I korthet:
Goda nyheter: det är fritt fram för utlänningar att köpa och äga fastigheter i Spanien, inklusive fantastiska villor och lägenheter på ön. Se bara till att du skaffar ett NIE (identitetshandlingar för utländska medborgare), undertecknar lagfarten hos en spansk notarie och registrerar ditt ägande.
Du bör också anlita en lokal advokat för att kontrollera om det finns dolda skulder eller vikta områdesplaneringsfrågor, och du bör vara beredd på att betala cirka 10-13 % i skatter och avgifter utöver köpeskillingen. Oavsett om du köper för att bo, hyra eller investera kommer du att kunna grunderna – från bostadslån och inkomstskatt till arvs- och förmögenhetsskatt – för att säkerställa att din spanska fastighetsresa blir smidig och stressfri.
Kom i kontakt med en expert gratis idag ⇒.
Spaniens lockande fastighetsmarknad, känd för sin variation och sina attraktiva försäljningspriser, har väckt mångas intresse de senaste åren. Oavsett om man lockas av en soldränkt kuststräcka eller en urban oas i pulserande städer är det viktigt att navigera genom den spanska fastighetsmarknadens och fastighetslagstiftningens komplexitet för att lyckas med köpet. Denna omfattande guide belyser de viktigaste lagarna och stegen för att säkerställa en smidig och välinformerad köpupplevelse.
Viktiga lagar vid köp av fastighet i Spanien
För att köpa en fastighet i Spanien som utländsk medborgare krävs det att man är väl insatt i landets lagar om fastighetstransaktioner, särskilt köpprocessen, som ofta skiljer sig från de lagar som gäller i hemlandet. Även om processen i allmänhet är okomplicerad måste vissa lagar och förordningar beaktas noggrant. Dessa juridiska riktlinjer är utformade för att skydda både köparen och säljaren och säkerställa en säker och transparent transaktion.
Att förstå dessa lagar är avgörande för en sömlös köpupplevelse, från att säkra din drömfastighet till att uppfylla juridiska skyldigheter. Medvetenhet om dessa juridiska aspekter kommer att vara din guide till ett smidigt och framgångsrikt fastighetsköp i Spanien.
1. Juridiska krav för utländska köpare
Ett av de första stegen för utländska köpare är att skaffa ett NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) från den spanska regeringen. Detta unika identifikationsnummer är viktigt för skatteändamål och krävs för att öppna ett bankkonto, vilket starkt rekommenderas för att hantera fastighetstransaktioner.
EU-medborgare har det i allmänhet lättare, eftersom de omfattas av fri rörlighet och har rätt att bosätta sig i Spanien. Icke-EU-medborgare kan dock behöva undersöka möjligheterna att få visum, särskilt om de planerar att bosätta sig permanent i Spanien. Det är viktigt att du redan från början klargör din rättsliga ställning innan du går vidare.
Varför det är viktigt: NIE kopplar din identitet till alla juridiska och ekonomiska åtgärder i Spanien. Utan det kan du inte köpa egendom eller betala skatt.
Hur man får det: Ansök via ett spanskt konsulat i ditt hemland eller direkt i Spanien på en polisstation. Även ert juridiska ombud kan hjälpa till med detta. Det är lämpligt att göra detta i god tid innan du skriver under några kontrakt.
2. Navigera i det spanska fastighetsregistret
Det spanska fastighetsregistret är ett offentligt register över alla fastighetsägare, vilket ger transparens och säkerhet för köpare. Före ett fastighetsköp är det viktigt att göra en titelsökning i fastighetsregistret för att verifiera äganderätten och kontrollera om det finns några skulder eller belastningar.
Denna due diligence hjälper till att säkerställa ett rent köp och förhindrar framtida rättsliga tvister. I fastighetsregistret anges också fastighetens taxeringsvärde, vilket är viktig information för att beräkna fastighetsskatten. En noggrann kontroll säkerställer att din investering är sund.
Varför det är viktigt: Registreringen innebär att du officiellt erkänns som den lagliga ägaren. Utan registrering är det inte säkert att dina rättigheter skyddas mot anspråk från tredje part.
Så här går man till väga: Efter att ha undertecknat lagfarten inför en notarie kommer din advokat att registrera fastigheten hos det lokala fastighetsregistret. Detta tar vanligtvis några veckor och slutför den juridiska överföringen.
3. Förstå notariens roll i fastighetstransaktioner
Notarier spelar en avgörande roll i spanska fastighetstransaktioner. De agerar som opartiska offentliga tjänstemän och säkerställer att köpeavtalet är lagligt och verkställbart (Escritura de Compraventa). Under den slutliga undertecknandet läser notarien upp kontraktet, verifierar identiteter och tar ut tillämpade skatter och avgifter.
Notariens medverkan tillvaratar båda parters intressen och garanterar en juridiskt bindande transaktion. Köpare bör vara beredda på notarieavgifter, som baseras på fastighetens inköpspris. Deras expertis och neutralitet är avgörande för en säker och juridiskt sund transaktion.
Varför det är viktigt: Utan notariecertifiering är transaktionen inte juridiskt erkänd. Notarien säkerställer att spansk lag följs och skyddar båda parter.
Hur man följer reglerna: Närvara vid signeringen personligen eller via fullmakt. Ta med ditt NIE, betalningsbevis och legitimation (pass eller nationellt ID kort). Din advokat kan samordna hela processen.
4. Viktiga fastighetsskatter som är tillämpliga för köpare
Att förstå Spaniens fastighetsskatter är av största vikt för alla köpare. Den primära skatten som tas ut är överlåtelseskatt (ITP) för andrahandsfastigheter eller moms (IVA) för nybyggnationer. ITP-satserna varierar beroende på region och ligger vanligtvis mellan 6 % och 10 % av köpeskillingen.
Dessa fastighetsskatter är:
| Skatt | Beskrivning | Skattesats på Mallorca |
|---|---|---|
| Överlåtelseskatt (ITP) | På andrahandsfastigheter | 8–13% (differentierad efter värde) |
| Moms (IVA) | På nya fastigheter | 10% |
| Stämpelskatt (AJD) | På notariserade handlingar för nybyggnationer | 1,5–2% |
| Fastighetsskatt (IBI) | Årlig lokal skatt | 0,4–1,3% |
Om du t.ex. köper en villa för 1,5 miljoner euro kan du få en blandad ITP-skatt på cirka 10,6%. Skatterna måste betalas inom 30 dagar efter det att köpekontraktet undertecknats. Din advokat sköter vanligtvis denna betalning.
Varför det är viktigt: Dessa skatter kan lägga till 10-13% på köpeskillingen. Om du inte betalar dem kan det försena registreringen eller leda till påföljder.
Så här gör du: Din advokat hanterar vanligtvis skattebetalningarna. Se till att medel finns tillgängliga och att tidsfristerna hålls – de flesta måste betalas inom 30 dagar efter undertecknandet.
5. Vikten av en fastighetsadvokat
Det är starkt rekommenderat att anlita en fastighetsadvokat när du köper ett nytt hem. I Spanien är obetalda skulder som fastighetsskatt eller samfällighetsavgifter knutna till fastigheten, inte till den tidigare ägaren.
En advokat utför due diligence: verifierar äganderätten, kontrollerar om det finns skulder eller byggnadsöverträdelser, granskar licenser och ser till att fastigheten stämmer överens med den juridiska registreringen. De bekräftar också om ytterligare skatter som den kommunala markskatten (Plusvalía, betalas av säljaren) är korrekt fördelade i försäljningen.
De juridiska avgifterna uppgår vanligtvis till 1-2% av fastighetspriset och är en klok investering för att du ska känna dig trygg.
7. Restriktioner för fastighetstyper och områden
Spanien har specifika zonindelningsbestämmelser och restriktioner för fastighetstyper och användning, som varierar beroende på region och kommun. Vissa områden kan ha begränsningar för utländskt ägande, särskilt i kust- eller militärzoner.
Innan ett köp genomförs måste köparen försäkra sig om att fastigheten överensstämmer med den avsedda användningen och följer lokala bestämmelser. Genom att kontrollera med det lokala stadsbyggnadskontoret eller söka juridisk rådgivning kan man få klarhet och undvika eventuella problem.
Varför det är viktigt: Vissa landsbygdsområden eller skyddade zoner kräver extra tillstånd, särskilt för köpare från länder utanför EU. Om du förbiser detta kan ditt köp försenas eller blockeras.
Så här går du till väga: Låt din advokat kontrollera detaljplanering för området och om det finns restriktioner tidigt i processen. Om det krävs särskilda tillstånd ska du räkna med extra tid för godkännande.
”Observera: Köpare från länder utanför EU kan behöva tillstånd från försvarsministeriet för att köpa landsbygdmark i utpekade militärzoner, även om detta normalt inte krävs för bostadsfastigheter i stadsområden på Mallorca.”
8. Processen för att säkra ett bostadslån som utländsk köpare
Att finansiera ett fastighetsköp i Spanien är möjligt för utländska medborgare som inte är skatteresidenter, även om processen kan skilja sig från deras hemland. Spanska banker erbjuder i allmänhet bostadslån till utlänningar, med varierande kriterier och villkor.
Det är viktigt att ha ett spanskt bankkonto, en solid kredithistoria och en tydlig förståelse för bolåneräntor och krav. Att samla in nödvändig dokumentation och samarbeta med en bolåneförmedlare som är specialiserad på att hjälpa utländska medborgare kan effektivisera processen.
Varför det är viktigt: Lånevillkoren för personer som inte är bosatta i landet kan vara striktare, med högre handpenning och kortare löptid.
Hur man följer reglerna: Ansök tidigt, förbered dokument som styrker din inkomst och dina tillgångar och öppna ett spanskt bankkonto. Jämför erbjudanden mellan olika banker eller rådfråga en förmedlare.
9. Obligatoriska inspektioner och värderingar
Innan du slutför ett fastighetsköp är det viktigt att genomföra en grundlig inspektion av fastigheten för att bedöma dess skick. Det är lämpligt att anlita en kvalificerad besiktningsman för att upptäcka eventuella dolda defekter eller strukturella problem som kan leda till kostsamma reparationer.
Dessutom hjälper en värdering av en oberoende professionell till att fastställa fastighetens marknadsvärde och säkerställa att det överensstämmer med köpeskillingen. Detta steg skyddar köpare från att betala för mycket och ger sinnesfrid i vetskapen om att deras investering är sund.
Varför det är viktigt: Om du hoppar över en inspektion kan du få oväntade reparationskostnader. En värdering krävs ofta om du använder ett bolån.
Så här gör du: Anlita en besiktningsman och värderingsman tidigt. Vid finansiering kommer din bank sannolikt att ordna med värderingen. Använd resultaten för att omförhandla vid behov.
10. Konsekvenser av Golden Visa-programmet
Golden Visa-programmet erbjöd tidigare köpare utanför EU uppehållsrätt för fastighetsinvesteringar på över 500 000 euro. Det upphörde dock officiellt den 12 april 2024.
Varför det är viktigt: Köpare kan inte längre förlita sig på fastighetsköp för att säkra uppehållstillstånd genom detta program.
Hur man följer reglerna: Utforska andra visumalternativ för långa vistelser som är anpassade till din situation, till exempel pension, arbete eller icke-lukrativa visum. En specialist kan hjälpa dig att avgöra om du är berättigad.
Ytterligare skatteöverväganden för utländska ägare
| Skattetyp | Vem den gäller | Skattesats | Anmärkningar |
|---|---|---|---|
| Inkomstskatt | Utländska ägare som hyr ut egendom | EU/EES: 19% på nettoinkomst Icke-EU: 24% på bruttoinkomst |
Måste deklareras årligen; avdrag medges endast för personer bosatta i EU/EES. |
| Non residential tax | Ägare som inte är bosatta i landet och som inte hyr ut fastigheten | Baseras på fastighetsvärdet | Nominell årlig skatt; gäller även om fastigheten inte genererar någon inkomst. |
| Skatt på kapitalvinst | Säljare som inte är bosatta i landet | 19% på kapitalvinst | 3% av försäljningspriset innehålls av köparen; återbetalas om ingen vinst görs. |
| Förmögenhetsskatt | Icke-residenta ägare med tillgångar av högt värde i Spanien | 0,28% till 3,45% (endast över 3 miljoner euro på Balearerna) | Gäller endast nettovärdet av spanska tillgångar; skulder som inteckningar är avdragsgilla. |
| Arvsskatt | Arvingar till utländska fastighetsägare | Upp till 100% undantag för nära släktingar | Balearernas lag tillåter generösa undantag; gäller för de flesta utländska arvingar. |
Steg-för-steg-guide för att köpa fastighet i Spanien
Efter att ha gått igenom de viktigaste lagarna ska vi nu beskriva den stegvisa processen för att köpa en fastighet i Spanien. Att förstå varje steg är avgörande för en smidig och framgångsrik transaktion.
Genom att följa dessa steg kan köpare navigera i processen med klarhet och förtroende och fatta välgrundade beslut i varje steg.
Inledande granskning och budgetplanering
Att anlita en välrenommerad fastighetsmäklare kan vara till stor hjälp för att hitta rätt fastighet. De ger tillgång till ett bredare urval av bostadsannonser, ordnar visningar och delar med sig av sin lokala expertis.
Att söka ekonomisk expertrådgivning kan även ge insikter i finansieringsalternativ och se till att du har en klar förståelse för de ekonomiska konsekvenserna i samband med att köpa fastighet i Spanien. Att vara finansiellt förberedd är nyckeln.
Hitta rätt fastighet
Att anlita en välrenommerad fastighetsmäklare kan vara till stor hjälp för att hitta rätt fastighet. De ger tillgång till ett bredare urval av bostäder, ordnar visningar och delar med sig av sin lokala expertis.
När du väljer en mäklare bör du ta hänsyn till dennes erfarenhet, kunskap om området och kommunikationsförmåga. Tydlig kommunikation av dina behov och förväntningar hjälper till att effektivisera sökprocessen.
Fastigheter till salu på Mallorca
Lägga ett bud och förhandla villkoren
Ett viktigt steg i fastighetsköpsprocessen är att underteckna contrato privado de compraventa, contrato de reserva, arras eller ett förhandsavtal. Detta avtal beskriver villkoren för försäljningen, inklusive köpeskillingen och föreskriver att en handpenning/deposition ska betalas, vilket visar köparens engagemang. Ofta specificerar det tidsramen för att slutföra transaktionen, i linje med den due diligence som krävs innan man går vidare. Genom att anlita en fastighetsjurist säkerställs att alla juridiska skyldigheter uppfylls, vilket minskar riskerna för oförutsedda skulder. Detta kontrakt fungerar som en skyddsåtgärd genom att formalisera köparens avsikt, vilket är viktigt på Spaniens dynamiska fastighetsmarknad.
Att förhandla om köpeavtalet, inklusive villkor och tidsfrister, är ett avgörande steg. Se till att alla villkor är tydligt beskrivna och överenskomna innan du går vidare till nästa steg. Det är starkt rekommenderat att anlita ett juridiskt ombud.
Undertecknande av handpenningskontrakt (Contrato de Arras)
Ett avgörande steg i fastighetsköpsprocessen är att underteckna depositionsavtalet, även kallat contrato de arras eller handpenningsavtal. Detta avtal beskriver villkoren för försäljningen, inklusive köpeskillingen och föreskriver att en deposition ska betalas, vilket visar köparens engagemang. Ofta specificerar det tidsramen för att slutföra transaktionen, i linje med den due diligence som krävs innan man går vidare. Genom att anlita en fastighetsjurist säkerställs att alla juridiska skyldigheter uppfylls, vilket minskar riskerna för oförutsedda skulder. Kontraktet fungerar som ett skydd genom att det formaliserar köparens avsikt, vilket är viktigt på Spaniens dynamiska fastighetsmarknad.
Slutföra försäljningen: Köpebrevet
Det sista steget i köpprocessen innebär att underteckna köpebrevet (Escritura de Compraventa) hos en notarie. Både köparen och säljaren, tillsammans med deras juridiska ombud, måste vara närvarande.
Notarien verifierar identiteter, säkerställer att lagen följs och bevittnar undertecknandet. Efter undertecknandet överförs äganderätten till fastigheten till köparen och transaktionen registreras i fastighetsregistret, vilket innebär att köpet är slutfört.
Populära områden för fastighetsinvesteringar på Mallorca
Mallorca, Balearernas juvel, fortsätter att fängsla internationella köpare med sin blandning av naturlig skönhet, kulturarv och livsstil. Ön erbjuder ett brett utbud av möjligheter till fastighetsinvesteringar som är skräddarsydda för alla livsstilar, från historiska städer till lyxiga kustområden.
Oavsett om du söker ett lugnt familjeparadis, kulturell rikedom eller sofistikerad kust, har Mallorca en plats som matchar din vision.
Utforska våra favoritområden att bo i på Mallorca ⇒.
Bendinat – det perfekta bostadsområdet för familjer
Bendinat ligger på sydvästra Mallorca och erbjuder en lugn och familjevänlig miljö med panoramautsikt över havet. Bara en kort bilresa från Palmas centrum kombineras naturskönhet med moderna bekvämligheter.
Rymliga hem, en blandning av traditionell och modern arkitektur och utomhusområden som är idealiska för barn gör Bendinat särskilt tilltalande för familjer. Den lugna atmosfären och närheten till skolor och service garanterar en hög livskvalitet och standard.
Gamla stan i Palma – Mallorquinsk kultur och kulturarv
I hjärtat av Palma de Mallorca ligger Gamla stan som är en symbol för det autentiska mallorkinska livet. Den historiska stadsdelen är full av charm, med smala kullerstensgator och traditionella stenhus som speglar öns kulturarv.
Det är ett pulserande nav för konst, historia och lokal gastronomi, vilket gör det idealiskt för köpare som vill fördjupa sig i en kulturrik och promenadvänlig stadsmiljö.
Portixol – en livfull kustort i Palma
Portixol ligger precis längs kusten från Palmas centrum och är en favorit bland köpare som söker både lugnet vid havet och bekvämligheten i staden. Med sin utsikt över småbåtshamnen, sina smala gator och sandstränder har denna en gång sömniga fiskeby förvandlats till en av Mallorcas trendigaste hotspots.
Blandningen av avslappnad kustlivsstil och fina restauranger gör det till ett smart val för dem som vill ha ett livfullt, vattennära boende.
Bunyola – by med terrasser och hisnande kustlandskap
Bunyola ligger undangömt vid foten av Serra de Tramuntana-bergen och erbjuder en lantlig fristad med vidsträckt utsikt över både kusten och landsbygden. Byn är känd för sina terrasser och sin lugna atmosfär och är en magnet för naturälskare och cyklister.
Denna fridfulla by fångar essensen av det rustika Mallorca och är idealisk för dem som söker avskildhet, lugn och vykortsvackra landskap.
Fornalutx – utnämnd till den vackraste byn i Spanien
Fornalutx, som ofta har utsetts till en av Spaniens vackraste byar, ligger högt uppe i Tramuntanabergen. De smala stenbelagda gränderna och de blomstrande balkongerna ger byn en vykortsvacker charm
Med utsikt över både bergen och havet erbjuder denna tidlösa by en unikt autentisk mallorkinsk livsstil – perfekt för dem som förtrollas av tradition och hisnande naturskönhet.
Slutsatser
Att köpa fastighet i Spanien, särskilt i områden med högt värde som Mallorca, erbjuder exceptionella livsstils- och investeringsmöjligheter. Men med det kommer också behovet av korrekt efterlevnad av lagar och skatteregler.
Från att säkra din NIE och verifiera fastighetsregistret till att budgetera för skatter och planera för förmögenhets- eller arvsimplikationer, är varje steg viktigt. Med professionell vägledning och noggranna förberedelser kan din fastighetsresa i Spanien bli säker, givande och juridiskt sund.
Om du är redo att göra Mallorca till ditt andra hem finns vi här för att guida dig genom alla juridiska detaljer, så att du kan fokusera på utsikten och inte på pappersarbetet.
Hur Reiderstad Invest kan stödja din resa
På Reiderstad Invest hjälper vi dig inte bara att köpa en fastighet på Mallorca – vi guidar dig genom hela bostadsresan.
Från att säkra rätt investering till att handlägga designprojekt, renovering och fastighetsförvaltning erbjuder vi en holistisk fullserviceupplevelse. Våra kunder får inte bara en bra affär – de får en pålitlig partner för allt som kommer efter köpet.
Vi är stolta över vår exklusiva portfölj av fastigheter, varav många endast är tillgängliga genom oss – en sällsynthet på Mallorcas konkurrensutsatta fastighetsmarknad. Och med vårt sofistikerade, skandinaviskt inspirerade arbetssätt förstår vi exakt vad våra kunder värdesätter: elegans, transparens och uppmärksamhet på detaljer.
Låt oss göra din fastighetsvision på Mallorca till verklighet – vackert och sömlöst.
Kontakta oss idag för en personlig konsultation ⇒.
Ofta ställda frågor
Kan jag köpa en fastighet i Spanien som icke-resident?
Ja, icke-residenta kan köpa fastigheter i Spanien. De juridiska kraven är desamma för både residenta och icke-residenta, vilket säkerställer en rättvis och transparent process för alla köpare.
Vilka är skattekonsekvenserna för utländska fastighetsägare i Spanien?
Utländska fastighetsägare i Spanien är föremål för fastighetsskatt, kapitalvinstskatt på eventuella vinster från försäljning och inkomstskatt på hyresintäkter. Att söka professionell rådgivning om skatteförpliktelser rekommenderas.
Är det obligatoriskt att ha ett spanskt bankkonto för att köpa fastighet?
Det är inte obligatoriskt, men det rekommenderas starkt att utländska köpare öppnar ett spanskt bankkonto för att underlätta transaktioner, hantera utgifter och potentiellt minska valutaväxlingsavgifter.
Vilka är de vanligaste fallgroparna som man bör undvika när man köper en fastighet i Spanien?
Vanliga fallgropar inkluderar otillräcklig due diligence, hoppa över professionell juridisk rådgivning, förbise fastighetsinspektioner och inte fullt ut förstå villkoren i kontrakt.
Hur mycket kostar en fastighetsmäklare på Mallorca?
Fastighetsmäklare på Mallorca tar vanligtvis ut en provision på 5% av det slutliga försäljningspriset. Denna procentsats är dock ofta förhandlingsbar och kan sänkas för att hjälpa till att säkra bästa möjliga affär för både köpare och säljare. Provisionen betalas vanligtvis av säljaren om inget annat avtalats.
