Viktiga frågor att ställa vid fastighetsköp i Spanien

Viktiga punkter inför fastighetsköp

Här är de viktigaste punkterna att tänka på innan du köper en fastighet i Spanien:

• Att kontrollera fastighetens juridiska status och ägarförhållanden genom fastighetsregistret är ett viktigt första steg i köpprocessen.
• Be alltid om en Nota Simple för att kontrollera om det finns obetalda skulder eller avgifter, eftersom dessa kan skapa juridiska problem.
• Se till att fastigheten har alla nödvändiga bygglov för att undvika framtida problem med spansk lagstiftning.
• Förstå den totala kostnaden utöver köpeskillingen, inklusive skatter, notarieavgifter och advokatkostnader.
• För fastighetsköpare är det viktigt att genomföra en professionell fastighetsbesiktning, särskilt för äldre fastigheter.

Inledning

Att köpa ett hus i Spanien är en lockande dröm för många, eftersom det erbjuder en fantastisk livsstil och en stabil investering. Den spanska fastighetsmarknaden är öppen för utländska köpare, men det kan kännas komplicerat att navigera i dess unika rättssystem.

I regioner med hög efterfrågan, såsom Mallorca, där utbudet är strukturellt begränsat och den internationella efterfrågan förblir stark, är det ännu viktigare att ställa rätt frågor för att undvika kostsamma misstag och förseningar.

Hur man går till väga för att köpa fastighet på Mallorca ⇒

 

Grundläggande frågor att ställa när man köper en fastighet i Spanien

När du börjar titta på hus är det lätt att låta sig svepas med av den vackra arkitekturen och den soliga utsikten. Men detta är den viktigaste tiden för fastighetsköpare att samla in viktig information. Att ha en lista med frågor redo hjälper dig att se bortom ytan och förstå fastighetens verkliga skick och juridiska status.

En erfaren fastighetsmäklare kan guida dig, men du är din egen bästa intresseförsvarare. Genom att vidta dessa nödvändiga åtgärder skyddar du din investering och säkerställer en smidig transaktion på den spanska fastighetsmarknaden. Här är de viktigaste frågorna du behöver ställa.

1. Vad är fastighetens juridiska status?

Din första fråga bör alltid handla om fastighetens juridiska status. Du måste bekräfta att personen som säljer fastigheten är den faktiska ägaren. Det bästa sättet att göra detta är att kontrollera det spanska fastighetsregistret, känt som Registro de la Propiedad. Detta officiella register innehåller fastighetens hela historia och dess ägarförhållanden.

Ett viktigt dokument att begära är Nota Simple. Detta är ett utdrag ur fastighetsregistret som bekräftar vem den juridiska ägaren är och om det finns några anspråk eller begränsningar på fastigheten. Om du inte verifierar fastighetens juridiska status kan du utsättas för potentiella bedrägerier eller komplexa juridiska problem längre fram.

På Mallorca är detta steg särskilt viktigt för lantgårdar ute på landsbygden, där avvikelser mellan den registrerade fastigheten och den faktiska byggnaden är vanligare på grund av historiska tillbyggnader eller markklassificeringar.

Att se till att fastigheten är korrekt registrerad ger dig sinnesro. En fastighet som inte finns med i registret är en viktig varningssignal, och du bör vara extremt försiktig eller avstå från köpet. Denna enkla kontroll skyddar dig från att ärva problem som du inte har skapat.

2. Finns det några obetalda skulder eller avgifter på fastigheten?

I Spanien kan skulder vara knutna till en fastighet, inte bara till ägaren. Det innebär att om du köper ett hus med obetalda skulder kan du bli ansvarig för dem. Det är viktigt att fråga om det finns några obetalda bostadslån, skatter eller föreningsavgifter knutna till fastigheten.

Nota Simple är återigen ditt bästa verktyg här. Den listar alla finansiella avgifter eller skuldbelastningar, såsom ett befintligt bostadslån eller ett utmätningsbeslut. Dessa juridiska frågor måste lösas av säljaren innan försäljningen kan slutföras, men att känna till dem i förväg kan förhindra betydande förseningar.

Glöm inte att be om de senaste räkningarna för fastighetsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, eller IBI) och gemensamma avgifter om bostaden ingår i en bostadsrättsförening. Detta ger dig en tydlig bild av de löpande kostnaderna och bekräftar att den nuvarande ägaren är à jour med sina betalningar.

På Mallorca bör köpare också kontrollera om det finns några obetalda sophämtningsavgifter eller särskilda avgifter (derrames) som ska betalas, eftersom dessa är vanliga i flerbostadshus där fasaden eller hissarna renoveras.

3. Har fastigheten alla nödvändiga bygglov och handlingar??

Det är viktigt att kontrollera att fastigheten uppfyller lokala betämmelser. Olovliga renoveringar eller utbyggnader är vanliga, men de kan orsaka stora problem, inklusive böter eller till och med rivningsbeslut. Du måste se till att fastigheten som beskrivs i dokumentationen stämmer överens med den fysiska byggnad du besöker.

Bygglov är särdeles känsligt på Mallorca på grund av strikta miljö- och landsbygdsbestämmelser. Fastigheter i skyddade områden eller på lantbruksmark kräver noggrannare granskning, eftersom legaliseringsmöjligheterna kan vara begränsade eller tidsbegränsade.

Be om boendecertifikatet (Cédula de Habitabilidad). Detta dokument intygar att fastigheten uppfyller de krav som ställs för bostäder och är laglig för bostadsändamål. Det är inte obligatoriskt i alla regioner, men dess förekomst är en stark indikator på att allt är i ordning enligt spansk lag.

Ett annat viktigt dokument är energicertifikatet. Detta är ett lagkrav vid försäljning och ger dig en uppfattning om fastighetens energiförbrukning och potentiella kostnader för el, vatten och värme. Att ha alla nödvändiga dokument till hands säkerställer att ditt köp är säkert och helt i enlighet med gällande regler.

4. Vilka är de totala kostnaderna, inklusive skatter och avgifter, för köpet??

Begärt pris är bara en del av den totala kostnaden för att köpa en fastighet. Du måste budgetera för flera ytterligare utgifter för att undvika ekonomiska överraskningar. Dessa kostnader kan uppgå till 10–15 % av köpeskillingen, så det är viktigt att ta hänsyn till dem från början.

Huvudkostnader inkluderar fastighetsöverlåtelseskatt (ITP) för begagnade bostäder eller moms (IVA) för nybyggda bostäder. Du måste också betala stämpelskatt (AJD), notarieavgifter, fastighetsregistreringsavgifter och advokatkostnader. Begär en detaljerad specifikation av dessa kostnader så att du kan göra en korrekt budget.

Att förstå alla ekonomiska förpliktelser säkerställer att fastigheten förblir överkomlig för dig på lång sikt. Här är en tabell som visar de typiska tillkommande kostnaderna:

På Balearerna ligger de totala omkostnaderna vanligtvis mellan 10 % och 13 % av köpeskillingen för begagnade fastigheter, beroende på prisklass och juridisk struktur.

Typ av kostnad	Beräknad kostnad (% av försäljningspris)
Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP)	6% – 10% (varierar beroende på region)
Moms (IVA) för nybyggnation	10%
Stämpelskatt (AJD)	1% – 1.5%
Notarieavgifter	0.5% – 1%
Fastighetsregistreringsavgifter	0.1% – 0.3%
Juridiska kostnader/advokatarvoden	1% – 2%

5. Vad ingår i försäljningen (inventarier, inredning, möbler)?

Anta aldrig att det du ser under en visning är det du kommer att få när du köper. Du måste klargöra exakt vad som ingår i försäljningen av en fastighet för att undvika besvikelser eller tvister senare. Detta inkluderar allt från belysningsarmaturer till vitvaror.

Be fastighetsmäklaren om en detaljerad lista över vad de nuvarande ägarna avser att lämna kvar. Om fastigheten säljs möblerad, ingår då alla möbler eller bara vissa specifika föremål? Var tydlig med vad du vill ha och vad du förväntar dig ska ingå i det slutliga priset.

För att undvika missförstånd bör du se till att det slutgiltiga köpeavtalet innehåller en detaljerad inventarielista. Beskrivningen av fastigheten bör innehålla alla ingående föremål, såsom:

• Vitvaror och övrig köksutrustning
• Luftkonditioneringsaggregat
• Möbler, armaturer och inredning

6. I vilket skick är fastigheten och hur gammal är den? Bör jag boka en besiktning??

Att känna till fastighetens ålder och skick är viktigt för att kunna uppskatta framtida underhållskostnader. Byggåret kan ge dig ledtrådar om materialkvaliteten och skicket på viktiga installationer. Äldre fastigheter har ofta en unik charm, men de kan också ha dolda problem.

Även om det inte är ett lagkrav är det starkt rekommenderat att låta göra en oberoende fastighetsbesiktning. En kvalificerad teknisk arkitekt kan utföra en grundlig inspektion och identifiera eventuella problem som inte syns med blotta ögat. Detta är särskilt viktigt för äldre bostäder.

En besiktning ger en detaljerad rapport om fastighetens strukturella integritet och lyfter fram eventuella nödvändiga reparationer. Viktiga saker att kontrollera är bland annat:

• El- och VVS-installationer
• Tecken på fukt, mögel eller hög luftfuktighet
• Takets och fönstrens skick

I Mallorcas kustområden bör undersökningar särskilt fokusera på fukt, saltkorrosion och vattentätning av platta tak, eftersom dessa är några av de vanligaste långsiktiga underhållsproblemen. På Reiderstad Invest hjälper vi dig att hitta de rätta specialisterna. 

7. Vad är fastighetens ägarhistorik och marknadsvärde?

Att förstå fastighetens senaste historia kan ge dig värdefull information. Fråga hur länge fastigheten har varit ute till försäljning. Om den har varit till salu under lång tid eller har haft flera prissänkningar kan det vara ett tecken på underliggande problem eller att den var för dyr från början.

Det kan också vara bra att veta varför de nuvarande ägarna säljer. Om de behöver sälja snabbt på grund av ett jobbyte kan de vara mer öppna för att förhandla om priset. Du kan kontrollera ägarhistoriken genom fastighetsregistret, som kan avslöja mycket om fastighetens historia.

Genom att jämföra begärt pris med liknande fastigheter i området kan du avgöra om marknadsvärdet är rimligt. Denna undersökning gör det möjligt för dig att lägga ett rimligt bud och säkerställer att du betalar ett rimligt pris för fastighetens värde.

På Mallorcas bästa lägen påverkas priserna ofta mer av brist än av den senaste tidens transaktionsvolym, vilket innebär att fastigheter med bra läge kan hålla sig stabila även under lågkonjunkturer.

8. Vad bör jag veta om området och lokala bekvämligheter?

Ett bra hem handlar om mer än bara själva byggnaden; det handlar också om grannskapet. Din livskvalitet kommer att påverkas starkt av omgivningen, så ta dig tid att lära dig mer om den. Fråga om närheten till och kvaliteten på lokala serviceinrättningarna.

Besök området vid olika tidpunkter på dagen och veckan för att få en känsla för atmosfären. Är det lugnt och fridfullt, eller är det fullt av aktivitet? Om fastigheten ingår i en ägarförening, be om en kopia av föreningens regler för att förstå eventuella begränsningar eller delade ansvar.

På Mallorca spelar säsongerna stor roll. Vissa områden förändras avsevärt mellan vinter och sommar, vilket påverkar bullernivåer, parkeringsmöjligheter och den dagliga livskvaliteten

Fråga din agent eller de lokala myndigheterna om specifika detaljer som är viktiga för dig. Några viktiga frågor att tänka på är:

• Hur är det med lokala skolor, sjukhus och butiker?
• Finns det några högljudda barer, restauranger eller trafikstörningar tätt intill?
• Finns det några planerade byggprojekt i närheten som kan påverka området?

9. Är fastigheten äganderätt eller arrenderätt, och vad innebär det för äganderätten??

I Spanien är de flesta bostadsfastigheter äganderättsliga, vilket innebär att du äger fastigheten helt och hållet, tillsammans med en andel av eventuella gemensamma utrymmen. Det är dock fortfarande viktigt att klargöra ägarstrukturen, särskilt för lägenheter eller fastigheter inom förvaltade bostadsområden.

Om fastigheten ingår i en bostadsrättsförening, fråga om löpande föreningsavgifter och vad de täcker. Dessa kostnader kan variera avsevärt beroende på gemensamma faciliteter som hissar, pooler, trädgårdar eller säkerhet. Att förstå dessa skyldigheter i förväg hjälper dig att bedöma de verkliga långsiktiga kostnaderna för ägandet.

För köpare som kommer från länder där arrende är vanligt är det värt att notera att spanska ägarstrukturer i allmänhet är mer okomplicerade, men gemenskapsregler och avgifter bör alltid granskas noggrant.

10. Hur gammal är fastigheten, och vad säger det dig om dess skick?

Fastighetens ålder är en bra utgångspunkt för att förstå byggstandarder och potentiella underhållsbehov. Nyare hus uppfyller oftast moderna bygg- och energikrav, medan äldre fastigheter kan ha mer karaktär men kräver noggrannare granskning.

Fråga när fastigheten ursprungligen byggdes och om den har genomgått större renoveringar. Ett välskött äldre hus kan vara ett utmärkt köp, men åldern påverkar ofta VVS, elinstallationer, isolering och den totala effektiviteten.

Att känna till byggnadsåret hjälper också din besiktningsman att fokusera på troliga riskområden under en besiktning.

11. Vilken typ av värmesystem använder fastigheten?

De flesta bostäder i Spanien använder elsystem, golvvärme, värmepumpar eller luftkonditionering istället för gas. Att tidigt klargöra vilken typ av uppvärmning som finns hjälper dig att uppskatta driftskostnaderna och komfortnivån under hela året.

Fråga om uppvärmningen är centraliserad eller individuell och om den nyligen har uppgraderats. I lyxfastigheter blir energieffektiva system som aerotermisk uppvärmning allt vanligare och kan minska de långsiktiga kostnaderna avsevärt.

Valet av uppvärmning är särskilt viktigt om du planerar att använda fastigheten året runt istället för bara säsongsvis.

På Mallorca blir effektiv uppvärmning allt viktigare för att kunna bo där året runt, särskilt i inlands- och bergsområden där vintertemperaturerna är lägre än många köpare förväntar sig.

12. Vad är fastighetens energiklass?

Alla fastigheter som säljs i Spanien måste ha ett energicertifikat. Detta betyg ger en tydlig indikation på energiförbrukningen och förväntade kostnader för el, vatten och värme.

Be att få se certifikatet och notera betyget, eftersom fastigheter med lägre betyg kan behöva förbättras vad gäller isolering, fönster eller installationer. Även om detta inte hindrar ett köp, hjälper det dig att budgetera för eventuella uppgraderingar.

På Mallorcas fastighetsmarknad blir energieffektivitet en allt viktigare värdedrivare, särskilt för nybyggda och renoverade fastigheter som riktar sig till internationella köpare.

För köpare som fokuserar på hållbarhet eller långsiktig effektivitet ger detta dokument värdefull information som går utöver det visuella.

13.Varför säljer ägaren fastigheten?

Att förstå orsaken till försäljningen ger ofta användbar information för förhandlingar och timing. Vissa ägare säljer på grund av livsstilsförändringar, till exempel att de behöver mer utrymme, medan andra kanske vill avsluta en investering.

En försäljning som drivs av personliga omständigheter kan ibland ge större flexibilitet, medan en investeringsförsäljning kan vara mer prisdriven. Även om du kanske inte får alla detaljer, kan även en allmän förklaring hjälpa dig att förstå säljarens situation..

Denna information kan också visa om fastigheten har varit en primär bostad eller en hyresbostad, vilket kan påverka slitage och underhåll.

14. Är säljaren en del av en bostadskedja – och hur påverkar det affären?

Till skillnad från Sverige är långa bostadskedjor mindre vanliga i Spanien, men de förekommer. Det är därför viktigt att ta reda på om säljaren redan har köpt eller säkrat ett nytt boende, eller om försäljningen av bostaden är beroende av att säljaren först hittar och köper en annan fastighet.

Om affären ingår i en kedja bör du få klarhet i hur många parter som är involverade och om detta kan påverka tillträdesdatumet. Ju fler led i kedjan, desto större är risken för förseningar. En affär utan bostadskedja är ofta smidigare och kan genomföras snabbare, vilket är särskilt viktigt om du har en tydlig tidsplan eller behöver samordna flytt, finansiering eller försäljning av egen bostad.

Genom att reda ut detta i ett tidigt skede får du bättre kontroll över processen, mer realistiska förväntningar och minskar risken för stress längre fram.

15.När renoverades taket och värmesystemen senast?

Skicket på viktiga strukturella och tekniska komponenter har en direkt inverkan på framtida kostnader. Fråga när taket senast reparerades eller byttes ut och om regelbundet underhåll har utförts.

Kontrollera också när varmvattenberedaren eller huvudvärmesystemet installerades och senast underhölls. Även välfungerande anläggningar har en livslängd, och att känna till deras ålder hjälper dig att planera framåt.

Dessa detaljer är särskilt viktiga för fristående hus och äldre byggnader.

16. Finns det några kända problem med fukt, elinstallationer eller elsystem??

Äldre fastigheter i Spanien kan vara utsatta för fukt, särskilt i kustnära eller landsbygdsområden. Fråga direkt om det har förekommit fuktproblem och vilka åtgärder som eventuellt har vidtagits.

Elektroinstallationer bör också granskas. Kontrollera när ledningarna senast uppdaterades och om de uppfyller gällande standarder. Föråldrade ledningar syns kanske inte omedelbart, men kan kräva kostsamma uppgraderingar.

Det är precis den här typen av problem som en professionell besiktning kan bekräfta, men det är ändå värdefullt att få information om detta i ett tidigt skede.

17. Vilka renoveringar har utförts, och har de godkänts på korrekt sätt?

Alla renoveringar eller tillbyggnader ska följa lokala plan- och byggregler. Fråga vilka ändringar som har gjorts under den nuvarande ägarens tid och om tillstånd har krävts.

Begär bekräftelse på att alla arbeten har godkänts och dokumenterats. Icke godkända ändringar kan orsaka problem under köpprocessen eller begränsa framtida ändringar.

Det är viktigt att den fysiska fastigheten stämmer överens med den juridiska beskrivningen för att transaktionen ska bli säker.

18. Hur är det att bo i området till vardags?

Omgivningen spelar en viktig roll för hur trevligt det är att bo i en fastighet. Ställ allmänna frågor om grannarna och den allmänna atmosfären istället för direkta eller personliga frågor.

Besök fastigheten vid olika tidpunkter för att få en uppfattning om ljudnivåer, aktivitet och avskildhet. Ett lugnt område under dagen kan kännas helt annorlunda på kvällen eller under sommarmånaderna.

Detta steg är särskilt viktigt för köpare som söker en permanentbostad istället för ett semesterställe.

19. Vilka lokala bekvämligheter och förbindelser finns i närheten?

Fråga om närheten till affärer, skolor, sjukvård och sociala mötesplatser. Tänk också på hur lång tid det tar att ta sig till närmaste stad, särskilt om du planerar att pendla.

Tillgänglighet är viktigt inte bara för bekvämlighetens skull utan också för det långsiktiga andrahandsvärdet. Välförbundna lägen tenderar att förbli attraktiva även när marknadsförhållandena förändras.

Att förstå den praktiska sidan av vardagen hjälper dig att bedöma om läget verkligen passar dina behov.

20. Hur påverkar parkering och lokaltrafik det dagliga livet?

Om du äger eller planerar att skaffa en bil bör du diskutera parkering i ett tidigt skede. Kontrollera om fastigheten har privat parkering eller om du måste parkera på gatan.

Fråga om trafikvolymen under rusningstid, särskilt för fastigheter som ligger vid trafikerade vägar eller i stadskärnor. Begränsad parkering kan vara hanterbart, men bara om du förstår situationen i förväg.

Detta förbises ofta vid visningar, men kan bli en daglig källa till frustration om det ignoreras.

21. Hur är vattentrycket och fungerar vitvarorna som de ska?

Under visningen, ta dig tid att testa kranar, duschar och toaletter. Bra vattentryck kan inte garanteras i alla områden och kan variera beroende på våning eller tid på dygnet.

Kontrollera att de vitvaror som ingår i försäljningen fungerar som de ska. Även om små problem kan verka obetydliga, kan de snabbt bli kostsamma efter inflyttningen.

Dessa praktiska kontroller hjälper dig att undvika överraskningar när du har flyttat in.

22. Erbjuder layouten tillräckligt med förvaringsutrymme och användbar yta?

Förvaringsutrymmen är lätta att underskatta vid en visning. Öppna skåp, garderober och förrådsutrymmen för att bedöma om layouten passar din livsstil.

Fråga om eventuella externa förrådsrum, källare eller gemensamma utrymmen. Väl utformade förvaringsutrymmen är särskilt viktiga i lägenheter eller minimalistiska hem.

Detta säkerställer att fastigheten fungerar inte bara visuellt, utan också funktionellt.

23. Är mobiltäckningen och bredbandet tillförlitligt i hela fastigheten?

Internetuppkoppling är viktigt, särskilt för köpare som arbetar på distans eller tillbringar längre perioder i Spanien. Kontrollera mobilsignalens styrka i olika rum, inte bara nära fönster.

Fråga om bredbandsalternativ, inklusive tillgång till fiber och typiska hastigheter. Fastigheter på landsbygden eller äldre fastigheter kan ha begränsningar som inte är omedelbart uppenbara.

Genom att bekräfta detta i ett tidigt skede undviker du kostsamma uppgraderingar eller ständig frustration.

24. Om fastigheten omfattar delat ägande eller föreningsstrukturer, vad bör du då känna till?

För fastigheter med delat ägande eller community-deltagande, klargör om fullt ägande är möjligt över tid och vilka kostnader det innebär.

Fråga hur serviceavgifterna beräknas och om de har ökat nyligen. En historia av kraftiga ökningar kan tyda på stigande underhållskostnader eller underfinansierade reserver.

På Mallorca kan äldre föreningar ha låga reservfonder, vilket innebär att framtida renoveringskostnader kan resultera i plötsliga extraavgifter för ägarna.

Att förstå dessa detaljer skyddar din långsiktiga ekonomiska planering.

25. Vad bör du undersöka före och efter visningen?

Innan du besöker området, undersök översvämningsrisker, planerade utvecklingsprojekt och infrastrukturprojekt i området. Denna information är offentligt tillgänglig och kan påverka både livsstil och fastighetsvärde.

Efter visningen, dokumentera allt. Ta foton och videor som du kan granska senare och jämföra fastigheter objektivt.

Om möjligt, prata med grannarna. Informella samtal ger ofta ärliga insikter som formella kanaler inte ger.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis är det spännande att köpa en fastighet i Spanien, men det kräver noggrant övervägande och grundlig granskning. Genom att ställa rätt frågor skyddar du inte bara din investering utan säkerställer också att ditt nya hem uppfyller alla dina behov och förväntningar. Från att förstå den juridiska statusen till att utforska grannskapet spelar varje fråga en avgörande roll i ditt beslutsfattande. Kom ihåg att kunskap är makt, och att vara välinformerad kan avsevärt förbättra din upplevelse av att köpa fastighet. Om du är redo att ta nästa steg, tveka inte att kontakta oss för en gratis konsultation som guidar dig genom denna resa!

Vanliga frågor

Vilka handlingar behöver jag när jag köper en fastighet i Spanien?

För att köpa en fastighet i Spanien behöver du flera nödvändiga dokument. Dessa inkluderar ditt utlänningsnummer (NIE), bevis på finansiering, ett spanskt bankkonto och Nota Simple från fastighetsregistret. Din advokat hjälper dig att samla in och verifiera alla nödvändiga handlingar för en smidig transaktion.

Vid köp på Balearerna är det också vanligt att advokaterna verifierar kommunens stadsplaneringsregister utöver registerhandlingarna, särskilt för hus och fincas.

Vad bör utlänningar tänka på innan de köper en bostad i Spanien?

Utländska medborgare bör börja med att skaffa ett NIE-nummer och öppna ett spanskt bankkonto, eftersom detta är det första steget för alla transaktioner. Det är också viktigt att förstå det lokala rättssystemet och skatteplikt. Du behöver inte uppehållstillstånd för att köpa fastighet, men du behöver ett om du planerar att bo i Spanien under en längre tid.

Vilka är vanliga fallgropar att undvika vid fastighetsköp i Spanien?

Vanliga fallgropar är att man inte kontrollerar fastighetsskulder, underskattar extra kostnader och förlitar sig enbart på säljarens information. Ett stort misstag är att inte anlita en oberoende advokat för att hantera de juridiska kraven. Gör alltid en grundlig due diligence för att undvika problem som kunde ha upptäckts i ett tidigt skede.