En resumen:
Si estás pensando en comprar o vender una propiedad en Mallorca, aquí tienes un resumen de los principales impuestos y lo que suelen costar:
Impuestos sobre la propiedad en Mallorca al comprar:
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP): 8 %-13 % para viviendas de segunda mano (media: 10 % del precio)
- IVA: 10 % en viviendas nuevas (en lugar del ITP), 21 % en terrenos/locales comerciales
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): 1,5 %-2 % si se compra una propiedad nueva
- Notario + gastos de registro: 0,3 %-1 % del total
- Gastos legales: alrededor del 1 %-1,5 % del precio de compra
- Certificado energético: entre 200 y 1000 € (lo proporciona el vendedor, pero el comprador debe comprobarlo)
Coste total habitual de la compra: entre el 12 % y el 15 % del precio de compra, dependiendo del tipo de propiedad.
Impuestos sobre la propiedad en Mallorca al vender:
- Impuesto sobre las ganancias patrimoniales (CGT): entre el 19 % y el 26 % de los beneficios obtenidos por la venta
- 3 % de retención fiscal: se aplica a los vendedores no residentes (reembolsable)
- Impuesto sobre la plusvalía: basado en el aumento del valor del terreno (varía según la localidad, con un promedio de unos pocos miles de euros)
- Comisión del agente: entre el 3 % y el 5 % del precio de venta (no es un impuesto, pero es importante tenerlo en cuenta)
- Gastos legales y de documentación: varían en función de la complejidad de la venta
Coste total habitual en la venta: puede ser del 7 %-10 % del precio de venta, especialmente si hay una plusvalía.
Introducción
Mallorca forma parte de las Islas Baleares, en España. Sigue siendo uno de los mejores lugares para invertir en bienes inmuebles, con hermosas villas, encantadoras casas rurales y apartamentos en la ciudad. Si vas a comprar o vender una propiedad, es importante que conozcas los distintos impuestos y tasas que se aplican a los bienes inmuebles. Estos costes van más allá del precio de compra.
Dado que el mercado inmobiliario cambia rápidamente, es fundamental comprender las implicaciones fiscales de la propiedad tanto para los compradores como para los vendedores. Este conocimiento te ayudará a que la transacción se desarrolle sin problemas y a planificar tu presupuesto. Veamos los impuestos que hay que pagar en Mallorca en relación con la propiedad inmobiliaria.
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Impuestos clave en las transacciones inmobiliarias en Mallorca
La compra o venta de una propiedad en Mallorca conlleva diferentes regulaciones fiscales. Estas regulaciones varían en función de si la propiedad es nueva o usada. Los compradores suelen pagar impuestos de transmisión patrimonial (ITP) por las viviendas de segunda mano y IVA por las nuevas.
Los vendedores deben hacer frente a impuestos como el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y la plusvalía, que pueden afectar a la cantidad de dinero que se lleva la agencia tributaria. Los propietarios también deben tener en cuenta gastos como los derechos de timbre, los honorarios del notario y el impuesto sobre bienes inmuebles cada año.
Vender una propiedad en Mallorca: qué impuestos tendrás que pagar
Vender una propiedad en Mallorca conlleva varios impuestos importantes que pueden afectar significativamente a tus beneficios. Comprender estos impuestos te ayudará a evitar sorpresas y a tomar mejores decisiones financieras.
1. Impuesto sobre las ganancias patrimoniales (CGT) para vendedores
El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a cualquier beneficio obtenido por la venta de una propiedad de tu propiedad. Para los no residentes, el tipo impositivo es del 19 % de la ganancia neta. Para los residentes fiscales españoles, el tipo es progresivo:
- 19 % sobre los primeros 6000 €
- 21 % sobre las ganancias entre 6001 € y 50 000 €
- 23 % sobre las ganancias superiores a 50 000 €
- 26 % sobre las ganancias superiores a 200 000 €
Puedes deducir determinados gastos, como los costes de renovación, los honorarios del notario y las comisiones de los agentes inmobiliarios, para reducir tu carga fiscal. Es importante que conserves todos los recibos y que cuentes con la ayuda de un asesor fiscal para presentar la declaración correctamente.
2. Retención del 3 % para no residentes
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta y pagarlo directamente a las autoridades fiscales españolas por la venta de la propiedad. Esto actúa como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital. Si tu obligación final por el impuesto sobre las ganancias de capital es inferior al 3 %, puedes solicitar una devolución.
3. Impuesto municipal sobre la plusvalía
Se trata de un impuesto municipal basado en el aumento del valor catastral del terreno y el valor del edificio durante tu propiedad. Cada ayuntamiento establece su propio tipo y método de cálculo, normalmente basado en el número de años que has sido propietario y la ubicación del inmueble.
- Quién lo paga: Normalmente el vendedor (salvo que se acuerde lo contrario en el contrato).
- Cuándo se paga: En un plazo de 30 días a partir de la venta.
Puedes solicitar un cálculo a tu ayuntamiento para conocer de antemano tu obligación tributaria.
Comprar una propiedad en Mallorca: impuestos que deberás pagar
Al comprar una propiedad en Mallorca, deberás hacer frente a varios impuestos únicos y anuales. Estar preparado para ellos te ayudará a elaborar un presupuesto más eficaz y a evitar retrasos en la compra.
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para propiedades de segunda mano
Si compras una propiedad de segunda mano (reventa) en las Islas Baleares, tendrás que pagar un impuesto sobre transmisiones patrimoniales llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se calcula mediante un sistema progresivo, lo que significa que diferentes partes del precio de compra se gravan a diferentes tipos:
- 8 % sobre los primeros 400 000 €
- 9 % sobre la parte comprendida entre 400 001 € y 600 000 €
- 10 % sobre la parte comprendida entre 600 001 € y 1 000 000 €
- 11 % sobre la parte comprendida entre 1 000 001 € y 2 000 000 €
- 13 % sobre cualquier importe superior a 2 000 001 €
Por ejemplo:
Si compras una propiedad por 495 000 €, el impuesto se calcula por tramos:
- Los primeros 400 000 € se gravan al 8 %.
- Los 95 000 € restantes se gravan al 9 %.
- A continuación, se suman estos importes para obtener el ITP total.
Importante: Se puede aplicar un tipo reducido del 4 % si compras una vivienda habitual por menos de 270 151,20 € y cumples determinados requisitos.
2. IVA sobre inmuebles nuevos
Si usted compra una propiedad de nueva construcción a un promotor, en lugar del ITP, deberá pagar el IVA:
- 10 % sobre las propiedades residenciales
- 21 % sobre los terrenos y las propiedades comerciales
El IVA se aplica al precio de venta y se abona en el momento de la firma de la escritura pública.
3. Impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD)
En el caso de las propiedades nuevas sujetas al IVA, los compradores también deben pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados:
- 1,5 % del precio de venta (o 2 % para viviendas de lujo de más de 1 millón de euros)
El impuesto de actos jurídicos documentados cubre la documentación oficial notarial de la transacción.
4. Gastos de notario y registro de la propiedad
Estos gastos administrativos son necesarios para formalizar la venta:
- Gastos de notario: entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio de venta
- Gastos de registro de la propiedad: normalmente entre el 0,1 % y el 0,5 %
Las tasas pueden variar en función del valor de la propiedad y de la complejidad de la venta.
5. Honorarios de abogados y peritajes inmobiliarios
Los honorarios de los abogados suelen oscilar entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra. Es recomendable contratar a un abogado para que se encargue de la diligencia debida, revise los contratos y verifique la documentación de la propiedad.
Si vas a financiar la compra, los costes adicionales pueden incluir:
- Comisiones de apertura de la hipoteca
- Tasas de tasación de la propiedad
6. Certificado de eficiencia energética (EPC)
Aunque los vendedores son responsables de obtener un EPC, los compradores deben asegurarse de que existe. Este certificado proporciona información sobre la eficiencia energética de la propiedad.
Impuestos anuales y continuos sobre la propiedad en Mallorca
En Mallorca, una vez superados los costes iniciales de la compra, entran en juego los impuestos anuales sobre la propiedad. Los propietarios deben hacer frente a una serie de gastos continuos, entre los que destaca el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto se recauda anualmente y se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que suele oscilar entre el 0,4 % y el 1,1 %, dependiendo del municipio.
1. IBI: impuesto sobre la propiedad inmobiliaria
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual basado en el valor catastral de la propiedad, determinado por el gobierno local:
- Oscila entre el 0,4 % y el 1,1 %, dependiendo de los tipos locales.
- Lo pagan anualmente todos los propietarios.
Las propiedades rurales y urbanas se gravan con tipos diferentes. El impago puede dar lugar a multas y problemas legales.
2. Impuesto sobre el patrimonio
Las Islas Baleares aplican un impuesto sobre el patrimonio a las personas físicas cuyos activos superen los 3 millones de euros:
- Impuesto progresivo que oscila entre el 0,2 % y el 3,5 %.
- La vivienda habitual está exenta hasta 700 000 €.
- Se aplica a los activos mundiales de los residentes; solo a los activos españoles de los no residentes.
3. Impuesto sobre la renta de no residentes
Si eres propietario de una vivienda en Mallorca pero no resides a tiempo completo en España, como residente español, es posible que debas pagar el impuesto sobre la renta de no residentes:
- 19 % para residentes en la UE/EEE
- 24 % para residentes fuera de la UE
- Se aplica a los ingresos por alquiler o al valor de alquiler estimado si la propiedad no está alquilada
El alquiler estimado suele ser el 1,1 % del valor catastral.
Otros pagos relacionados con la propiedad que hay que tener en cuenta
Además de los impuestos principales asociados a la propiedad inmobiliaria en Mallorca, hay otros pagos que contribuyen al panorama financiero general de los propietarios. Por ejemplo, si tu propiedad forma parte de una comunidad, como un complejo de apartamentos o una urbanización cerrada, es probable que tengas que pagar cuotas comunitarias. Estos gastos mensuales o anuales cubren los gastos compartidos, como el mantenimiento de las zonas comunes, el mantenimiento de la piscina y el paisajismo.
Los costes pueden variar mucho en función de las comodidades y el tamaño de la comunidad. Al igual que con cualquier propiedad, debes tener en cuenta en tu presupuesto los gastos de servicios públicos, como el agua, la electricidad y la recogida de basuras.
Gastos hipotecarios y bancarios
Los compradores que financian propiedades en Mallorca tienen que pagar algunos gastos bancarios. Estos incluyen los gastos de constitución de la hipoteca, los tipos de interés del préstamo y los gastos de mantenimiento de las cuentas. Por término medio, los gastos hipotecarios pueden suponer entre el 0,5 % y el 1 % del importe total del préstamo.
Los vendedores también deben tener en cuenta los gastos de cancelación de la hipoteca, que pueden oscilar entre 200 y 350 €. Es importante asegurarse de que los préstamos anteriores estén debidamente cancelados en el Registro de la Propiedad. Esto ayuda a evitar problemas a la hora de vender posteriormente.
Los compradores extranjeros que necesiten cambiar divisas por euros deben consultar los portales online. Estos pueden ofrecer mejores tipos de cambio que los bancos tradicionales. Con una buena planificación, los bancos y las plataformas financieras pueden ayudar a que estas transacciones sean más rápidas y sencillas.
Gastos legales y comisiones de los agentes
Los gastos legales en Mallorca pueden variar. Suelen oscilar entre el 3 % y el 5 % del precio total de venta. Esto depende de la complejidad de la venta. Contratar a buenos abogados ayuda a garantizar que toda la documentación sea correcta y que se cumplan las leyes inmobiliarias locales.
Las comisiones de los agentes las pagan principalmente los vendedores. Suelen rondar el 5 % del precio de venta. Sin embargo, pueden aumentar hasta el 6 % o el 7 % en caso de acuerdos exclusivos. Estas comisiones más elevadas permiten aplicar mejores estrategias de marketing para aumentar la visibilidad de la propiedad.
Tener en cuenta los gastos legales y las comisiones desde el principio puede ayudar a evitar costes inesperados. También puede prevenir conflictos y facilitar el proceso a todas las partes implicadas.
Costes de obtención del certificado de eficiencia energética
En Mallorca, si deseas vender una propiedad, necesitas un certificado de eficiencia energética (EPC) antes de realizar la venta. El coste de este certificado puede variar en función del tamaño y el tipo de propiedad. Los precios suelen oscilar entre 200 y 1000 €.
Los vendedores de viviendas nuevas pueden prescindir del certificado durante cinco años, pero las viviendas antiguas deben tener certificados actualizados. Esta norma ayuda a evitar problemas legales al formalizar la venta. Estos certificados los expiden ingenieros o arquitectos colegiados para demostrar que se cumplen las normas energéticas.
Si no se obtiene un EPC, se pueden incurrir en multas mucho más elevadas que el coste del certificado. Por ello, es aconsejable que los vendedores se centren en las comprobaciones de eficiencia energética desde el principio del proceso de venta.
Reflexiones finales
Navegar por los impuestos sobre la propiedad en Mallorca requiere un conocimiento sólido de las obligaciones legales y financieras que conlleva la compra o la venta. Tanto si eres residente como no residente, consultar con un asesor fiscal puede ayudarte a garantizar el cumplimiento de la normativa y a reducir los costes inesperados. Desde los impuestos únicos de compra hasta las obligaciones anuales, estar informado es el primer paso para tomar decisiones inteligentes y rentables sobre la propiedad en las Islas Baleares.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los gastos notariales habituales?
Los gastos notariales para las transacciones inmobiliarias en Mallorca suelen oscilar entre el 0,1 % y el 0,5 % del precio de compra. La tasa exacta puede variar en función de factores como la presentación de modificaciones o la intervención de las autoridades locales. Todos estos gastos forman parte de las obligaciones fiscales que se establecen al firmar la escritura de compraventa.
¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía sobre la venta de inmuebles?
El impuesto de plusvalía se calcula teniendo en cuenta el aumento del valor del terreno desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Se basa en el valor catastral del municipio. Los ayuntamientos locales establecen un coeficiente anual y un tipo impositivo que dependen del tiempo que hayas sido propietario del inmueble y de la plusvalía obtenida.
¿A cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad en Mallorca?
Al comprar una propiedad en Mallorca, debes esperar pagar entre el 12 % y el 15 % del precio de compra en impuestos y tasas. Al vender, los impuestos y los costes relacionados pueden suponer entre el 7 % y el 10 % del precio de venta.
¿A cuánto asciere el impuesto anual sobre la propiedad en España?
El impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI) oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral de la propiedad, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.
