¿Cuál deberías comprar?
En última instancia, depende de tus prioridades.
Si deseas diseños modernos, eficiencia energética y un mantenimiento mínimo, lo más probable es que una vivienda de nueva construcción sea la opción adecuada.
Si buscas carácter, una ubicación privilegiada y una revalorización a largo plazo, una vivienda de segunda mano podría ofrecerte un mejor valor.
¿Es mejor comprar una vivienda de nueva construcción o una ya existente en España?
A la hora de elegir entre una vivienda de nueva construcción y una ya construida, hay que tener en cuenta más aspectos además del precio. La ubicación, la estructura legal, el mantenimiento, los servicios y el estilo de vida también son factores importantes.
Las viviendas de nueva construcción suelen tener un diseño moderno, ser eficientes desde el punto de vista energético y ofrecer garantías que reducen los costes de mantenimiento a corto plazo. Sin embargo, suelen encontrarse en urbanizaciones más nuevas que pueden estar más alejadas de la costa o de los centros urbanos.
Las viviendas de segunda mano, por su parte, suelen estar situadas en barrios más consolidados, con jardines maduros, mejores parcelas y, en ocasiones, vistas al mar. A menudo ofrecen más espacio por el mismo precio y tienen un carácter arquitectónico, pero pueden requerir reformas o renovaciones.
Principales diferencias entre las propiedades de nueva construcción y las de segunda mano
La principal diferencia entre una propiedad de nueva construcción y una de segunda mano es que la primera suele encontrarse en urbanizaciones más nuevas, que pueden estar más alejadas de la costa o de los centros urbanos, mientras que la segunda suele encontrarse en barrios más consolidados, con jardines maduros, mejores parcelas y, en ocasiones, vistas al mar.
Una de las diferencias financieras más claras entre los dos tipos de propiedades en España es la forma en que se gravan.
- Las viviendas de nueva construcción están sujetas a un impuesto sobre el valor añadido (IVA) del 10 % sobre el precio de venta, independientemente del valor de la propiedad.
- Las viviendas de segunda mano están sujetas a un impuesto progresivo sobre transmisiones patrimoniales
(ITP), que oscila entre el 8 % y el 11 % en función del precio de venta y la región.
Esta diferencia puede afectar significativamente a tu presupuesto total, especialmente en el caso de compras de alta gama. Además, el coste por metro cuadrado varía mucho según la ubicación en Mallorca, por lo que es esencial conocer el mercado local para poder realizar comparaciones precisas.
Comprender las propiedades de nueva construcción y de segunda mano en Mallorca
Las nuevas construcciones en Mallorca atraen a compradores que buscan diseños abiertos, electrodomésticos inteligentes y una mayor eficiencia energética. Estas viviendas están listas para entrar a vivir, sin reformar y construidas pensando en la vida moderna y la tecnología.
Las viviendas de segunda mano, por el contrario, aportan un encanto consolidado. A menudo se encuentran en comunidades maduras, con una arquitectura única y espacios exteriores privados que pueden satisfacer las necesidades de tu familia. Elegir entre unas y otras es algo más que una cuestión de antigüedad: se trata de tu estilo de vida, tus objetivos de inversión y el grado de cambio que deseas afrontar.
Entra en esta nueva construcción en el casco antiguo de Palma ⇒
¿Qué se considera una nueva construcción en Mallorca?
Una nueva construcción es una propiedad en la que nunca se ha vivido y que suele formar parte de una zona de nueva urbanización o de un proyecto personalizado, lo que implica varias fases de construcción. La fase de construcción puede variar considerablemente; algunas se entregan listas para entrar a vivir, mientras que otras se compran sobre plano y se terminan meses más tarde.
Los compradores suelen poder elegir la distribución, los acabados y los materiales. Sin embargo, los plazos de construcción pueden verse afectados por los permisos, los materiales y las condiciones meteorológicas.
Definición de propiedades de segunda mano en la isla
Las viviendas de segunda mano tienen una historia y suelen reflejar el patrimonio arquitectónico de Mallorca. Muchas cuentan con jardines paisajísticos, parcelas más grandes y un sentido de comunidad en barrios consolidados.
Su carácter y ubicación únicos pueden ser un atractivo para los compradores que aprecian los elementos vintage y los paisajes maduros, pero a menudo es necesario realizar reformas para adaptarlas a los estándares modernos.
Riesgo de renovación frente a tranquilidad: ¿qué es más importante?
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Factor
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Nueva construcción
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Propiedad de segunda mano
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Estado
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Listo para entrar a vivir, a estrenar
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Varía, puede requerir reformas
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Mantenimiento (primeros 5 años)
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Mínimo
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De medio a alto
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Necesidades de renovación
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Opcional (principalmente estética)
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Probable (estructural o estética)
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Flexibilidad de diseño
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Opciones preseleccionadas durante la construcción
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Personalización total mediante renovación
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Previsibilidad de los costes
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Alta
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Media a baja (más variables)
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Tiempo para mudarse
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Retraso si es sobre plano
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Inmediato o tal cual
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Potencial de retorno de la inversión a largo plazo
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Estable si la ubicación es buena
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Alto si está bien renovado
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Uno de los factores más importantes a la hora de tomar una decisión para los compradores en Mallorca, especialmente para los que compran por primera vez y los inversores internacionales, es cuánto tiempo, esfuerzo e incertidumbre están dispuestos a aceptar después de la compra. Una vivienda nueva lista para entrar a vivir puede ofrecer tranquilidad, mientras que una vivienda de segunda mano puede requerir visión, paciencia y disposición para gestionar las reformas.
Nuevas construcciones: comodidad llave en mano y menos sorpresas
Mientras que las construcciones nuevas ofrecen valor en ahorro energético y bajo mantenimiento, las viviendas de segunda mano pueden generar una revalorización a largo plazo si están bien situadas o restauradas con buen gusto.
Costes continuos y gastos inesperados
Tanto si compras una propiedad de nueva construcción como una de segunda mano, los costes continuos pueden variar mucho en función del tipo de vivienda y su ubicación.
Aunque las viviendas de nueva construcción suelen tener menos gastos de mantenimiento durante los primeros años, los clientes deben prever los gastos posteriores a la finalización de la obra. Estos incluyen el paisajismo, las vallas, la iluminación y, en ocasiones, incluso los acabados finales del interior o el exterior. Muchos compradores se sorprenden por la magnitud de estas inversiones posteriores a la compra.
Las viviendas de nueva construcción suelen requerir menos mantenimiento durante los primeros años, pero aún así conllevan gastos como:
- Gastos de comunidad (HOA)
- Mejoras de calidad superior o acabados personalizados
- Paisajismo inicial del jardín y mobiliario de exterior
Las propiedades de segunda mano, aunque a menudo tienen un precio inicial más bajo, pueden acarrear gastos ocultos con el tiempo:
- Sustitución del tejado, del sistema de climatización o de las tuberías (en función de la antigüedad)
- Mejoras estéticas (cocinas, baños, suelos)
- Mejoras en la eficiencia energética (ventanas, aislamiento)
- Reparación de daños causados por termitas o agua en estructuras antiguas
Los gastos de comunidad, en particular, pueden aplicarse a ambos tipos de propiedades.
Dependiendo de la comunidad, las cuotas pueden oscilar entre 60 € y más de 600 € al mes, y cubren servicios compartidos como piscinas, ascensores, seguridad, personal de mantenimiento y jardinería comunitaria. En urbanizaciones de lujo, comunidades cerradas o complejos de apartamentos, estos costes pueden acumularse y siempre deben tenerse en cuenta en tu presupuesto a largo plazo.
Diferencias legales y normativas
Los permisos, licencias y trámites legales varían según el tipo de propiedad en Mallorca. Las construcciones nuevas deben cumplir estrictamente con las normas de zonificación y urbanismo, mientras que las viviendas de segunda mano requieren comprobaciones completas de la titularidad y posibles permisos de renovación.
Normativa española para construcciones nuevas
Las construcciones nuevas requieren:
- Terreno urbanizable
- Permisos y licencias de construcción completos
- Cumplimiento de los límites de densidad regionales y los códigos de construcción
- Posible participación en comunidades de propietarios
Título de propiedad, permisos y diligencia debida para viviendas de segunda mano
En el caso de las viviendas de segunda mano, el enfoque legal se centra en:
- Verificar el título de propiedad.
- Comprobar si existen embargos o deudas pendientes.
- Asegurarse de que las reformas realizadas anteriormente cumplen con los códigos de construcción locales.
- Obtener los permisos de reforma necesarios, si procede.
Es fundamental realizar una diligencia debida exhaustiva, especialmente cuando se compran propiedades antiguas con modificaciones no documentadas.
Factores relacionados con el estilo de vida y la personalización
Los compradores que buscan una experiencia a medida suelen preferir las construcciones nuevas, que permiten elegir la distribución, los acabados y los sistemas energéticos. Por el contrario, aquellos que se sienten atraídos por la historia, el encanto y las comunidades consolidadas suelen decantarse por viviendas de segunda mano con distribuciones más tradicionales.
Según nuestra experiencia asesorando a clientes, las nuevas construcciones suelen levantarse donde hay terreno disponible, normalmente más lejos de las zonas céntricas de la ciudad o en zonas de nueva urbanización. Si para ti es importante la accesibilidad a pie, los jardines maduros o el acceso a servicios consolidados, una vivienda de segunda mano podría ajustarse mejor a tu estilo de vida.
Personalización y características modernas en las construcciones nuevas
Las construcciones nuevas ofrecen un nivel de personalización que la compra de una vivienda existente no puede proporcionar. Los compradores pueden tener la opción de seleccionar los electrodomésticos, los accesorios y los diseños que se adapten a sus preferencias. Sin embargo, otros consideran que las viviendas antiguas reflejan opciones de diseño atemporales y un carácter difícil de replicar.
Las viviendas de nueva construcción te permiten:
- Seleccionar la distribución.
- Elegir los acabados (suelos, encimeras, accesorios).
- Instalar sistemas domóticos desde el principio.
- Maximizar la fluidez entre el interior y el exterior con un diseño moderno.
Para aquellos que desean una vivienda que se adapte perfectamente a su estilo de vida, las viviendas de nueva construcción son ideales.
Carácter, comunidad y barrios consolidados en las reventas
Las viviendas de segunda mano ofrecen:
- Fachadas e interiores tradicionales con personalidad
- Barrios consolidados y cultura local
- Jardines maduros y privacidad natural
- Proximidad a tiendas, mercados y lugares históricos a los que se puede ir andando
Son especialmente atractivas para los compradores que buscan autenticidad, no solo eficiencia.
Plazos y proceso de compra
- Las compras de reventa suelen cerrarse en un plazo de 30 a 90 días y permiten una ocupación más rápida.
- Las construcciones nuevas, especialmente las que se compran sobre plano, implican más pasos: selección del terreno, fases de construcción y rondas de inspección.
Riesgos de retrasos y finalización del proyecto
Las construcciones nuevas conllevan riesgos:
- Escasez de materiales
- Retrasos en la obtención de permisos
- Problemas meteorológicos o de mano de obra
- Aumentos inesperados de los costes
Los compradores deben ser flexibles y planificar posibles cambios en los plazos.
¿Afectará la Ley de Vivienda PRE a los compradores de lujo?
Aunque la nueva marco de vivienda PRE está destinado a liberar más de 20 000 viviendas asequibles en Palma, tiene poco impacto directo en las personas con un alto patrimonio neto o en los promotores inmobiliarios de lujo. La ley se centra en viviendas protegidas y de precio limitado, reservadas a residentes de larga duración que cumplan criterios específicos.
Sin embargo, los beneficios indirectos son importantes. Al estabilizar el mercado en general y aliviar la presión sobre las viviendas de gama media, la iniciativa PRE puede ayudar a preservar la integridad de los precios y la claridad de la planificación en zonas premium como Son Vida, Deià y Port d’Andratx. Para los compradores de lujo, esto crea un clima de inversión a largo plazo más equilibrado, sin comprometer la exclusividad
Cómo es una nueva construcción de lujo en el casco antiguo de Palma
Toma como ejemplo esta casa adosada de diseño con 3 dormitorios y 324 m² que tenemos en venta en el casco antiguo de Palma. Aunque técnicamente se trata de una vivienda de nueva construcción, combina elementos arquitectónicos atemporales, como vigas de madera y mampostería, con características de alta gama: ascensor privado, piscina en la azotea, garaje y marcas de primera calidad como Bang & Olufsen y Gaggenau.
A pesar de estar en el centro de la ciudad, ofrece privacidad y serenidad, una combinación poco habitual de comodidad y tranquilidad. Este tipo de nuevas construcciones de lujo están pensadas para compradores que desean disfrutar del estilo de vida urbano de Palma sin renunciar al diseño, la privacidad o el confort.
Características principales:
- Piscina en la azotea con solárium y cocina al aire libre
- Garaje privado y ascensor
- 4 plantas, incluyendo un bar de vinos y una cocina de diseño
- Precio: 6,4 millones de euros
Este es el tipo de nueva construcción que tiene sentido: ubicación céntrica, carácter arquitectónico y características de alta gama ya instaladas, sin esperas ni conjeturas.
Conclusión
La elección entre una vivienda de nueva construcción o una de segunda mano en Mallorca depende, en última instancia, de tus preferencias de estilo de vida, tu interés por involucrarte y tus objetivos a largo plazo. Las viviendas de nueva construcción ofrecen un diseño moderno, eficiencia energética y una experiencia llave en mano. Las viviendas de segunda mano suelen ofrecer encanto, espacio y una mejor ubicación en barrios consolidados.
Ninguna de las dos opciones es mejor que la otra: la elección correcta depende de cómo quieras vivir, de lo que estés dispuesto a gestionar y de dónde veas el valor a largo plazo.
Sea cual sea el camino que elijas, asegúrate de que se ajusta no solo a tu presupuesto, sino también a la forma en que realmente quieres utilizar y disfrutar de tu vivienda. Si necesitas asesoramiento experto adaptado a tus necesidades, Reiderstad Invest está aquí para ayudarte.
Preguntas frecuentes
¿Es más fácil conseguir una hipoteca para una vivienda nueva o de segunda mano en Mallorca?
Los prestamistas suelen sentirse más seguros con las viviendas de segunda mano debido a que se conocen sus valoraciones y registros. Las viviendas nuevas pueden requerir condiciones adicionales o desembolsos por etapas.
¿Qué impuestos se aplican a cada tipo de propiedad?
Propiedades de nueva construcción: 10 % de IVA + 1,5 % de impuesto de timbre
Propiedades de segunda mano: 6-10 % de impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)
Tu asesor financiero debería ayudarte a calcular el coste neto real.
¿Son las propiedades de nueva construcción más eficientes desde el punto de vista energético?
Sí. A menudo cumplen con códigos energéticos más estrictos, con sistemas inteligentes y un mejor aislamiento. Las viviendas de segunda mano pueden necesitar reformas.
¿Qué hay de los gastos de mantenimiento?
Las viviendas de nueva construcción tienen garantías y menos problemas al principio. Las viviendas de segunda mano pueden necesitar reformas en las tuberías, el tejado o los sistemas de calefacción, dependiendo de su antigüedad.
¿Pueden los extranjeros comprar ambos tipos de propiedades?
Sí. Los no residentes pueden comprar libremente en Mallorca. Un agente y un abogado con experiencia se encargarán del papeleo y del cumplimiento de la normativa, incluyendo el registro del NIE y la obtención de fondos.
