Nybyggnation kontra återförsäljning: För- och nackdelar för köpare på Mallorca

Vilket ska du köpa?

I slutändan beror det på dina prioriteringar.

Om du vill ha helt nya moderna designs, energieffektivitet och minimalt underhåll är en nybyggnad troligen rätt val.

Om du är ute efter karaktär, ett utmärkt läge och långsiktig värdestegring kan en begagnad fastighet erbjuda bättre värde.

Är det bättre att köpa en nybyggd eller en befintlig bostad i Spanien?

När du väljer mellan en nybyggd bostad och en befintlig bostad måste du ta hänsyn till mer än bara priset. Läge, juridisk struktur, underhåll, bekvämligheter och livsstil spelar alla en viktig roll.

Nybyggda bostäder har ofta modern design, är energieffektiva och har garantier som minskar kortsiktiga underhållskostnader. De ligger dock oftast i nyare bostadsområden som kan ligga längre från kusten eller stadskärnorna.

Begagnade bostäder ligger däremot oftast i mer etablerade områden med mogen trädgårdsarkitektur, bättre tomter och ibland havsutsikt. De erbjuder ofta mer utrymme för priset och har arkitektonisk karaktär, men kan behöva moderniseras eller renoveras.

Huvudskillnader mellan nybyggda och begagnade fastigheter

Den största skillnaden mellan en nybyggd fastighet och en begagnad fastighet är att den förstnämnda vanligtvis finns i nyare bostadsområden, som kan ligga längre från kusten eller stadscentrum, medan den senare vanligtvis finns i mer etablerade områden med mogen grönska, bättre tomter och ibland havsutsikt.

En av de tydligaste ekonomiska skillnaderna mellan de två fastighetstyperna i Spanien är hur de beskattas.

Nybyggda fastigheter är föremål för en mervärdesskatt (IVA) på 10 % av försäljningspriset, oavsett fastighetens värde.
Begagnade bostäder beskattas genom en progressiv fastighetsöverlåtelseskatt (ITP), som varierar mellan 8 % och 11 % beroende på försäljningspris och region.

Denna skillnad kan ha en betydande inverkan på din totala budget, särskilt vid köp i det högre prissegmentet. Dessutom varierar kostnaden per kvadratmeter kraftigt beroende på läge på Mallorca, så lokal marknadskunskap är avgörande för att kunna göra korrekta jämförelser.

Förstå nybyggda och begagnade fastigheter på Mallorca

Nybyggda fastigheter på Mallorca tilltalar köpare som söker öppna planlösningar, smarta vitvaror och högre energiklassificeringar. Dessa bostäder är nyckelfärdiga, orörda och byggda med modern livsstil och teknik i åtanke.

Begagnade bostäder, däremot, har en etablerad charm. De ligger ofta i mogna samhällen, med unik arkitektur och privata utomhusutrymmen som kan tillgodose din familjs behov. Att välja mellan dem handlar om mer än ålder – det handlar om livsstil, investeringsmål och hur mycket förändring du vill hantera.

Kika in i denna nybyggnation i Palmas gamla stad ⇒

Vad räknas som nybyggnation på Mallorca?

En nybyggnation är en fastighet som aldrig har bebott och som vanligtvis ingår i ett nyutvecklat område eller ett specialprojekt, vilket innebär olika byggnadsfaser. Byggnadsfasen kan variera avsevärt; vissa levereras inflyttningsklara, medan andra köps på ritning och färdigställs månader senare.

Köpare kan ofta välja layout, ytbehandlingar och material. Byggtiden kan dock påverkas av tillstånd, material och väder.

Definition av återförsäljningsfastigheter på ön

Återförsäljningsfastigheter har en historia och speglar ofta Mallorcas arkitektoniska arv. Många har anlagda trädgårdar, större tomter och en känsla av gemenskap i etablerade grannskap.

Deras unika karaktär och läge kan vara lockande för köpare som uppskattar vintageelement och mogna landskap, men ofta behövs renoveringar för att uppfylla moderna standarder.

Renoveringsrisk kontra sinnesro: Vad är viktigast?

Faktor	Nybyggnation	Begagnad fastighet
Skick	Nyckelfärdig, helt ny	Varierar – kan behöva renoveras
Underhåll (första 5 åren)	Minimalt	Medelhögt till högt
Renoveringsbehov	Valfritt (mestadels kosmetiskt)	Sannolikt (strukturellt eller kosmetiskt)
Designflexibilitet	Förvalda alternativ under byggnationen	Fullständig anpassning genom renovering
Kostnadsförutsägbarhet	Hög	Medel till låg (fler variabler)
Tid till inflyttning	Försenad om det är en planritning	Omedelbar eller i befintligt skick
Långsiktig avkastningspotential	Stabil om läget är bra	Hög om renoverad väl

En av de viktigaste beslutsfaktorerna för köpare på Mallorca, särskilt förstagångsköpare och internationella investerare, är hur mycket tid, ansträngning och osäkerhet de är villiga att acceptera efter köpet. En inflyttningsklar nybyggnad kan ge sinnesro, medan en begagnad bostad kan kräva visioner, tålamod och en vilja att hantera renoveringar.

Nybyggda fastigheter: Nyckelfärdig komfort och färre överraskningar

Nybyggda fastigheter är idealiska för dem som vill flytta in direkt med minimalt ingrepp. Många köpare prioriterar:

Moderna elsystem och VVS som uppfyller gällande säkerhetskrav
Moderna elsystem och VVS som uppfyller gällande säkerhetskrav
Låga omedelbara underhållskostnader, särskilt under de första 3–5 åren
Förutsägbara kostnader (HOA, fastighetsskatt, el, vatten, gas) med mindre oro för akuta reparationer

Detta passar köpare som flyttar, använder fastigheten säsongsvis eller föredrar en mer ”lås-och-lämna”-livsstil.

”Köpare som inte vill hantera löpande reparationer eller renoveringar känner sig ofta mer bekväma med en nybyggnad – särskilt när tid och bekvämlighet är viktigare än långsiktig avkastning.” – Reiderstad Invest team insight

Utforska denna nybyggnad med parkering, balkong, hiss och en tomt på 90 m2 ⇒

Begagnade bostäder: Långsiktigt värde med större komplexitet

Å andra sidan kommer begagnade bostäder med befintlig infrastruktur som kan vara ålderstigen eller föråldrad. Men för köpare som är renoveringskunniga eller arbetar med arkitekter och designers kan dessa fastigheter erbjuda:

Karaktärsrika strukturer i premiumlägen med arkitektonisk attraktionskraft
Större tomter, mogna trädgårdar och klassiska planlösningar som kan omformas
Lägre köpesumma med potential för värdestegring genom renoveringar
Möjlighet att anpassa bostaden i stor utsträckning (dock till en kostnad)

Återförsäljning kan innebära:

Oförutsedda kostnader för tak, VVS, isolering eller fundament
Behovet av tillstånd, särskilt i skyddade områden eller vid strukturella förändringar
Förseningar orsakade av lokal entreprenörs tillgänglighet, planeringstillstånd eller materialanskaffning

”De som är villiga att investera tid och resurser i renovering får ofta ut större värde och karaktär, men det är inte något för alla.” – Reiderstad Invests erfarenhet av långsiktiga köpare

Jämförelse av köpeskillingar: nybyggnation vs. återförsäljning

Beskrivning	Nybyggnadskostnader	Begagnade fastighetskostnader
Genomsnittligt försäljningspris	Högre initialkostnad	Lägre initialpris
Yta	Vanligtvis rymligare	Varierar kraftigt
Ytterligare kostnader	Premiumuppgraderingar, HOA	Underhåll, uppdateringar

Medan nybyggnationer erbjuder värde i form av energibesparingar och lågt underhåll, kan begagnade bostäder ge långsiktig värdestegring om de har ett bra läge eller är smakfullt renoverade.

Löpande kostnader och oförutsedda utgifter

Oavsett om du köper en nybyggd eller en begagnad fastighet kan de löpande kostnaderna variera kraftigt beroende på typen av bostad och dess läge.

Även om nybyggda bostäder ofta har lägre underhållskostnader under de första åren, bör kunderna ändå budgetera för kostnader efter färdigställandet. Detta inkluderar trädgårdsanläggning, stängsel, belysning och ibland även slutliga ytbehandlingar invändigt eller utvändigt. Många köpare blir överraskade av omfattningen av dessa investeringar efter köpet.

Nybyggda bostäder kräver i allmänhet mindre underhåll under de första åren, men medför ändå kostnader såsom:

Avgifter till bostadsrättsföreningen (gastos de comunidad)
Premiumuppgraderingar eller specialanpassade ytbehandlingar
Initial trädgårdsanläggning och utemöbler

Begagnade fastigheter har ofta ett lägre initialpris, men kan medföra dolda kostnader över tid:

Byte av tak, VVS eller rörsystem (beroende på ålder)
Kosmetiska uppgraderingar (kök, badrum, golv)
Energieffektiviseringar (fönster, isolering)
Reparation av termit- eller vattenskador i äldre byggnader

HOA-avgifter kan i synnerhet tillkomma för båda typerna av fastigheter.

Beroende på bostadsområdet kan avgifterna variera från 60 euro till över 600 euro per månad och täcker gemensamma bekvämligheter som pooler, hissar, säkerhet, underhållspersonal och gemensam trädgårdsanläggning. I lyxiga bostadsområden, gated communities eller lägenhetskomplex kan dessa kostnader bli höga och bör alltid tas med i beräkningen i din långsiktiga budget.

Skillnader i lagstiftning och reglering

Att navigera bland tillstånd, licenser och due diligence skiljer sig åt mellan olika typer av fastigheter på Mallorca. Nybyggnationer kräver strikt efterlevnad av zonindelning och byggregler, medan begagnade bostäder kräver fullständiga ägarbevis och eventuella renoveringstillstånd.

Att navigera bland spanska lagar för nybyggnationer

Nybyggnationer kräver:

Mark som är godkänd för bebyggelse
Fullständiga bygglov och licenser
Efterlevnad av regionala täthetsgränser och byggnormer
Eventuell medverkan i bostadsrättsföreningar

Äganderätt, tillstånd och due diligence för begagnade bostäder

För begagnade bostäder flyttas det juridiska fokuset till:

Verifiera fastighetens äganderätt
Kontrollera om det finns utestående panträtter eller skulder
Säkerställa att tidigare renoveringar uppfyller lokala byggnormer
Skaffa renoveringstillstånd om det behövs

Grundlig due diligence är avgörande, särskilt när man köper äldre fastigheter med odokumenterade ändringar.

Livsstil och personliga faktorer

Köpare som söker en skräddarsydd upplevelse föredrar ofta nybyggda fastigheter, som ger möjlighet att välja layout, ytbehandlingar och energisystem. Däremot dras de som lockas av historia, charm och etablerade samhällen ofta till begagnade bostäder med mer traditionella planlösningar.

Baserat på vår erfarenhet av att ge råd till kunder byggs nybyggnationer ofta där det finns mark tillgänglig, vanligtvis längre bort från stadskärnorna eller i nyutvecklade områden. Om gångavstånd, mogen trädgårdsarkitektur eller tillgång till långvariga bekvämligheter är viktigt för dig, kan en begagnad bostad passa bättre för din livsstil.

Anpassning och moderna funktioner i nybyggnationer

Nybyggnationer erbjuder en nivå av personalisering som ett befintligt husköp inte kan erbjuda. Köpare kan ha möjlighet att välja vitvaror, inredning och planlösningar som passar deras preferenser. Men andra tycker att äldre hus speglar tidlösa designval och en karaktär som är svår att efterlikna.

Nybyggda hus ger dig möjlighet att:

Välja planlösning
Välja ytbehandlingar (golv, bänkskivor, inredning)
Installera smarta hemsystem från början
Maximera flödet mellan inomhus och utomhus med modern design

För dem som vill ha ett hus som passar deras livsstil perfekt är nybyggda hus idealiska.

Karaktär, gemenskap och etablerade grannskap i återförsäljningar

Återförsäljningshus erbjuder:

Traditionella fasader och interiörer med personlighet
Långt etablerade grannskap och lokal kultur
Mogna trädgårdar och naturlig avskildhet
Gångavstånd till butiker, marknader och historiska platser

De är särskilt attraktiva för köpare som vill ha äkthet, inte bara effektivitet.

Tidsramar och köpprocess

Återförsäljningsköp avslutas vanligtvis inom 30–90 dagar och möjliggör snabbare inflyttning.
Nybyggnationer, särskilt off-plan, innebär fler steg: val av tomt, byggfaser och inspektionsrundor.

Risker för förseningar och projektets slutförande

Nybyggnationer medför risker:

Materialbrist
Förseningar av tillstånd
Problem med väder eller arbetskraft
Oväntade kostnadsökningar

Köpare måste vara flexibla och planera för eventuella tidsförskjutningar.

Kommer PRE:s bostadslag att påverka köpare av lyxfastigheter?

Medan den nya PRE-bostadsramverket kommer att frigöra över 20 000 prisvärda bostäder i Palma, men det har liten direkt inverkan på förmögna individer eller lyxiga byggherrar. Lagen är inriktad på skyddade och prisbegränsade bostäder, reserverade för långvariga invånare som uppfyller specifika kriterier.

De indirekta fördelarna är dock viktiga. Genom att stabilisera den bredare marknaden och lindra trycket på bostäder i mellansegmentet kan PRE-initiativet bidra till att bevara prisintegriteten och planeringsklarheten i premiumområden som Son Vida, Deià och Port d’Andratx. För lyxköpare skapar detta ett mer balanserat långsiktigt investeringsklimat utan att kompromissa med exklusiviteten

Hur ser en lyxig nybyggnad ut i Palmas gamla stadskärna?

Ta till exempel detta 3-rums designerradhus på 324 m² som vi har till salu i Palmas gamla stad. Även om det tekniskt sett är ett nybyggt hus, kombinerar det tidlösa arkitektoniska element som träbjälkar och stenarbeten med exklusiva detaljer: privat hiss, takpool, garage och premiummärken som Bang & Olufsen och Gaggenau.

Trots att det ligger i stadens centrum känns det privat och lugnt, och erbjuder en sällsynt blandning av bekvämlighet och ro. Denna typ av lyxiga nybyggnader är skräddarsydda för köpare som vill ha Palmas urbana livsstil utan att offra design, avskildhet eller komfort.

Viktiga höjdpunkter:

Pool på taket med solarium och utekök
Privat garage och hiss
4 våningar inklusive vinbar och designerkök
Pris: 6,4 miljoner euro

Detta är den typ av nybyggnad som är vettig: centralt läge, arkitektonisk karaktär och högklassiga funktioner som redan är installerade – ingen väntan, inga gissningar.

Slutsats

Valet mellan en nybyggd fastighet eller en begagnad fastighet på Mallorca beror i slutändan på dina livsstilsval, din vilja att engagera dig och dina långsiktiga mål. Nybyggda fastigheter erbjuder modern design, energieffektivitet och en nyckelfärdig upplevelse. Begagnade fastigheter erbjuder ofta charm, utrymme och bättre läge i etablerade områden.
Inget av alternativen är bättre än det andra – det rätta valet beror på hur du vill bo, vad du är villig att ta hand om och var du ser långsiktigt värde.

Oavsett vilket alternativ du väljer, se till att det inte bara passar din budget, utan också hur du verkligen vill använda och njuta av ditt hem. Reiderstad Invest står till tjänst med expertrådgivning anpassad efter dina behov.

Vanliga frågor

Är det lättare att få ett bolån för en nybyggnad eller en begagnad bostad på Mallorca?

Långivare känner sig vanligtvis mer trygga med begagnade bostäder på grund av kända värderingar och register. Nybyggnader kan kräva ytterligare villkor eller stegvisa utbetalningar.

Vilka skatter gäller för varje fastighetstyp?

Nybyggnationer: 10 % moms + 1,5 % stämpelskatt

Begagnade bostäder: 6–10 % ITP-överlåtelseskatt
Din finansiella rådgivare bör hjälpa dig att beräkna den verkliga nettokostnaden.

Är nybyggnationer mer energieffektiva?

Ja. De uppfyller ofta högre energikrav, med smarta system och bättre isolering. Begagnade bostäder kan behöva uppgraderas.

Hur är det med underhållskostnaderna?

Nybyggda fastigheter har garantier och färre problem i början. Begagnade fastigheter kan behöva renoveras vad gäller VVS, tak eller värmesystem beroende på ålder.

Kan utlänningar köpa båda typerna av fastigheter?

Ja. Icke-bosatta kan köpa fritt på Mallorca. En erfaren mäklare och advokat sköter pappersarbetet och efterlevnaden, inklusive NIE-registrering och finansiering.