TL;DR
- Las licencias son obligatorias para todos los alquileres a corto plazo inferiores a un mes.
- Los nuevos lugares turísticos (plazas) están estrictamente limitados y no se permiten nuevas plazas en apartamentos (edificios de varias unidades).
- Comprar una propiedad con una licencia existente es la forma más rápida de entrar legalmente en el mercado del alquiler.
- Las normas de zonificación varían según la zona (por ejemplo, Palma) y determinan dónde se puede operar.
- Los costes son elevados, incluyendo la compra de plazas (hasta 3500 € por plaza), las tasas de solicitud y los impuestos anuales.
- Debe cumplir estrictas normas sanitarias, de seguridad y medioambientales para evitar multas de hasta 500 000 €.
- Hay tres tipos de licencias: ETV (viviendas unifamiliares), ETVPL (apartamentos) y ETV60 (residencias principales para un máximo de 2 meses al año).
- Los apartamentos están sujetos a normas comunitarias y de zonificación más estrictas y suelen generar ingresos por alquiler inferiores a los de las villas.
- Las multas por alquileres ilegales son muy elevadas, pero puedes reducir las sanciones convirtiendo las propiedades en viviendas sociales o de precio limitado.
- Se recomienda encarecidamente trabajar con un abogado y expertos inmobiliarios para cumplir con la normativa y proteger tu inversión.
- Airbnb es legal, pero solo si tu propiedad tiene una licencia turística válida, se encuentra en una zona autorizada y tu anuncio muestra claramente tu número de licencia oficial.
Las últimas novedades y cambios futuros en la legislación sobre alquileres (2025)
La legislación sobre alquileres vacacionales en Mallorca ha cambiado significativamente en los últimos años para controlar el turismo y proteger a las comunidades locales.
La moratoria sobre nuevas licencias turísticas, en vigor desde 2022, ha sido levantada. Sin embargo, no se crearán nuevas plazas para huéspedes. En su lugar, los propietarios solo podrán intercambiar o comprar plazas existentes del fondo oficial, manteniendo el número total fijo.
Las nuevas normas también aumentan las multas por alquileres ilegales (hasta 500 000 €) y exigen una aplicación más estricta. Las plataformas como Airbnb deben mostrar números de registro válidos, y tanto los propietarios como las plataformas comparten la responsabilidad de cumplir la normativa.
En general, estos cambios muestran el firme compromiso del Gobierno con el control del crecimiento del alquiler y la prioridad de la sostenibilidad.
Para los inversores y propietarios, es esencial mantenerse al día de estas normas, verificar la zonificación y el estado de las licencias antes de comprar y trabajar con expertos locales de confianza para proteger su inversión y operar de forma legal.
10 cosas que debes saber sobre la licencia de alquiler turístico en Mallorca
Obtener una licencia de alquiler turístico en Mallorca puede abrirte las puertas a lucrativas oportunidades de inversión inmobiliaria en el creciente mercado del alquiler vacacional. Sin embargo, antes de entrar en este mercado, debes comprender el proceso de concesión de licencias, la zonificación y los costes asociados.
Este artículo destaca 10 puntos clave sobre la obtención de una licencia de alquiler turístico (también conocida como licencia ETV) en Mallorca.
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1. ¿Qué es una licencia de alquiler turístico en Mallorca?
Una licencia de alquiler turístico en Mallorca te permite alquilar legalmente toda tu propiedad a turistas para estancias cortas (menos de un mes). Esta licencia garantiza que tu propiedad cumple con las estrictas normas locales en materia de salud, seguridad y comodidad antes de que los huéspedes puedan alojarse.
Alquilar sin la licencia correspondiente es ilegal y puede acarrear multas importantes. La licencia protege a los huéspedes, a los propietarios y a la comunidad local, ya que evita el hacinamiento y preserva el encanto de la isla.
Para los inversores y propietarios, disponer de una licencia de alquiler turístico válida también hace que su propiedad destaque en el concurrido mercado de alquiler de Mallorca y puede aumentar sus ingresos por alquiler.
Aviso: si alquilas tu propiedad para estancias cortas y no puedes demostrar que no es para turistas (por ejemplo, si no tienes un contrato de alquiler a largo plazo o documentación oficial), el Gobierno balear la considerará automáticamente un alquiler turístico. Esto significa que debes tener una licencia turística válida o podrías enfrentarte a multas elevadas.
2. Tipos de licencias disponibles: ETV, ETVPL y ETV60
Mallorca cuenta con tres tipos principales de licencias de alquiler turístico, cada una de ellas diseñada para tipos específicos de propiedades y casos de uso:
| License Type | Housing Type | Rental Limit | Validity | Notes |
|---|---|---|---|---|
| ETV | Single-family homes (villas, chalets) | All year | Permanent | Most flexible; highest cost (€3,500 per guest space) |
| ETVPL | Apartments or townhouses in shared buildings | All year | 5 years (renewable) | Requires approval from building community; €875 per guest space |
| ETV60 | Owner’s main residence (flat or house) | Max. 60 days/year (not July or August) | 5 years (renewable) | Only for principal residence; €290 per guest space |
Cada tipo de licencia tiene sus propios requisitos legales y operativos. Por ejemplo, para poder optar a cualquiera de estas licencias, la propiedad debe cumplir, en general, las siguientes condiciones:
- Tener al menos cinco años de antigüedad como residencia privada.
- No estar bajo protección oficial ni tener un precio máximo (precio tasado).
- No estar situada en un terreno rústico protegido.
- No haber recibido sanciones graves o muy graves.
- No alquilarse por habitaciones individuales (solo la propiedad completa).
- La comunidad de propietarios debe dar su aprobación (para ETVPL).
Elegir el tipo de licencia adecuado es fundamental para evitar problemas legales y garantizar que tu alquiler funcione sin problemas y de forma legal.
3. Normativa urbanística: dónde se puede y dónde no se puede alquilar
Las leyes urbanísticas locales de Mallorca controlan estrictamente dónde se pueden alquilar viviendas vacacionales. Cada municipio tiene su propio plan urbanístico, conocido como «zonificación», que determina si una zona es apta para el alquiler turístico.
Estas zonas se definen en función de factores medioambientales, la densidad de población y los objetivos de sostenibilidad. Por ejemplo, algunas zonas del centro de Palma o en barrios muy residenciales pueden estar completamente restringidas para proteger a los residentes locales y evitar la masificación.
Puntos clave a tener en cuenta en materia de zonificación:
- Las propiedades deben estar situadas en una zona oficialmente declarada apta para uso turístico.
- Se requiere un certificado municipal que confirme que tu propiedad se encuentra en una zona autorizada y que no ha superado la cuota local de plazas turísticas.
- Las propiedades situadas en terrenos rústicos protegidos o en zonas de alto valor medioambiental no pueden obtener una licencia turística.
Antes de comprar o convertir una propiedad para uso turístico, es esencial comprobar su situación urbanística directamente en el ayuntamiento local o a través de los mapas oficiales en línea. No conocer esta información puede dar lugar a problemas legales inesperados e incluso invalidar tus planes de alquiler.
4. Requisitos legales para los propietarios
Los propietarios que deseen alquilar sus viviendas a turistas en Mallorca deben cumplir unos estrictos requisitos legales establecidos por el Gobierno balear. Estas normas contribuyen a mantener los estándares de seguridad, proteger a las comunidades locales y garantizar la competencia leal.
Entre los requisitos principales se incluyen:
- Cédula de habitabilidad: confirma que la propiedad es apta para ser habitada y establece el número máximo de ocupantes.
- Antigüedad de la propiedad: debe tener al menos 5 años como residencia privada antes de solicitarla.
- Situación sancionadora: la propiedad no debe tener infracciones urbanísticas graves o muy graves.
- Límite máximo de propiedad: un propietario puede explotar un máximo de tres propiedades en alquiler turístico.
- Certificado energético: Obligatorio para todas las propiedades, con unos requisitos mínimos de eficiencia en función del año de construcción.
- Sistemas de control del consumo: Deben disponer de contadores individuales de agua y energía.
- Equipamiento mínimo: Deben cumplir las normas establecidas por la normativa local (por ejemplo, baños adecuados, elementos de seguridad).
- Seguro: Es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil con una cobertura mínima de 300 000 €.
- Placa identificativa: Debe haber una placa visible en la propiedad con el número de licencia turística.
- Línea de contacto 24 horas: Debe estar disponible para los huéspedes y la comunidad.
- Normas de publicidad: El número de licencia debe aparecer en todos los materiales de marketing y anuncios online.
- Registro de huéspedes: Todos los huéspedes deben registrarse ante las autoridades locales (normalmente la policía).
- Obligaciones fiscales: Los ingresos por alquileres deben declararse a las autoridades fiscales españolas.
Es fundamental cumplir estos requisitos. El incumplimiento puede dar lugar a multas elevadas, la suspensión forzosa del alquiler y consecuencias legales a largo plazo.
5. Proceso de solicitud y documentación necesaria
Para solicitar una licencia de alquiler turístico en Mallorca es necesario rellenar una declaración formal denominada Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT). Este documento certifica que tu propiedad cumple todos los requisitos legales y que dispones de toda la documentación necesaria para demostrarlo.
Una vez presentada, la DRIAT te permite empezar a alquilar inmediatamente, pero debes cumplir con todos los requisitos desde el primer día. Las autoridades pueden inspeccionar tu propiedad en cualquier momento.
Cómo presentar la DRIAT:
- Online (telemática): Obligatoria para empresas (personas jurídicas). Opcional para particulares que dispongan de certificado digital.
- En persona: Solo disponible para propietarios particulares (no empresas), acudiendo a las oficinas oficiales o enviando los documentos por correo postal.
Documentación necesaria:
| Documento | Finalidad |
|---|---|
| Documento de identidad (DNI, NIE, pasaporte) | Confirma la identidad del solicitante. |
| Prueba de propiedad | Demuestra que eres el propietario legal del inmueble. |
| Certificado de ocupación (cédula) | Confirma que el inmueble es habitable. |
| Certificado de zonificación municipal | Confirma que el inmueble se encuentra en una zona turística autorizada. |
| Certificado de adquisición de plazas turísticas | Confirma el número de plazas que puedes alquilar. |
| Autorización de la comunidad (para apartamentos) | Necesaria si la propiedad se encuentra en un edificio compartido. |
| Certificado de residencia (para ETV60) | Demuestra que el propietario vive en la vivienda. |
| Plan de modernización y calidad | Documento de autoevaluación obligatorio. |
| Justificante del pago de las tasas | Confirma que has pagado las tasas de solicitud. |
Tasas
La tasa de solicitud de las licencias de alquiler turístico es de 36,67 € por plaza, con una tasa mínima de 330,06 € por propiedad. Estas tasas se actualizan periódicamente y deben pagarse antes de poder empezar a operar.
6. Costes e impuestos relacionados con la obtención de una licencia
La obtención de una licencia de alquiler turístico en Mallorca conlleva tanto costes únicos como continuos. Estos costes dependen del tipo de propiedad, del número de plazas y de otros factores.
Costes principales
| Tipo de gasto | Coste aproximado (€) | Frecuencia |
|---|---|---|
| Tasa de solicitud por plaza | 36,67 € por plaza (mínimo 330,06 € por propiedad) | Única |
| Impuesto anual por la licencia | Alrededor de 100–200 € | Anual |
| Tasas medioambientales o de sostenibilidad | 50–100 € | Únicas o anuales |
| Tasa de renovación (para licencias con una vigencia de 5 años) | Varía en función del tipo | Cada 5 años |
Ejemplos de costes
- Viviendas unifamiliares (casas unifamiliares): Alrededor de 3500 € en total.
- Viviendas plurifamiliares (apartamentos): Alrededor de 875 € en total.
- Residencias principales (ETV60): alrededor de 292 € en total por dos meses al año.
Estas tasas cubren los controles administrativos y el derecho a explotar tu propiedad como alquiler a corto plazo. Además de estas, también tendrás:
- Mantenimiento y reparaciones
- Primas de seguro (se requiere una cobertura mínima de 300 000 €)
- Servicios de administración de la propiedad (si son necesarios)
- Impuestos locales e impuestos sobre los ingresos declarados por alquiler
Conocer estos costes por adelantado te ayudará a planificar mejor tu inversión y a evitar gastos inesperados más adelante. Consulta siempre con las autoridades locales o con un abogado especializado en derecho inmobiliario para confirmar las tasas y obligaciones fiscales vigentes.
7. Restricciones para apartamentos frente a villas
En Mallorca se aplican diferentes normas a los alquileres vacacionales en función del tipo de propiedad.
Villas (viviendas unifamiliares)
- Por lo general, tienen menos restricciones.
- Pueden funcionar todo el año con una licencia ETV.
- No comparten parcelas ni zonas comunes con otras propiedades.
- No se necesita la aprobación de la comunidad, ya que no están sujetas a propiedad horizontal.
Apartamentos o adosados (edificios de varias unidades)
- Sujeto a normas urbanísticas y comunitarias más estrictas.
- Se necesita la aprobación de la comunidad de propietarios antes de solicitar una licencia ETVPL.
- Las licencias tienen una validez de cinco años y deben renovarse.
- Novedad: No se pueden crear nuevos espacios turísticos para apartamentos. Solo se pueden intercambiar o reactivar plazas previamente aprobadas.
Debido a estas restricciones adicionales, los apartamentos suelen enfrentarse a más retos y pueden generar menores ingresos por alquiler. Las villas, por su parte, suelen ser más flexibles y suelen resultar más atractivas para los turistas, lo que puede aumentar tus ingresos por alquiler.
Comprender estas diferencias es fundamental para evitar problemas legales y garantizar que tu inversión se ajuste a la normativa local.
8. Multas y sanciones por alquileres sin licencia
Gestionar un alquiler vacacional sin la licencia adecuada en Mallorca puede acarrear graves consecuencias. El Gobierno balear vigila activamente el cumplimiento de la normativa y las sanciones se han endurecido mucho en los últimos años.
Sanciones principales
- Multas de hasta 500 000 € por alquilar o anunciar una propiedad sin una licencia turística válida.
- Aplicación más estricta: plataformas como Airbnb y otras deben verificar y mostrar el número de registro oficial de cada anuncio.
- Responsabilidad compartida: tanto el propietario del inmueble como la plataforma de anuncios pueden ser multados si se infringen las normas.
- Colaboración de las fuerzas del orden: la Policía Nacional y la Guardia Civil apoyarán los esfuerzos para detectar y detener los alquileres ilegales.
- Posibilidad de reducción de las multas: los propietarios pueden reducir su multa hasta en un 80 % si convierten la propiedad en vivienda social o de precio limitado, con alquiler controlado y gestionado por la administración.
El objetivo del Gobierno es proteger el mercado inmobiliario local, mantener el equilibrio de la comunidad y garantizar unos estándares turísticos de alta calidad.
Para los propietarios, estos riesgos ponen de relieve la importancia de comprender y seguir plenamente el proceso legal antes de iniciar cualquier actividad de alquiler.
9. Cambios legislativos recientes que afectan a los alquileres vacacionales
El Gobierno balear ha introducido varios cambios importantes en la legislación sobre alquileres que afectan directamente a los propietarios de viviendas particulares.
Cambios principales:
- Levantamiento de la moratoria (2024): La congelación de la concesión de licencias de alquiler turístico, que comenzó a principios de 2022, ha sido oficialmente levantada. Los propietarios ya pueden intercambiar plazas turísticas existentes, pero no se pueden crear nuevas plazas. El número total de plazas de alquiler turístico está limitado a 160 133 en todas las islas.
- Claridad jurídica para las licencias anteriormente inciertas: Alrededor de 90 000 plazas de alquiler turístico que se encontraban en un limbo jurídico ahora están oficialmente reconocidas y contabilizadas en el total legal.
- Reasignación de plazas no utilizadas: Las plazas que no se hayan utilizado para actividades turísticas en los últimos tres años se cancelarán y se pondrán a disposición de otros propietarios a través de un sistema de intercambio.
- El enfoque en la sostenibilidad y la zonificación sigue siendo estricto: todas las propiedades deben cumplir con las leyes de zonificación y las normas de sostenibilidad, incluyendo la eficiencia energética, los estándares de modernización y la antigüedad mínima de la propiedad.
Estos cambios muestran que, si bien el mercado está abierto de nuevo, está estrictamente controlado y el crecimiento está limitado. Los propietarios deben asegurarse de que todas las licencias estén al día y que la actividad esté bien documentada.
10. Consejos clave para gestionar con éxito un alquiler vacacional
Para gestionar un alquiler vacacional legal y rentable en Mallorca, no basta con tener la licencia adecuada. Una buena gestión es fundamental para atraer huéspedes, proteger tu inversión y evitar problemas legales.
Consejos prácticos
- Mantén una comunicación fluida: responde rápidamente a las preguntas de los huéspedes y proporciona instrucciones claras sobre la llegada, las normas de la casa y la información local.
- Da prioridad a la limpieza y el mantenimiento: utiliza servicios de limpieza profesionales y programa un mantenimiento regular para mantener la propiedad en óptimas condiciones.
- Cumple estrictamente la legislación local: muestra siempre tu número de licencia turística en la propiedad y en todo el material publicitario. Registra a todos los huéspedes ante las autoridades locales según sea necesario.
- Ajusta los precios de forma dinámica: utiliza estrategias de precios estacionales para maximizar los ingresos por alquiler durante los periodos de máxima afluencia turística, como los meses de verano.
- Invierte en calidad: las comodidades de alta calidad, el mobiliario confortable y el buen diseño contribuyen a mejorar la satisfacción de los huéspedes y fomentan las reservas repetidas.
- Trabaja con profesionales locales: asociarte con gestores inmobiliarios y asesores legales con experiencia te garantiza el cumplimiento de la normativa en constante evolución y te evita costosos errores.
Una gestión adecuada no solo aumenta tus ingresos por alquiler, sino que también te ayuda a construir una sólida reputación, atrayendo a mejores huéspedes y manteniendo la sostenibilidad de tu negocio en el competitivo mercado de Mallorca.
Comprar una propiedad con licencia turística (ETV) existente
Comprar una propiedad en Mallorca que ya tenga una licencia de alquiler turístico (ETV) válida puede facilitar y acelerar mucho el inicio de la obtención de ingresos por alquiler en las Islas Baleares. Las propiedades con licencia existente son muy codiciadas porque permiten eludir el largo proceso de solicitud, evitar las restricciones de zonificación y garantizar una forma legal de operar de inmediato.
Estas propiedades suelen venderse a un precio superior, pero el valor añadido proviene de estar listas para alquilar legalmente desde el primer día.
Sin embargo, es fundamental verificar que la licencia esté vigente y debidamente registrada. Comprueba que:
- La propiedad cumple con todos los requisitos legales y técnicos (como los límites de ocupación, la certificación energética y las normas de modernización).
- La licencia coincide con la capacidad real (plazas) y el uso.
- No hay multas ni sanciones pendientes relacionadas con la propiedad.
Se recomienda encarecidamente trabajar con un abogado especializado en alquileres turísticos. Te ayudará a confirmar la situación legal, revisar todos los certificados y garantizar que tu inversión se ajusta a la normativa vigente en las Islas Baleares.
Legalidad de Airbnb y buenas prácticas en Mallorca
Utilizar plataformas como Airbnb para alquilar tu propiedad en Mallorca es legal, pero solo si tu propiedad cuenta con una licencia de alquiler turístico válida (ETV). Esta licencia no es opcional, sino obligatoria por ley para todos los alquileres de corta duración (menos de un mes).
¿Puedo alquilar mi propiedad en Mallorca a través de Airbnb?
Sí, puedes publicar tu propiedad en Airbnb o plataformas similares solo si:
- Tienes una licencia de alquiler turístico válida y registrada (ETV, ETVPL o ETV60).
- Tu propiedad se encuentra en una zona urbanística que permite el alquiler turístico.
- Incluyes tu número de licencia oficial en tu anuncio, ya que ahora es obligatorio por ley. Las plataformas están obligadas por ley a verificar este número y pueden eliminar los anuncios que no lo cumplan.
Operar sin licencia puede acarrear multas de hasta 500 000 €, y tanto el propietario como la plataforma pueden ser considerados responsables.
Buenas prácticas
- Comprueba todos los requisitos locales: confirma siempre que tu propiedad cumple todas las normas sanitarias, de seguridad y técnicas.
- Registra a todos los huéspedes: debes comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades locales (policía).
- Muestra tu licencia: indica claramente el número de tu licencia turística dentro de la propiedad y en tus anuncios online.
- Comunícate claramente con los huéspedes: establece normas claras, explica la normativa local y sé transparente sobre su cumplimiento.
Seguir estos pasos te protege legalmente, genera confianza entre los huéspedes y te ayuda a gestionar un negocio de alquiler exitoso y sostenible.
Conclusión
Obtener una licencia de alquiler turístico en Mallorca es posible, pero conlleva normas estrictas y requisitos detallados. El mercado está muy controlado y no se están creando nuevos lugares turísticos (plazas), especialmente en edificios de apartamentos.
Las leyes cambian con frecuencia y ahora se aplican con más rigor que nunca, con multas que pueden alcanzar los 500 000 €. Para tener éxito, debes estar al día de las normas de zonificación, comprender los tipos de licencias (ETV, ETVPL, ETV60) y asegurarte de que tu propiedad cumple todas las normas sanitarias, de seguridad y medioambientales.
Si quieres invertir con confianza, consulta siempre a las autoridades locales y trabaja con un abogado inmobiliario con experiencia antes de comprar o iniciar cualquier actividad de alquiler.
Manteniéndote informado y siguiendo las normas, protegerás tu inversión, evitarás sanciones y contribuirás a la visión de Mallorca de un turismo sostenible y de alta calidad.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi propiedad durante todo el año con una licencia turística?
Sí, si tienes una licencia de alquiler turístico válida (ETV o ETVPL), puedes alquilar tu propiedad durante todo el año. Sin embargo, las licencias de residencia principal (ETV60) solo permiten hasta dos meses al año. Sigue siempre las normas de zonificación locales y los límites de capacidad.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una licencia de alquiler turístico en Mallorca?
Puede tardar varios meses. El proceso depende de la completitud de tus documentos y de la rapidez con la que las autoridades locales tramiten tu solicitud. Comprar una propiedad con una licencia ya existente es la forma más rápida de empezar a alquilar inmediatamente.
¿Hay límites en el número de huéspedes o propiedades que puedo alquilar?
Sí. El número de huéspedes lo establece la cédula de habitabilidad de tu propiedad. Además, un propietario puede tener un máximo de tres propiedades para alquiler turístico.
¿Es legal Airbnb para alquileres turísticos en Mallorca?
Sí, pero solo si la propiedad tiene una licencia turística válida y se encuentra en una zona autorizada. Debes incluir tu número de licencia oficial en el anuncio, o este podría ser eliminado y podrías enfrentarte a multas.
¿Puedo comprar nuevas plazas turísticas ahora?
Actualmente no se crean nuevas plazas. Solo puedes comprar o intercambiar las existentes a través del fondo común oficial. Esto mantiene fijo el número total de plazas de alquiler turístico.
¿Tengo que vivir en Mallorca para obtener una licencia?
No, pero si piensas utilizar la opción de residencia principal (ETV60), debes estar empadronado en esa dirección.
¿Qué ocurre si alquilo sin licencia?
Te expones a multas de hasta 500 000 €. Tu propiedad también puede ser retirada de las plataformas de alquiler y se pueden emprender acciones legales.
¿Puedo convertir una propiedad residencial en un alquiler turístico?
Solo si se encuentra en una zona turística autorizada, cumple todos los requisitos técnicos y legales y obtienes una licencia turística válida. Comprueba siempre primero las normas de zonificación.
¿Hay límites en el número de huéspedes o propiedades que puedo alquilar?
Sí, hay normas sobre el número de huéspedes y el número de plazas que puedes alquilar en Mallorca. Las normas locales suelen determinar el número máximo de personas permitidas en un lugar, en función del tamaño del mismo y de la zonificación de la zona. Debes consultar siempre estas normas para asegurarte de que estás haciendo lo correcto y evitar multas o problemas.
