatsächlichen Lebensstil passen – egal, ob es sich um eine Ferieninvestition oder einen langfristigen Wohnsitz auf Mallorca handelt.
Entdecken Sie Immobilien zum Verkauf in den besten Gegenden Mallorcas ⇒
So vermeiden Sie Fehler beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca
Egal, wie schön ein Haus aussieht oder wie verlockend die Lage klingt, der Kauf einer Immobilie auf Mallorca erfordert mehr als nur ein gutes Bauchgefühl. Es braucht eine gute Planung, Sorgfalt und die Beratung von Experten, die den lokalen Markt wirklich kennen.
Bei Reiderstad Invest haben wir aus erster Hand erfahren, wie teuer selbst kleine Versäumnisse sein können. Deshalb helfen wir dir nicht nur bei der Suche nach einer Immobilie, sondern begleiten dich mit Klarheit, Ehrlichkeit und lokaler Expertise durch den gesamten Prozess.
Entdecke unsere Immobilien zum Verkauf auf Mallorca ⇒
So helfen wir unseren Kunden, diese Fehler zu vermeiden:
- Wir bereiten alles mit dir vor: Von der Überprüfung der Flächennutzung und versteckter rechtlicher Probleme bis hin zur Beratung, welche Gegenden am besten zu deinem Lebensstil passen – wir denken voraus, damit du keine Rückschritte machen musst.
- Wir zeigen dir nur, was Sinn macht: Jede Immobilie in unserem Portfolio ist sorgfältig ausgewählt. Wir verschwenden deine Zeit nicht mit Objekten, die nicht zu deinen Zielen passen.
- Wir bringen dich mit den richtigen Leuten zusammen: Ob unabhängiger Anwalt, vertrauenswürdiger Baugutachter oder erfahrener Innenarchitekt – wir ziehen Fachleute hinzu, die wir selbst beauftragen würden.
- Wir helfen dir, über den Verkauf hinauszudenken: Unsere Dienstleistungen gehen weit über die Transaktion hinaus. Wir unterstützen dich bei allem, von der Renovierung über das Projektmanagement bis hin zur laufenden Pflege der Immobilie, damit deine Investition sicher und stressfrei bleibt.
Mit fundierten Ortskenntnissen, insbesondere in Gebieten im Südwesten wie Illetas, Old Bendinat und der Altstadt von Palma, helfen wir Käufern, Immobilien zu finden, die nicht nur schön sind, sondern auch finanziell, rechtlich und praktisch Sinn machen.
Wenn du bereit bist, auf Mallorca zu investieren und von Anfang an fachkundige Beratung wünschst, sprich mit uns. Wir helfen dir, die üblichen Fallstricke zu vermeiden und ein Zuhause oder eine Investition zu finden, die wirklich zu deinen Vorstellungen passt.
Nimm noch heute Kontakt mit Reiderstad Invest auf ⇒
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen: Wenn du die in diesem Blog beschriebenen Fehler vermeidest, kannst du beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca viel Zeit, Geld und Stress sparen. Es ist wichtig, die rechtlichen Aspekte und lokalen Vorschriften zu verstehen und sich gründlich über den Immobilienmarkt und die Nachbarschaft zu informieren.
Jeder Schritt ist wichtig, damit alles reibungslos läuft. Wenn du vorsichtig bist und weißt, worauf du achten musst, kannst du dich leichter in der Immobilienwelt zurechtfinden. Denk daran, dass der Kauf einer Immobilie eine der größten Investitionen ist, die du mit deinem Geld tätigen kannst, daher solltest du dir sicher sein. Wenn du eine individuelle Beratung wünschst, sprich mit unserem Expertenteam und vereinbare noch heute einen kostenlosen Termin!
Häufig
Was sind die versteckten Kosten beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Versteckte Kosten können höher sein, als du denkst. Es gibt eine Stempelsteuer, die normalerweise etwa 0,5 % beträgt. Außerdem musst du Notargebühren für die Kaufunterlagen und eine jährliche Grundsteuer zahlen. Wenn du die Immobilie später verkaufst, fällt eine Kapitalertragssteuer an. Weitere zusätzliche Kosten können bei der Finanzierung anfallen.
Du solltest auch mit einigen zusätzlichen Gebühren rechnen. Dies können beispielsweise Registrierungsgebühren und Zahlungen für juristische Dienstleistungen sein. Wenn du diese Kosten im Voraus kennst, vermeidest du spätere Überraschungen.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie auf Mallorca?
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca dauert oft etwa 6 bis 12 Wochen. Die Zeit hängt von Sachen wie der Finanzierung, dem Erledigen von Aufgaben beim Grundbuchamt und dem nächsten Schritt ab, nämlich der notariell beglaubigten öffentlichen Kaufurkunde. Dazu kommen noch die Zahlung von zusätzlichen Kosten wie der AJD. Dieser Prozess kann länger dauern, wenn du mehr Papiere brauchst oder wenn einige Genehmigungen noch nicht vorliegen.
Lohnt es sich, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?
Eine Investition in den Immobilienmarkt von Mallorca kann dir gute Renditen bringen. Außerdem kannst du einen tollen Lebensstil genießen. Gebiete wie Palma und Pollensa sind sehr gefragt, sodass Immobilienpreise hoch sind und stabil bleiben. Daher ist es eine gute Idee, über langfristige Immobilieninvestitionen auf den Balearen nachzudenken.
Welche Dokumente brauche ich, um eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?
Einige wichtige Dokumente, die du brauchst, sind die öffentliche Kaufurkunde, Grundbuchunterlagen, Bankfinanzierungsvereinbarungen und Ausweispapiere wie dein Reisepass. Wenn du ein internationaler Käufer bist, musst du möglicherweise zusätzliche Überprüfungen deiner Dokumente vornehmen lassen. Um die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen zu vereinfachen, solltest du dich mit Rechtsberatern darüber informieren, was du alles benötigst.
